租售并举=商品房下跌？
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房住不炒、租售并举，是这半个月来的高频词汇，也是未来楼市定调的8个关键字。从市场表现和房地产股的近期走势，我们看到了很多人的心理波动。 租售并举，会不会直接影响商品房价格？ 或许，了解一下住房市场长期平稳发展，并拥有高水平租赁市场体系的德国，会给到我们一些启发。新加坡和德国，似乎也是有关方面重点调研其住房制度的两个主要国家。 一个三赢的局面 德国的租赁体系中重要的一环，就是先租后售。德国通过大规模的补贴供给，按照成本租金向普通家庭出租15-30年的租赁房，到期后可转为商品房。 先租期间，解决了普通民众住有所居；转售后，又让居者有其屋。 这种住房制度，究其根本点：是一种过渡性的住房保障安排，并非由政府永久持有。 比如说，德国的社会住房（国内称之为保障房），建设方和产权方不仅仅是政府机构，也可以是其他组织或者开发商。政府为其提供资金补贴或低息、无息贷款。有了这些补贴，房子的拥有者就要承担一段时期的低租金回报。 可以看到，租户受到了保障，在很长的一段时间内，可以享受到低租金的优惠；房东在这一套“先租后售”的体系中，也没吃多大亏。政府给的补贴和低租金回报持平，若干年后持有的房子依旧可以出售，获取利润。而政府通过这有效的体系，实现了德国整体住房市场的长期平稳发展。这是一个三赢的局面。 并不利空商品房 德国的先租后售，还有一个关键就是，它并非一种去商品化的住房体系。 比方说，德国的社会住房在品质、地段方面，与商品房基本没有区别。简单来说，就是政府补贴的房子分布在各种地段，城央有，远郊也有。而这些保障房的品质，无论是外立面、内部装修，方方面面都和周边新的商品房保持差不多的水准。这样就不会破坏周边的城市界面。 租赁到期后，转为可售商品房时，又再次回归市场化。 总体来说，它做到了让普通甚至贫困的租房者住有所居，而且住得体面。对一个城市的新市民和年轻人，在初始阶段，这样的租房形式可以降低居住成本，有利于城市吸引年轻活力人群。而新市民有一天也会变成老市民，年轻人也会成长，也会有家庭，最终想要“居有所屋”。根据自己的家庭成长情况，择时回到商品市场去购房，成为商品房市场的顾客。 德国的房价这么走 在所有欧盟国家中，德国的自有住房率最低，只有50.5%，基本上有一半人口居住在出租房中。 但德国的住房价格指数为174.6点，在欧元区中处于第一集团。首都柏林的房价在10年内增长了148%，金融之都法兰克福的房价则翻了一番。德国房产的平均价格，包括相关费用约为47.8万欧元。 德国实际住宅物业价格指数 从上图可以看出，德国的房价在2010年至今年1月份，一直处于上涨曲线。 一个租赁市场如此广大的国度，一个被一致公认为楼市极其平稳无炒家的国家，其商品房价格，竟然还是这样的，这多少令人有点意外。 在德国，人口净流入大城市，家庭规模日益小型化，都深深影响着商品房市场。好多德国人告诉我，面对心仪的社区，为了买一套房，一等好几年，是完全正常的现象。 一些城市希望引进年轻人才，德国社会住房制度体系中的政府引导市场、先租后售、品质租赁等操作，有效地解决了问题。但是，人都追求成长的，拥有自己的不动产，也是很多德国人毕生的追求。 对于有房者、或者正在想买房的朋友们来说，中国的住房制度也在调整中，如何更理性看待租售并举，理性看待一个已经自给率很高的商品房市场，怎么看，都没必要极端化。
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