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上海买了必被套的房子有哪些?

作者 :房务有 2022-10-11 18:55:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《上海买了必被套的房子有哪些?》是一篇关于买了,被套,上海的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

房子对每个居住在上海的人来说都有非常重要的意义。对于上海的大多数家庭来说,一套房子就是家庭的全部资产。

但是上海楼市全面普涨的时代早已过去,现在的行情已经是结构分化行情,现在这样的市场里买房,我们要选择一套什么样的房子,会决定我们的资产今后能不能有一个很好的涨幅空间有着很大的影响。

这一篇文章我们来聊一聊,上海那些买了必被套的小区。

01
无学区地段的老破小

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首先就是没有学区配套、且地段不占据优势的老破小。在之前的文章中,我有反复提到,这样的小区在接下来会迎来一波下行趋势。

其中最核心的原因有两点 ,一个是购买人群的数量在减少。上海在2019至2021年进行了大规模的旧改计划,其中有很大一部分居民在旧改之后选择购买原拆迁地周边的老破小。

在那时候,市区不带学区的老破小,类似于普陀甘泉宜川、杨浦中原、宝山彭浦的房子等,短期内还是有一部分涨幅的,购买的客户群体也大多都是老叔叔老阿姨,拆迁之后,他们既想保留居住的便利性,同时又想住在市区,那么这些地方就是他们最好的选择了。

但是目前上海大规模旧改已经告一段落,接下来短期内不会有大规模的旧改计划,所以这一类型的老破小购买群体的数量会逐步减少,且因房龄越来越老,这样的房子在未来的机会也会越来越少。

其次,三价取低政策也进一步对老破小造成冲击。因为贷款核验价相对较低,刚需购房者购买房子的首付比例大幅增加,这也会让刚需购房者去慎重衡量,到底是买近郊次新房,还是买市区老破小,但是次新房毕竟有房龄支撑,但是没有学区、没有地段支配的老破小只会越来越没有选择的价值。

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所以在需求不断减少、且产品竞品相对多的情况下,又没有过多的学区和地段加持,这类的老破小在未来一定不会有太好的结局。

上海市区不带学区且地段不好的老破小尚是如此,郊区的老破小区就更不能买了,一买毁所有。

02

无特色的老破大

老破大同样也是不能买的。最主要的原因是上海市区的老式塔楼总价过高,但是居住体验非常差,一方面是大部分户型存在硬伤,另一方面是居民密度相对较高,两梯八户甚至更多的状态是常态,高峰期等电梯是居住体验很差的一件事。

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而我们从最近一线市场来看,上海的老式塔楼产品截止到目前,与去年的价格相比已经下跌约15%,接下来我们认为这类的产品还会继续下跌。

除了产品体验差、户型公摊面积大、居住起来不方便之外,这类产品也受三价取低政策的打击,贷款核验价相对较低;和总价位接近、首付更低、居住环境更好的近郊次新房比起来,老式塔楼几乎也没有什么优势了。

03
远郊远大新

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郊区的新小区,大面积的户型,从居住角度来讲,是非常完美和舒适。

但是问题出在于,这类的产品在郊区的配套相对错配。并不是说郊区没有更好的居住条件,而是有这样居住需求的人相对较少,大多数购买郊区的客户,都已经对上海房价上做了妥协,选择了牺牲交通和地段,还有通勤时间。

在改善层面上来讲,郊区的年轻刚需们,他们更倾向于小三房或者两房户型,郊区大面积户型,周边缺乏生活基本设施,以及学区、医疗资源等等配套跟不上,基本上要用很长的时间去兑换发展与配套,这样的房子是不会有接盘侠的。

04

不要积分的新盘

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最后一种就是不要积分的新盘。上海的一手房市场竞争是非常激烈的,但凡品质好、开发商和物业强大、地段配套优势很强的一手新盘,是非常受高分选手追捧的。毕竟在建的新盘有限,好产品少之又少。

但是没有积分要求的新盘,一定是有某些硬伤存在的,比如地段位置不好、配套跟不上,没有规划,或者有烂尾风险的房子,这样的楼盘大概率就是坑。

要想想,是什么样的产品没有任何要求?那就是没有人会选择的产品。

写在最后,以上就是上海买了必被套的房子,也欢迎大家在评论区写出来,除了这些小区之外,后续大家也不会看好的还有哪些类型的小区。

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