金九银十，泡汤了？

作者 :房房得意 2022-10-11 12:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《金九银十，泡汤了？》是一篇关于金九银十的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

从9月份开始，房地产就迎来了传统的“金九银十”旺季。

大部分房企还特意在9月份上市，希望抢占金九银十这个楼市旺季，在九月份纷纷入市，重点30城环比供应增加了15%。

但从成交量来看，成绩实在是过于惨淡，成交量还下跌了4%。

“金九”算是凉了。

于是在国庆前一天，央行连续放出三条重磅利好政策带动楼市，希望“银十”能最后冲一把。

现在国庆已经过去了，我们一起看看看成绩如何。

根据中指研究院的数据显示，国庆期间20个重点城市的新房成交面积和去年相比下降了37.7%。

其中福州、上海、北京、宁波、温州、杭州、烟台、淄博等都是连续两年同比下跌40%以上。

广州更是创下近五年国庆的新低。

表：2022年国庆假期（10.1-10.7）代表城市新建商品住宅成交情况

注：北京2021年国庆假期成交数据剔除恒大两个集中网签项目；总计中较2019-2021年国庆假期日均成交面积变化不含成都、南充

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

而根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，重点15城新房成交4474 套，较去年十一假期下降 47.1%。

虽然说网签有一定滞后性，但是这个国庆，楼市热度还不如卖酱油的海天。

哪怕是平时最难吃的馆子都人头攒动，唯独售楼处门口罗雀。

当然不是鸦雀无声，房企舞照跳，锣鼓照样敲，只是观众早已散去，剩下房企自演自导。

虽然10月份还没过完，但是国庆楼市小高峰遇冷。

“金九银十”大概率也泡汤了！

今天开工第一天，就已经有不少地方马不停蹄出台利好政策。

一线城市暂时没动静，只能蹭点全国性利好。

比如由高层出面，降利率，置换房子1年内可免个税等。

这新政最是利好北京，因为北京的个税高达20%。

但北京最近由于开大会的原因，全城成交量大概率也会受到影响。

二线城市则继续在范围内“松绑”。

先说成都。

我上半年其实有说过成都迎来了楼市小高峰，整个上半年成交行情非常好。

但到了下半场，黑天鹅的来临，又是疫情，又是地震，尤其是疫情。

9月份成都管控小半个月，金九都变成了铜九。

本来现在楼市信心就很脆弱，经受不住打击，管控之后，成都楼市脸色立马180度大转变。

根据成都本地app好好选房显示，9月份成都新房成交6191套，二手房成交7406套，就连8月份的一半都够不上。

如果9月算是一个毛刺数据，不算正常值的话，接下来就看十月份的情况了。

国庆开工第一天，成都二手房成交还算正常651套，但是新房却大幅缩水仅有387套。

有些开发商也有点急，纷纷打出0首付，首付分期，降价优惠等。

今天成都再次释放出一个重磅信息，天府新区小记者报道，成都二套首付降至3成！

只要房贷结清，二手房首付就可以做3成，现在银行已经开始跟进了，二套利率也降到4.3%。

其实成都二套首付降下来也实属正常操作，我觉得算是非常及时的，不要等冷下来再去放子弹。

毕竟，现在和成都同级别的城市，苏州，南京二套首付都可以做3成，成都也没必要把自己逼得那么紧。

但后面楼市成交如何就不好说了，毕竟成交数据已经好了段时间了。

苏州呢，政策空间不大，之前尝试取消限售还失败了。

这次地方亲自下场回购房源。

9月份苏州新房成交量大幅上涨，共成交9502套，相比8月，成交量上涨128%。

但大众的实际感受，苏州市场还是很冷的，业内人士推测，苏州很可能存在政府回购的现象。

有网友晒出政府回购的相关楼盘，多达18个，一共2500套。

有的楼盘开盘很久了之，成交一直不理想，9月份第三周突然网签了上百套。

如果减去这些地方回购的房源，苏州9月份成交是有回暖的，但不至于火爆。

据说苏州计划陆续回购1万套新房，这些房源地方只支付30%首付款，然后房企正常卖，卖了一套就退一套钱给地方，或者将来用作保障房用途。

从成交数据来看，这些房子是已经网签了。

苏州这样做的当然是为了帮助房企去库存，同时变相输血给房企，毕竟3成首付，一万套下来，也是一笔不菲的资金了。

既然外部的资金进不来，现在地方只能真金白银下场托市了。

当然苏州这种玩法太考验地方财政实力，苏州实力比较强，不具备参考性。

目前二线城市的救市操作大多还是在降利率、降首付、降低限购门槛上做功夫，还没有特别出格的动作，能放的政策还是不少的，空间很大。

但三四五线城市救市就比较辣眼睛了！

山东省微山县为了促进楼市成交，将开展购房缴纳契税补贴消费券活动。

其实今年开展购房补贴的城市多得去了，以前都是硕士生才有补贴，后来降到本科，再是大专。

现在徽县降到了中专，徽县重新定义了“人才”，只要你有钱买房，你就是当地的人才。

另外，徽县还有一点创新，给城市的无房低保户、低收入、群体，特困家庭年最高补贴3万，限定时间2022年前。

这看起来还挺暖心，地方终于留意到低收入群体了，给予他们购房补贴。

但转念一想，这不就是典型的“何不食肉糜”？

既然是低收入，他们哪来的钱买房，能买得起商品房的人也不叫“贫困户”，

大部分贫困户，他们更需要的是廉价的保障房，而非商品房。

上半年地方不断出台政策鼓励农民、退休老人买房，调动公职人员卖房，鼓励公职人员团购房产等，当时我还以为需求已经枯竭了。

真的没想到，现在就连贫困户也纳入买房群体了。

徽县的做法虽然可笑，但也变相说明了以徽县为代表的三四线城市确实想不出更好刺激楼市的办法了。

无论怎么刺激，需求还是一蹶不振。

国庆央行宣布房贷利率继续下降后，第一个吃螃蟹的是清远，最低的利率调整至3.7%。

武汉则降到3.9%，应该算是利率最低的二线城市了，比09年房贷打7折利率还低。

当年利率一降叠加利好政策出台，市场早就闻风而动了。

我记得2009年房贷利率下跌，深圳楼市马上就启动了，但今年深圳楼市每个月成交量都惨不忍睹。

现在几乎每一天都有城市在救市，很多地方政府给补贴，回购房子，降利率，降首付，各种手段都使出来了，为什么市场还是纹丝不动呢？

如果你跟09年对比一下，就大概知道了。

09年的GDP增速是9.4%，今年二季度GDP增速只有0.4%，现在经济都没多少增长，房贷还要三四个点，投资房产当然没有吸引力了。

再说经济不增长就意味着收入不增长，就是刚需也不敢乱动。

现在有些刚需买房首付还是有的，30年的月供才是大问题。

我相信，一二线的楼市回暖是一定会的，只是这一轮房地产周期的调整，恐怕比之前想象的时间还要长。

毕竟重建信任，要把信心拉回来，需要的时间会比以往任何一个楼市周期要更长，这个时间点，没法预测，谁也说不准。

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