上一波行情中，哪些房子跌惨了？

作者 :拆迁房 2022-10-13 18:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《上一波行情中，哪些房子跌惨了？》是一篇关于一波,惨了,房子的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

前段时间和一位客户刘先生线下面聊，面聊的过程中，我能明显感觉到刘先生的无奈。

刘先生对我说，“捞米老师，我2020年年底买入闵行区高兴花园的房子，现在真的是非常痛苦，当时我买了一套60㎡的户型，花了接近600万元，目前，小区在售的同户型房源仅390万~400万之间，算上买入成本和税费，跌了接近200多万。甚至快把当时的首付跌没了。”

刘先生很无奈，但是从他的故事当中，我们趁此机会复盘在过去2020年这一轮上海楼市行情后，又回调的小区有哪些？在经历2021年政策调控后，又有哪些房子被打回原形？

01
学区老破小

首先跌的最惨烈的就是老破小学区房，刘先生购买的房子就是最好的例子。他买的房子是位于闵行区高兴花园，该小区对口，闵行区顶级一梯队小学+一梯队初中学区——闵实验和莘松中学组合。

而这个小区巅峰时期，是在2021年的年初，成交价甚至一度达到了11万/㎡。刘先生是9.7万/㎡左右接盘的；

目前，小区的同户型挂盘均价仅在6.5万/㎡左右，以刘先生购买的房子来看，跌幅高达36%。而那些以10万+/㎡接盘的客户，跌幅可能达到45%。

对于一个普通家庭来说，原本是高高兴兴给孩子买学区房，为了孩子上学，结果短短几个月时间，房价直接腰斩，谁能承受得起这样的损失？

而高兴花园暴跌大幅回落的原因，和闵实验的学区政策发生变化有很大的关系。原本购买春申地区，无论怎么统筹，都是闵实验学区，同时闵实验也是唯一一个不需要户口也可以上的一梯队学区。

但是政策变化之后，曹行小学加入了闵实验的统筹范围，也就意味着，如果家长们的户口或者买房的年限不满足要求，那么孩子很有可能读不了闵实验，而被统筹到曹行小学。所以就见证了高兴花园一夜抛盘一百多套的历史。

除此之外，上海其他学区的老破小也出现了比较大的回落；例如浦东的梅园三街坊五街坊，巅峰时期成交价达到20万/㎡，现在挂盘均价为13万/㎡左右，跌幅高达35%。

浦东的明珠小学对口的潍坊X村、泉东小区、朱家滩小区等，巅峰时期挂牌价达到15万/㎡，现在的挂牌均价11万/㎡，跌幅26%。

02
贴牌学区次新房

除了老破小学区的大幅回落之外，“带学区”的次新小区的下跌也在所难免。这些次新小区，并不是那些名正言顺的真学区，而是那些次新房却带有贴牌验货的学区。

我们再举个例子，在2020年这上一波行情之下，紫竹开发区有一个位置较偏远的小区叫紫竹半岛，周边配套几乎等同于没有；就是这样的一个小区，价格在短短的时间迎来了一波拉升。

究其原因，就是紫竹半岛对口的学区实在是“太豪华”了，华东师大附属紫竹小学+华二附中初级中学，听起来是多么高大上的组合，在当时很多家长卯足了劲，顶着很高的溢价，对这对贴牌学区组合的小区疯狂冲。

所以紫竹半岛巅峰时期的成交价达到11万/㎡，目前的挂牌价只有9.5万/㎡左右；而在2021年底和2022年年初的时候，这个小区的真实成交价只有8万+/㎡左右，整体来看，跌幅达到了27%；

而跌幅最主要的原因是华二初中附中新校区，在此之前没有毕业生，没有成绩数据的支撑，结果第一届考出来的成绩不仅没有想象中的好，甚至有些惨不忍睹，大家都是买了学区上的地段班，自然比较拉垮。

所以在这里要奉劝大家，对于没有毕业生没有成绩的名校贴牌学区，要慎重选择。

类似的情况还有临港新城，也规划了不少贴牌名牌学校以及它们对口的小区，目前行情也在阴跌。

03
老式塔楼

老式塔楼在上一轮行情当中，涨幅也仅仅是市场正常的幅度，但是在最近一年开始，老式塔楼的下跌幅度相对较大。

例如，位于长宁区的新联大楼一套70.8㎡的房源，该小区上一套房源成交时间是2022年1月，房源成交单价在67000元左右，真实成交总价是467万元；市场价在520万元左右，这套房子成交价已经低于市场价接近50万了。

但是最近成交的同户型，同面积房源成交价只有434万；房价直接从520万跌到434万。

从产品力角度来讲，这类产品位于上世纪90年代左右建造，公摊面积相对较大，容积率高，户型朝向奇怪，同时总价又过高，这些点都是这类产品的硬伤。

这类产品的下跌，其实也在意料之中，最主要的原因还是在严格的政策和分化行情下，大家选品的要求提高了，也会比较慎重，像这样被时代逐渐淘汰的产品，已经不那么受欢迎了；

越来越多的购房者开始嫌弃这类的产品，比起购买外环环境更好，居住更舒适的次新房，谁还会去考虑买老式塔楼呢？

以上是上一波行情当中，那些房价大幅回落的房子，欢迎大家在评论区中讨论，还有哪些房子目前也处于下跌趋势。

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