上海卖房，正在陷入斗狗市场！
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《上海卖房，正在陷入斗狗市场！》是一篇关于上海,卖房,市场的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
这段时间，一直在上海各个板块之间转悠，今天抽出时间跟大家聊聊目前上海楼市的情况。
最近几个月突然出现了很多卖房的咨询，而且房东的心态都很不好，有点要奔溃的样子。
如果用两句话来总结现在的上海卖房市场的话，就是：
上海二手房的卖方市场，正出现了严重的内卷化；
上海二手房在内卷的同时，正在陷入斗狗市场。
此次上海二手房的卖房情况，跟以前的周期相比。
有以下几个明显的特征：
第一，新房市场的供应潮，正挤压着二手市场的蛋糕。
上海马上就要进行第四批次土拍了，明年将会迎来新房供应的大年。
我们所能感受到的是，能触发积分的盘，正在肉眼可见的变少。
新房都快吃不饱了，对于二手的侵蚀，也一定会加剧。
市场上的房票数量，在特定时间内，是恒定的，去买了新房，就不会去买二手。
换句话说，新房多卖一套，二手市场就少了一套。
第二，上海的人口，出现了下滑趋势。
全国常住人口的平均出生率为7.5‰，而上海，仅仅只有4.7‰，远低于全国平均出生率。
同时，上海的人口也出现了比较明显的外溢，最突出的表现就是租赁市场出现了集体的下滑了。
而人口的变化，其实是城市房价变化的基石。
第三，大众信心滑坡，买房意愿明显下滑。
各种宏观的数据就不跟大家聊了，咱们看个最直观的数据。
今年上海二手房1-9月份的总成交量跟去年相比，还不到一半。
预估从今年11月开始到明年上半年，二手房的成交量都会维持在1.5万套左右每月。
这就是目前很真实的市场环境。
房东很着急。
如果你仔细去看当下楼市的成交情况，会发现大量的上海房东。
其实进入了斗狗市场。
什么是斗狗市场。
就是大家拿出来卖的房子，基本都是差不多的结构，差不多的区域。
一句话总结，都是以老房子为主。
我给大家看一个上海各房龄段的一些数据。
在市场的挂牌量数据中。
10年以内的房龄占比大概在10%左右，10-15年房龄的占比大概在35%-40%之间，15-20年的房龄的占比差不多也要在30%左右，20年以上的房龄占比大概在20%左右。
在市场的成交量数据中。
10年以内的房龄占比大概在10-15%，10-15年房龄的占比大概在45%之间，15-20年房龄的占比在35%左右，20年以上房龄大概在10%左右上下浮动。
也就是说，上海的交易主体，起步都是10年房龄以上的房子。
大家都是差不多的房子，差不多的房龄。
所有的一切都是差不多。
为什么要卖，要卖了去打新；
为什么要卖，要卖了去给孩子换个学校；
为什么要卖，要卖了置换让自己过的舒服一点。
既然大家的产品都同质化了，那想要突围，有没有什么更好的办法呢。
很多人的第一反应就是降价。
当然，现实也确实如此。
从挂牌价到最终成交价，都需要打一定的折扣才能成交。
这就是此时此刻房东面临的二手市场。
从近期表现看。
10月的降价房源的套数突破了5000套，11月就已经超过6731套了。
创了新高。
但是但是，当所有人都只是一味的在拼刺刀的时候，想要快速突围。
你得学会看看有没有什么更顺手的武器。
只有让自己不一样了，才能反内卷。
只有让自己的赛道不一样了，才能避免在同一个轨道上竞争。
我们团队有些老法师前期擅长于卖房，跟他们聊了聊。
在当下的楼市环境中，有几点想要郑重提醒下大家：
1、要先想清楚一点，卖房的目的究竟是什么。
不同的目的也决定了不同的卖房条件。
卖房只是过程，而不是结果，卖房子一定是为了什么。
如果是为了换房，那时间最重要；如果卖房是为了分家，首付款更重要；如果卖房是为了打新，那交易的效率最重要。
2、卖房的时候稍微收拾下，别整的跟鸡窝似的。
因为经常去踩盘的原因，所以我也会去看大量正在出售的二手房。
说实话，我真觉得很多房东房子卖不出去真的是活该。
家具乱堆，残垣断壁，灯光忽明忽暗。
人永远是直觉性的动物，从客户踏进你家门的那一刻起，他就知道了你对待这个房子的态度是冰冷的。
你人是什么样的，你的房子就是什么样的。
没有人愿意跟邋遢的人打交道，除非你打了一个狠折。
3、尽量不要太朴素，适当花点小钱来个减配版的“凤变冰”。
如果有时间，建议去买点简单的墙画和花瓶啥的。
简单装饰下，用不了多少钱但可以让你的房子看起来感觉就很好。
如果窗帘实在太脏了，也可以一并换掉。
耳目一新的感觉，就能让你的房子更值钱。
4、挂房源的时候记得要去店里去挂，而不仅仅是在网上一键操作。
去实体门店去挂房源的好处就是可以跟小哥聊聊目前真实的市场行情。
知道目前自己的竞争对手和竞争楼盘的情况。
这样更有助于挂出更贴近市场的价格。
5、不要签独家，不要签独家，不要签独家。
很多中介会劝你说要签独家，但我的建议是不要签，毕竟同一个门店所能覆盖的人群是固定的。
不仅不要签独家，我甚至建议你配10把钥匙，放在10个离你家小区最近的中介，广撒网准没错。
当然，如果你担心他们乱配钥匙，也可以换成密码锁，反正理念是一样的。
6、作为房东，态度要好，但不要过去殷勤。
好的态度是必须的，也体现了一个人的教养和在交易中对买家的尊重。
但也没必要过度殷勤。
就是心态要稳定，不卑不亢，这也有助于后期的谈谈判。
7、卖房子要舍得给中介费，甚至要额外多给点。
很多人总是想着能省则省，但是如果你的房子着急卖的话，建议给到小哥的中介费一分都不能少。
甚至建议可以额外再多点，比如成交后多给部最新款的iphone14之类的硬通货。
记住一点，中介小哥有的时候多说一句话，很可能就会改变客户的决定。
你多给小哥3000，说不定原先需要3个月才能卖掉的房子，1个月就卖掉了。
资金的时间成本，也很值钱。
8、如果实在觉得麻烦，也可以委托专门的卖房机构。
有些机构会专门帮助大家卖房，他们通常过一段时间会做一次保洁，而且会代表房东的利益跟现场的客户进行交流，省去很多房东的麻烦。
当然，还要记住一点。
给对方留点空间，不赚最后一枚硬币。
好了，以上就是我们给卖家的一些忠告，祝安好。
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