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便宜的房子就一定是“笋盘”吗?|笋盘打假手册(上)

作者 :房天下 2022-10-23 18:56:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《便宜的房子就一定是“笋盘”吗?|笋盘打假手册(上)》是一篇关于房子,便宜,手册的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

上一篇文章:买笋盘踩了坑,花钱买教训

,我们分享了刘先生买“笋盘”却踩了坑的故事。

正如我给出的结论,上海楼市是一个信息不对称的市场,而且中介从业人员的水平也是参差不齐的。而我们经常在看房的过程中,中介的橱窗里贴了很多笋盘,这些笋盘是真的笋吗?

因为工作需要,我会经常和一线的中介进行沟通,在沟通的过程中我也会问他们一些关于笋盘的话题。但事实上他们对笋盘的理解很多都是非常片面的。

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例如,三楼的房子挂牌500万,五楼的房子挂牌470万,他们就认为这套房子是笋盘,但其实五楼的房子便宜30万,就是因为楼层的关系就是要折价,这其实是真实价值的体现。

再例如,一套市场价为750万元的老式塔楼的产品,房东挂牌690万,中介就会大肆吹捧这套房子低于市场价60万;

实际上,因为产品的房龄有些大,且有些过时,这套房子在市场上真实成交的价格也就在670万左右,未来这样的产品价格甚至会更低,你说这能算是笋盘吗?

同样我们再回到昨天刘先生的买房故事,他买的是外环外楼梯楼顶楼复式,而这种房子的产品和板块是明显错配的。

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试想,倘若我们买在九亭,我们会去买什么样的小区呢?对于大多数的购买群体的客户来说,肯定是买次新电梯小区,而不是这种楼梯顶楼复式的产品。在一个明显错配的区域,房价看似便宜,其实也是真实的价值体现。

那么,在上海,什么样的房子才能被称作为真正的笋盘呢?接下来,我将分为两篇文章来为大家盘点哪些笋盘不是真的笋。

01
楼层硬伤

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首先,最常见的硬伤就是楼层的硬伤,在一线市场中莫过于楼梯楼的顶底楼楼、电梯房的一二楼。

之前的文章我有提到,对于楼梯房来说,买黄金楼层是极为重要的;三楼,四楼是楼梯楼最好的位置,它不仅可以避免了低楼层的潮湿和采光的问题,同时也避免了五六楼的楼层过高带来的居住不便。

电梯房的话,一二楼不仅采光不好,同楼单元户多,噪音也会造成很大的影响,私密性也很容易受到影响;所以电梯一二楼是本身就存在硬伤的楼层。

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同一幢单元户里,好楼层和差楼层价格可以相差15%-30%;

所以,在一线市场上,你会发现,三楼的房子市场价500万,六楼的房子挂牌价450万;

六楼真的便宜50万吗?这其实只是真实的价格体现。所以楼层上所谓的“笋盘”,大家一定要注意。

02
地理位置的硬伤

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还有一部分打着所谓“笋盘”的标签,其实是地理位置上的硬伤;例如郊区老破小、郊区远大新等,这些房子可以说他未来接盘的客户群体是非常少的。

我一直都在跟我的客户说,当你在买入这套房子的时候,你一定要思考接下来五年之后,买你房子的接盘侠是谁。

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购买老破小的群体,原本已经在房价上进行妥协,如果现在选择郊区的老破小,又要在地段上再一次进行妥协,那老破小的优势也就不复存在了。

远大新就是因为周边配套都不完善、交通不便等原因,大面积造成总价在同等产品里偏高的情况,导致客户群体的严重不足;

大多数购买郊区次新房的客户,基本都是购买两房刚需户型,这样能有总价优势;真的要达到三房或四房以上的大户型的预算,更多的客户更愿意买市区同等价格的产品,因为市区才有更加核心的资源和配套,例如学区和医疗等。

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03
小区位置的硬伤

这一类硬伤其实在一线市场上也是很常见的。

我们经常在中介的朋友圈,或者中介的白板上看到某某某“笋盘”低于市场价50万,但是从信息上看,楼层各方面看着都是好的,售房的原因只有一个,说是房东急售。

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当我们实地看了房之后才发现,原来这类房子也是有问题的,一般都有以下几个:

靠近小区的垃圾站,每到浓浓的夏日那股味道让人酸爽;

再或者靠近变压电站,每次上门之前都听到浓浓的滋滋声,有没有辐射就不得而知了;

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再或者靠高架路,每天叫你起床的不是闹钟,而是汽车的胎噪。

以上这些其实都是位置上的硬伤,便宜自然有便宜的道理。

本篇文章篇幅受限,我们先分享到这里;下一篇文章,我们继续讨论哪些笋盘是假的笋盘。

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