2022年起，物业全面取消？民法典规定，3个新权益业主们需知晓
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《2022年起，物业全面取消？民法典规定，3个新权益业主们需知晓》是一篇关于民法典,需知,业主的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
根据国家统计局公布的数据显示，2021年末，常住人口城镇化率达到64.7%，比2012年末提高11.6个百分点，年均提高1.3个百分点，在过去9年里，有近两亿的农村人口进入城市之中。城市中的生活和农村大不相同，特别是在住房方面，农村都是自己的宅基地、独门独院，而在城市中住宅都是以小区的形式存在，一个小区动辄就居住几百户甚至几千户居民。一个小区居住这么多人，完全靠业主自行管理是非常困难的，毕竟城市中居民平时工作都很繁忙，根本没有时间管理小区。也正是这个原因，现在的小区基本上都配备了物业公司，物业公司管理着小区的日常事务。
从商业模式上来看，物业服务是一个双赢的商业模式，一边是业主愿意花钱享受服务，一边是物业公司提供服务获得收益。小区有物业服务管理，业主们虽然出了物业费，但是生活上会方便很多，不仅居住环境和居住体验好很多，同时也不会影响日常的工作。因此很多人在买房时，都希望能够买一个配备好物业公司的楼盘，为此人们宁愿为好的物业公司花高价钱买房子。在一般的省会城市，同一地段的两个楼盘，因为物业公司的不同，售价差距一般在1000元/平方米，这意味着一套房子的价格差就在10万元左右，这足以看出人们有多么重视物业服务。
虽然人们在买房时都愿意为好的物业服务买单，但是最近几年关于取消物业的呼声越来越高，人们对物业公司的印象越来越差。为什么原本能够共赢的商业模式会出现裂痕呢？自然就是有一方出现了问题，大多情况下这一方就是物业公司。现在很多物业公司将自己定位成小区的主人或者小区的领导，这是一个非常错误的定位，因为物业公司原本的职责是物业业主，定位应该是服务人员。错误的定位，让物业服务的服务态度发生了转变，很多物业公司的服务人员对业主的态度非常恶劣，每天想的是怎么多挣钱，而不是想怎么服务好业主。更重要的是，这种情况并不是个例，很多物业公司都存在这种问题，区别就是表现得明不明显。
事实上，物业公司的服务水平和服务态度业主能够看得到和感受得到，对于服务态度和服务水平真的很好的物业公司业主是非常喜欢的，并且大部分小区的业主都希望自己小区能够有一个好的物业公司。就比如在2021年苏州就发生了一件事，就是苏州的一个小区热烈欢迎日本物业公司入驻小区，这狠狠地打了国内物业行业“一巴掌”。“并不是日本的物业公司服务态度就真的特别好，只是我们的物业公司服务水平实在太拉胯”，这是小区居民的原话。可以看出，现在很多物业公司的做法已经伤到了业主的心。
但是针对这种情况物业公司也有自己的说法，而物业公司的说法就是业主不愿意缴纳物业费，收不到物业费自然要降低服务水平。而针对这个问题，笔者认为这不是物业公司服务水平不好的理由，这对大部分交物业费的业主不公平，而是应该通过法律手段要物业费，而不是通过降低服务水平来逼迫业主缴纳物业费。另外，还有一些物业公司通过停水、停电、限电和不让业主汽车进小区等方式逼迫业主缴纳物业费，已经违背了物业行业的初衷。
在过去两年，依旧不断有物业上门强制收取物业费的情况出现，甚至是半夜上门，对于这种物业公司，业主不交物业费真的不怪业主。只要碰到过这种物业公司的人们，对物业行业的印象就不会好，最近两年不断有业主送“锦旗”给自己小区的物业公司，这足以看出业主们对自己小区的物业公司有多么不满和无奈。在过去，业主们只能通过拒交物业费来表达自己对物业公司的不满，想更换物业公司非常困难。但是进入2022年，根据国家最新出台的物业新规中，有3个新权益值得业主们注意。
第一：对小区不满意，可以通过投票更换物业
虽然过去也可以通过投票来更换物业公司，但是大家也都知道非常困难，不仅过程非常繁琐，同时最后物业公司也可能不同意，拒绝撤离。但是现在不同了，根据《民法典》中的第二百八十四条规定：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。也就是说，以后法律赋予了业主更换物业公司的权利，就算是开发商自己的物业公司，业主同样有权依法更换。如果通过业主投票通过就更换物业公司的提案，那么老物业公司再赖着不走就违法了。因此，以后业主们可以拿起法律的武器来保护自己的权益，有法律法规的支撑，业主们才能更好地维护自己的权益。
第二：业主们有权知道物业费明细和物业费用途
《民法典》第九百四十三条规定：
物业服务人员应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
通过这个规定可以看出，以后物业公司需要定期公布小区的事务，特别是小区物业费明细、物业费用途、公共维修基金和小区公共区域的收益使用情况。这意味着以后业主们能够清楚地知道自己交的物业费都是什么，也能知道物业费都用到哪里去。在过去，业主们不仅物业费交得稀里糊涂，就是物业费用在哪，业主们也都不知道。现在公布这些资金的用途，业主们就可以通过这些资金的用途来监督物业公司的工作，这样以后物业公司不仅不会再胡乱收费，同时也不能在小区公共设施上偷工减料了。
第三：小区公共区域的收益归属明确，属于全体业主
在过去，小区公共区域的收益一直都是一笔糊涂账，大部分物业公司都不会将这笔收益分给业主，有业主问起，回复也都是用于小区建设的。但是很明显，这是物业公司的托辞，毕竟业主都缴纳了物业费，根本没有必要还去使用这笔资金。大部分业主也都心知肚明，这笔钱被物业公司贪污了，只是业主们也没有证据。但是现在不同了，根据《民法典》规定：小区公共区域经营所得，在扣除经营成本之后应归全体业主所有，这笔收益可以优先补充公共维修基金，多余的部分应该分配给业主。
其实，每年小区的公共区域的收益都不是小数目，特别是对于一些大型小区，广告位费和展位费都非常可观。如果将这笔收益补充到公共维修基金里，业主们可能很长一段时间都不用再缴纳公共维修基金。其实，最近两年以来，已经有一些小区物业公司将这笔收益拿出来分给业主，对于业主来说也是一笔额外收入。如果以后一些物业公司还私吞这笔收益，那就不是违规的事情，而是违法犯罪。
可以看出，现在出台的物业新规都是在规范物业行业不合理的地方，这能够很好地维护业主的权益，同时也能让物业行业更好地发展下去。目前而言，在没有找到新的商业模式取代物业公司之前，取消物业是不现实的，所以现在要解决的就是规范物业行业，让物业公司和业主实现真正的双赢。当然，目前有一些小区实现了自治，并且取得了很好的效果，但是这只是个例，并不是所有小区的业主都能够有时间有精力管理好小区。
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