房住不炒调控之下房价下跌多少才是头？有人说房价下跌27%才合理？
每月中旬，都是国家统计局公布上月房价的时间点，相较于其他机构而言，统计局公布的数据更加真实，且更具有参考意义。前不久，国家统计局公布了今年1-2月份全国房地产开发投资情况，数据显示：全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%。2月份全国住房景气指数为96.93。今年前两月全国商品房累计均价为9845元/平方米，同比跌幅为10.7%。
土地方面，数据显示今年1-2月，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。对此，易居研究院总监严跃进表示，地产开发投资增速位于5%以下的水平，属于偏冷区间。土地购置数据非常萧条，至少从历史数据看，也是历史低点。
通过上述数据，我们能够得出3个结论：首先是房价方面，随着楼市持续不断地调控下，当前房价正在逐渐回归理性，自2021年下半年以来整体呈现下行趋势，如今已经回落至2年以前的房价水平。其次是对于当前购房者来说，随着楼市下行越来越多的购房者暂时搁置了购房计划，在过去房价大涨的时候住房景气指数基本上都超过了100。最后是对于开发商来说，过去随意“拍地建房”的时期已经不复存在，现在已经开始大幅收缩建设规模。
种种迹象表明，当前楼市正逐渐朝着理性的方向发展，相较于过去高层会议屡次强调的“不以房地产作为短期刺激经济的手段”、“稳房价、稳地价、稳预期”的阐述，当前楼市正逐渐回归“良性循环”。举个简单的例子，过去楼市调控往往都是“限购”、“限售”等方式来抑制房价大涨，但如今已经有23座城市通过发布“限跌令”的方式来防止房价大跌。
但需要注意的是，目前房价依旧处于较高的水平是不争的事实。根据诸葛找房数据显示，2021年百城房价收入比为12.0，按照国际标准，合理的房价收入比为3.0-6.0，由此可见当前整体房价依旧偏高。特别是对于一些热点城市来说，比如福州、杭州、北京、上海，房价收入比超过20.0，深圳、厦门、三亚房价收入比更是超过30.，一线城市2021年房价收入比为27.7，二线城市房价收入比为13.5，买房难度很大。
与此同时，央媒也多次发文指出了当前房价过高的问题。比如新华社曾发文《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》，其中明确指出：当前时期，我国绝大多数城市房价都偏高，亟需调整。无独有偶，央媒经济日报在其文章《别让高房价吓跑大城市的年轻人》也直言不讳表示：一个城市房价太高，把年轻人都逼走了，建议采取措施控制房价，现在很多城市的高房价对年轻人不友好，亟需给楼市降温。用8个字来总结央媒的观点就是“房价偏高，亟需调整”。
那么房价应该回落到什么水平才是“合理”的呢？对此金融专家朱云来给出了自己的看法：现在的房价应该下跌27%才是合理水平。按照国家统计局给出的数据，意味着整体房价应该回落至7580元/㎡。那么该数据是如何算出来的呢？公开资料显示当前我国城镇家庭人均住房面积约为40㎡，也就意味着人均住房价值约为30万元，统计局数据显示2021年城镇人均可支配收入为47412元，算出整体住房收入比为6.39，已经接近房价收入比的合理标准水平。
随着楼市大环境的改变，未来房价或“不得不降”，主要有三个方面的原因，首先是在楼市持续的调控下，住房的投机属性在逐渐消除，正逐渐回归居住属性，换言之真正住房需求得以体现。根据央行公布的数据显示，截至2019年12月，我国居民住房持有率已经超过96%，如今已经过去两年时间，不难推断出剩余的住房需求将会进一步减少。
反观住房供应，当前已经出现了明显的过剩问题。易居研究院数据显示，2021年狭义库存小幅增至6.1亿平，去化周期由2021年10月末的15.94个月上涨至16.96个月，显著高于2020年同期水平，广义库存为36.56亿米。按照每套房100平米来计算，相当于有3600万套房等待销售，足以满足上亿人的住房需求。根据基本经济学原理，在供大于求的大趋势下，商品的价格会下跌，而住房本质上也是一种“商品”。
其次是对于房价下跌的底线问题，有两位代表性的人物也透过底线，其一是融创董事长孙宏斌，孙宏斌在某次采访中直言表示：“房价调控的威力不可小觑，未来购房需求和房价都会出现逆转。如果房价下跌超过30%，那我们（这里指房企）就都死了”，而这一数据与上文专家提出的数据不谋而合。其二是潘石屹，潘石屹给出的底线更加低，认为一旦房价下跌超过20%，那么很多房企就会“消失”。
最后是房产税如今已经到了实质性推进阶段。经过十多年的筹划，如今百姓千呼万唤的房产税终于已经按下了加速键：2021年5月11日，财政部会同四部门在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会，首次加入了“试点”理念。10月23日，高层会议通过部分地区开展房地产税改革试点工作。房产税的调控威力不容小觑，金融专家黄奇帆表示：“一旦将税率设置在3%左右，就无人敢炒房了”。
需要注意的是，上述提出的27%并不是针对所有城市，每个城市之间泡沫程度不一样，因此下跌空间也会不同。比如随着当前楼市持续不断分化下，许多偏远城市已经出现了人口持续流出的问题，由于住房需求的减少，整体房价也出现了连续阴跌的情况，因此对于这些城市来说房价并没有那么大的回落空间。但对于当前许多热点城市来说，比如四个一线城市，平均房价高达6.6万元每平米，即使下跌27%也超过了5万元每平米，因此回落空间会更高一些。
正如央媒人民日报发文说的那样：我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了，高房价问题亟待解决，数以万计的普通市民，更迫切希望房地产能够回归居住本源，房价能回归合理水平。只有房价真正回到了合理的水平，百姓买房难度降低后，整体的消费能力才会上涨，实体经济边缘化的问题也得以解决。
相关文章
-
民营企业融资约束有五类原因，其含义和机制分别是什么？
民企融资约束的原因。民营企业尤其是民营中小企业面临较为严重的融资约束几乎是一个世界性问题，因此国内外学者都对其原因、缓解措施等都进行了大量有益的探索。文献中对民企融资难或融资约束问题的研究更多地与中小企业融资问题紧密关联，因为中小企业中绝大部分是民企。总结现有文献，对民企融资约束形成原因的研究大致可以归为五类。一是基于信息不对称。中小企业缺乏正规财务报表等数字化信息，信息收集和甄别成本高，从而使得...
2022-07-30 18:46:00 民营五类含义 -
原因揭开：中奖千万后为何到手还不到二十万？彩民：又交“智商税”
引言当下社会各个城市，各条街道上的彩票站人流涌动的局面就凸显出了大家对这种“不劳而获”生活方式的向往，这并不是因为大家不够勤劳，而是在当代社会有钱的人吃山珍海味、住别墅豪宅，没钱的人辛辛苦苦勉强为生，这种不平衡的局面让很多人都有了一夜暴富的想法，而落实这种想法的渠道之一就是买彩票。在新闻上很多人都听过某些人凭借着中大奖改变人生命运，走上人生巅峰的案例，这更吸引无数彩民疯狂购买彩票。可彩票中奖真的那...
2022-07-30 18:46:00 二十彩民智商 -
2022年国家要严查退休人员？是何原因？“4类人”可能包括在内？
引言对于当下社会上的打工人来说，大家自然都希望能够尽早过上“退休养老”的生活，虽然对于很多已经退休的老人来说，他们却羡慕这些年轻人仍有精力工作打拼，但很多年纪轻轻的公司职工却已经为自己的养老生活做好规划。在这样一个充满竞争内卷的时代，可以不用工作就能享受到每个月发放养老金，逛街下棋跳舞的乐趣对年轻人来说的确是一种奢望。不过在大家筹备养老生活时也需要知道国家为我们提供的养老保障虽然非常完善且人性化，...
2022-07-30 18:46:00 退休人员何原因国家 -
比房产税还高？或上调20%，三省已试点，新规下两类人需要留意
引言自从第一次房改政策开始实施以来，我国对于房地产行业的改革制度进行了多次调整，但是无一例外对于房地产行业的发展起到了极大的推动作用。在国家政策的支持下，房地产行业发展的如火如荼，近二十年以来我国房价也是出现了高速上涨的趋势。而这所导致的直接后果就是老百姓买房变得越来越困难，很多刚需买房者想要买一套属于自己的房子，许多人几乎万付出大半生的心血。但是房子对于国人来说有着非同一般的意义，在国家宏观政策...
2022-07-30 18:46:00 两类三省新规 -
一年被赚走2000亿，中国成外资巨头印钞机！国内药企为何不争气？
文丨华商韬略 马来 对跨国生物医药企业来说，过往的一年充满了“震荡”。行业内的几家巨头，先后经历了并购、重组与任职调整。短时间内，这些变化无疑影响了企业的股价。 但纵观全年的营收表现，人们却发现，跨国药企并没有受到太多影响，从其公布的数据中便可见一斑。 上半年，多家跨国药企纷纷发布财报。强生率先交出了“成绩单”，2021年，他们的营收规模达到了937.75亿美元，较上年增长了13.6%。 ...
2022-07-30 15:46:00 中国不争气巨头 -
“财政奖励中介卖房”第一城，出现了
文丨华商韬略 新媛 “凡在今年下半年期间，中介机构每销售一套商品房，将给予1000元奖励。” 回顾今年上半年， 房地产市场萎靡不振，各地政府为了刺激消费，更是想出了颇多“奇招”。 7月24日，江西省宜春市住建局发文称，其于七月初发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》正式实施后，目前销售面积环比以及销售额环比同时上升了6成还要多。 据悉，在补贴政策中，凡在2022年7月1日...
2022-07-30 12:46:00 卖房出现了一城 -
美联储博斯蒂克：美国经济没有衰退 应继续加息抑制通胀
当地时间周五（7月29日），亚特兰大联储主席博斯蒂克驳斥了美国经济陷入衰退的观点，他表示，美国经济尚未陷入衰退，美联储仍需进一步提高利率以遏制通胀。...
2022-07-30 09:35:06 美联储 -
流动性研究中，在波动性高的熊市条件下，流动性风险的共性更大
流动性共性的风险溢价。在2005年以前，关于流动性共性的风险溢价的研究较为鲜见。直到Achaya和Pedersen基于代际交叠模型和CAPM模型构建了流动性调整的CAPM模型，该模型首次将流动性和流动性风险纳入一个统一的框架进行分析，创新性地将流动性溢价分解为两个部分，第一部分代表预期平均非流动性水平，第二部分是净流动性风险因子，可以被分解为三种流动性风险，分别对应：股票与市场的流动性共性、股票收...
2022-07-30 06:46:00 流动性熊市更大 -
优待证发了后，退役军人该怎么用？有老兵说不好意思用？大家咋看
引言军人是非常光荣的一份职业，它承担着保家卫国的责任，是崇高的，也是伟大的，我国对于军人以及退役军人是有很多优待政策的，而退役军人的优待证就是其中一种。退役军人在我们生活中非常常见，服兵役是每个公民的义务，也是光荣的责任和使命，但是军人退役之后，国家也会为其发放优待证。在我们生活中却很少见到有人使用优待证，这是因为什么呢？有一些老兵还表示自己不好意思使用优待证，为什么会有这种想法呢？优待证发了后，...
2022-07-29 21:46:00 优待证发了该怎么 -
房产证拿到手后别大意，3件事需要办好，不然房子有可能不属于你
引言房子对于我国老百姓来说有着非同一般的意义，尤其是近几年以来，房子的属性一再被刷新。如今房子关系到我们生活中的方方面面，可以说如果没有房子，那么自己在这座城市中就如同一个过客，没有任何归属感可言。而近几年以来，房价不断上涨，给很多人的买房增加了难度，即便是能够凑出首付，几十年的房贷也让人感到压力很大，老百姓买房难已经成为一个社会问题。国家对于民生问题一直非常重视，老百姓买房难自然也是国家担心的，...
2022-07-29 21:46:00 有可能房产证件事
