买房牢记“7字真言”：买中买边不买三，基本不会买到差房子

进入2022年，楼市行情依旧很差，虽然越来越多的城市已经放松了楼市调控政策，但是目前人们的购房意愿依旧不强。那么，为什么会出现这种现象呢？根本原因是目前楼市存在两大问题，第一个问题是房价非常高，已经严重偏离了居民的正常收入水平，并且人们买房的观念也正在转变；第二个问题就是目前我国的总体住房资源已经过剩，并且随着新建商品房的入市和人口的不断减少，未来人们对住房的需求也会逐渐减少。房子最终是给人居住的，所以人口才是最终决定房价涨跌的因素。而目前我国新生人口正在不断减少，人们对住房的拥有率也已经越来越高，这意味着以后需要买房的人将越来越少，房子也将越来越不好卖。因此可以看出，随着时间的推移，我国的住房资源过剩现象会越来越严重。

目前，大量的住房资源都囤积在少数投资客手中，这也是为什么现在还有很多人没有房子的原因。但是大家有一点要明白，自从2016年12月份国家提出“房住不炒”的口号之后，各地都在加大对楼市的调控和打击炒房的力度。随着楼市调控政策的持续，未来房子的金融属性会慢慢降低，房子的居住赚钱也将越来越差。特别是从2019年下半年开始，由于央行开始严查违规资金流入楼市，导致流入房地产行业的资金减少了很多，这也直接导致房地产行业的资金开始紧张起来。而到了2021年3月份，国家对楼市的金融调控政策再次收紧，不仅银监会出台了“限贷令”，央行也开始要求各级金融机构严查经营贷违规流入楼市。

随着金融调控政策的不断收紧，不仅房企的资金链越来越紧张，同时很多投资客的资金链也紧张起来。因此，在新房越来越不好卖和售价不断降低的同时，二手房市场也出现了量价齐跌的现象。更重要的是，随着2021年9月份全国平均房价迎来6年多以来的首次环比下跌，越来越多的人开始看跌房价，不再看好房地产行业的发展。对此，著名经济学家马光远表示，“房住不炒”将成为永久性的调控政策，房价只涨不跌的时代已经过去，买房就能挣钱的时代也已经过去，未来再想通过房产挣钱，就需要专业的房产知识了。很明显，马光远虽然改变了自己对楼市的看法，但是并没有全盘否定房地产行业，而是依旧看涨部分房子。对此，马光远提出了3个“20%”：20%的城市、20%的开发商和20%的房子。

另外，融创集团董事长孙宏斌对未来楼市的观点和马光远类似，孙宏斌也看好部分品质好的房子。对此，孙宏斌在接受记者采访时表示，虽然我国的总体住房资源已经过剩，但是大部分过剩的住房资源都集中在三四线城市，并且这些过剩的住房资源品质一般都比较差。而随着未来人们经济条件越来越好，人们对住房的要求会越来越高，因此未来品质好的中高端住宅将越来越受人们欢迎。确实也是如此，目前人们对住宅的拥有率已经很高了，随着楼市调控政策的持续，未来绝大部分家庭都将会有房子。当人们解决了最基础的住房问题以后，就算考虑购买更好的房子来改善自己和家人的居住环境，提升自己的生活品质。到了那时，品质好的房子就会越来越受人们欢迎，而对于品质差的房子，未来可能会慢慢被人们抛弃。

因此，对于现在的刚需购房者来说，在买房之前一定不要再像过去那样随便买房了，而是要提前做好功课，争取一次性就购买居住舒适的好房子。那么，怎样才能买到适合自己的好房子呢？对此，买房牢记“7字真言”：买中、买边、不买三，基本不会买到差房子。

①买中：购买中间楼层的房子

目前新建商品房基本上都是高层住宅，特别是在一二线热点城市的主城区，新建的住宅基本上都是33层甚至更高的住宅。高层住宅可以有效解决城市中土地资源稀缺的问题，同时也有效缓解了城市中住房资源紧缺的情况。但是对于这些高层住宅，由于楼层太高，也有不少缺点，比如一些楼层的采光和通风效果不好，比如低楼层的安全和隐私性不好，还比如高楼层上下楼和用水困难等等。可以说，高层住宅不同楼层差别很大，这导致很多购房者在买房时根本不知道该选择什么样的楼层。

对此笔者建议，如果大家在买房时不知道选择什么楼层，也不知道自己喜欢什么楼层时，可以优先选择中间楼层。原因很简单，低楼层和高楼层虽然有各自的优点，但是缺点也非常明显。而中间楼层则不同，虽然没有太明显的优点，但是也没有太明显的缺点。在笔者看来，对于几十层的高层住宅来说，没有缺点本身就是最大的优点。居住在中间楼层，采光和通风效果都不错，就算电梯偶尔出现故障上下楼也不会太困难。

②买边：就是购买边户的房子

现在大部分住宅都是两梯四户的设计，也就是有两个边户房子和两个中户房子。而大家也都知道，边户的房子要比中户的房子好，这不仅仅是因为边户房子户型更大一些，同时也因为边户的房子采光和隐私性都比较好。当然，中户房子价格有优势，面积又小，导致很多刚需购房者都优先选择中户的房子，但是从居住角度来看，还是边户房子更好一些。

在高层住宅中，边户房子面积大，户型合理，一般面积都在120平方米以上，居住起来非常舒适。而中户房子一般面积在89-90平方米，户型设计得很紧凑，适合刚需购房者。再加上边户房子远离电梯井和消防通道，安静且隐私性好，所以从居住角度来看，还是边户房子更适合居住一些。

③不买三：就是不买三类房子

1、不购买市区的面积大的老房子。目前很多老小区都开始进行旧改翻新改造了，对于这些老小区来说，随着小区旧改开始，也就意味着这些房子不再拆迁了。那么为什么非要是面积大的老房子呢？原因很简单，老房子一般位于市中心，售价本身就比较高，如果是面积很大的房子，总价会非常高，很难有购房者接手。对于能买得起这类老房子的购房者，他们既然有经济能力，不如去购买面积小一点的新建商品房住宅。而从居住角度来看，老小区居住环境和基础配套设施远不如新建商品房住宅，再加上户型设计也不适合现代人居住，因此不建议购买市区老面积大的老房子。

2、不够买大远郊的房子。对于很多热点城市，由于市区房价太高，很多购房者只能退而求其次，选择去郊区买房。在这里，笔者建议经济能力不足的刚需购房者去郊区买房，但是并不建议大家去远郊买房。对于这些远郊的房价，基本上都是被炒房客炒作起来的，因为刚需购房者通勤不方便，当地居民又没有买房的必要。

从城市发展方面来看，热点城市的郊区会慢慢发展起来，地铁公交慢慢都会通，基础配套设施也会慢慢建设好。但是对于远郊区域就不同了，这些区域距离市区太远，且不说以后城市能不能发展到哪里，就算能，那也可能是十几二十年之后的事情。因此，不建议刚需购房者在远郊买房，最好选择在市区或者郊区（近郊）买房。

3、不买小开发商的房子。为什么不建议买小开发商开发的房子呢？原因有3点，一是小开发商的房子一般品质不好，居住环境和房子的品质和大开发商的楼盘差距很大；二是小开发商资金不充足，很容易出现资金链断裂的情况。一旦这些小开发商资金链出现问题，轻则偷工减料、延期交房，重则房子烂尾，并且发生这种情况的概率还比较大；三是小开发商一般没有物业，楼盘配备的也都是小物业公司，物业服务水平比较差，这导致以后居民在小区的居住体验会很差，很多时候会一肚子气。

也正是这些原因，导致小开发商的楼盘保值率和升值率都不如大开发商的楼盘，甚至差距会很大。同一区域的房子，房子交房时间也差不多，但是小开发商的楼盘几年后就破破烂烂，而大开发商的楼盘由于品质好并且配备了好物业，小区品质会一直保持很好。居住环境差距越来越大，也就导致小开发商的楼盘售价和大开发商的楼盘售价差距会越来越大。就比如笔者一位朋友以前买房时就买了一个小开发商的房子，现在他们小区对面的楼盘售价都超过2万元/平方米了，而他们小区楼盘售价还在1.5万元/平方米。因此，在没有特殊情况下，就不要购买小开发商的楼盘，特别是小开发商开发的小楼盘房子。