哪些城市的房产不能投资？这些城市投资房产足以套你5年10年
原创 刘晓博
近日，“克而瑞研究中心”披露了一组重要数据，向我们揭示了：当前哪些城市的住宅库存量偏大，哪些潜在库存量更大。
如果你是刚需，生活在住宅库存量大的城市里是幸福的。因为房价暂时不会成为你的烦恼，或者不会成为你的更大烦恼。
反之，如果你是楼市的投资者，库存量大、特别是潜在库存量大的城市，将是你的噩梦。
短则5年、长则10年，这些库存量都足以压制房价。
而人生，没有几个10年。
先来看一下“2022年2月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）”。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（下同）。
从上图可以看出，青岛、沈阳、武汉位居“商品住宅库存量”的前三名，都超过了2000万平方米。其中青岛超过了2500平方米。
其次是太原、惠州、成都、佛山、长春、天津、北京。
四大一线城市里，北京第10名、广州第11名，深圳和上海没有上榜。
库存量前5名的城市，最近几年涨幅都不大。其中青岛、太原、惠州明显偏弱。
在上榜的20个城市买房子，要回归中心城区，对于新区、郊区要慎重，因为供应量主要集中在新区、郊区。
这些城市里，那些人口竞争力偏弱的城市尤其要小心，比如哈尔滨、长春、呼和浩特等。
惠州是唯一进入前5名的普通地级市。我之前在栏目里讲过，惠州面积高达1.13万平方公里，有价值的是临深区域（惠阳、大亚湾）和中心城区（江北CBD、金山湖等）。惠阳大亚湾的供应量也很大，需要优中选优。1.5公里内规划有轨道、地铁站点的盘，都有一定价值。如果能在1公里内有轨道、地铁站点就更好。
买房子的时候，不仅要看一个城市的库存量，还要看“去化周期”，也就是库存的房子多长时间才能卖完。
这是一个更重要的概念，去化周期长的城市要小心。
下面是“2022年2月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月）”：
去化周期最长的三个城市，分别是防城港、连江、大连。
其中防城港的商品住宅去化周期达到了90个月左右，也就是说需要约7.5年才能卖完。连江超过80个月，大连、烟台、河源超过了50个月。
这20个城市里，只有4个高级别城市（省会或者计划单列市），其他均为三四五线城市，还有六线小县城。
关于去化周期和需要采取的措施，国家是有明确要求的：
消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36-18个月的，要减少供地；
12-6个月的，要增加供地；
6个月以下的，要加快供地节奏。
在前20名里，有4个高等级城市：大连、长春、兰州、呼和浩特，前两个为副省级城市，后两个为地级的省会城市。他们的共同特点是，人口竞争力都不太强（大连目前已经为正增长）。
上面说的库存量，是狭义库存，也就是拿到预售证或者现房的库存。
下面看一下广义库存，它包含了狭义库存，再加上“尚未拿到预售证，但批出了土地、或者已经开工的住宅面积”。
“2022年2月末商品住宅广义库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）”见下图：
这个数据就非常惊悚了。
第一名是贵阳，商品住宅的广义库存超过了1.8亿平方米。
在第七次人口普查中，贵阳的城镇人口约480万，我们可以计算出人均的商品住宅广义库存为37.5平方米。
根据贵阳市2021年统计年鉴，贵阳城镇居民人均住房建筑面积为37.01平方米。（下图）
贵阳城镇居民的自有住房率非常高，达到了85%以上。
在这种情况下，贵阳要消化这1.8亿平方米的商品住宅的广义库存，难度非同一般。
这还意味着：未来贵阳市地方财政的“可持续性”会出问题，因为土地都被提前卖了。
去年10月，数据宝、腾讯财经曾联合发布过《城市负债率排行榜》，贵阳市在负债率及财政债务率均排在首位，分别为 85.79%及929.06%。
另外一个比较典型的城市是唐山。
唐山商品住宅广义库存超过1.3亿平方米。
上图是河北省各地，2010年到2020年的常住人口增长情况。
曾经有一度，河北省所有的地市人口都是增长的。但最近几年，随着环保标准提升，河北省落后产业被挤出，多个城市出现了人口下降的现象。
唐山在过去10年，常住人口还是增长的，但平均每年增长不到1.5万人。
目前唐山的城镇人口为496万，人均的广义商品住宅库存为26.2平方米。
那么全国人均的商品住宅广义库存是多少？从“克而瑞研究中心”发布的数据来推算，是2.73平方米。
所以，你就知道贵阳、唐山的广义库存有多么可怕了。
在广义商品住宅库存量最大的20个城市里，省会城市、计划单列市有：
贵阳、大连、沈阳、石家庄、南昌、长沙、兰州、太原、哈尔滨。
普通地级市有：
唐山、株洲、烟台、岳阳、沧州、淄博、宝鸡、蚌埠、佛山、荆门、绍兴
如果你买房的目的是投资，那么这些城市都要慎重。
广东省内来看，佛山的潜在库存量最大。在佛山买房，尽量靠近限购区域，以中心城区和临近广州的区域为首选。
在浙江买房，绍兴你要小心。它的住宅潜在库存量是最大的，再加上人口竞争力一般，所以绍兴的郊区、新区要慎重。
对于这些城市的刚需、改善人群来说，住房供应量大、去化周期长，意味着买房压力不大，幸福感更高一些。
不过人性的弱点就是：一旦买了房子，就希望房价上涨。上述这些城市，房价上涨能力是不足的。
在中国，坊间一度有“重庆模式”的说法——重庆房价长期不怎么涨，老百姓幸福感强。
未来，越来越多的城市将进入“重庆模式”。
重庆模式的实质是：大量供应土地，压低地价、房价。但维持这个模式，需要中央财政不断输血。过去这些年，中央财政每年向重庆转移支付大量资金，2020年超过2100亿。（下图）
上图：北上深等城市每年也获得中央财政转移支付，但上缴得多、返还的少，对中央财政净贡献。重庆、四川、河南等省市，上缴很少、返还较多。
有人统计过，重庆每年获得中央财政的“净补贴”（财政转移支付减去上缴）超过1000亿。
如果各地都等着中央财政“净补贴”，钱从哪里来？其实中央给各地的转移支付，来自广东、上海、浙江、江苏、北京等少数经济发达省市。
所以重庆模式无法在全国推广。
今天上午，财政部公布了2022年1到2月的财政数据，其中国有土地使用权出让收入7922亿元，同比下降29.5%。 另外，跟房地产密切相关的契税911亿元，同比下降25.8%。
这些都意味着，今年1到2月房地产市场出现了显著的下滑。而财政部从税收、卖地收入角度给出的下滑速度，超过了统计局给出的下滑速度（下图）：
在未来相当长的时间里，来自土地、房地产市场的收入，仍然是政府收入的重要来源。但这些钱，越来越向大城市、都市圈集中了，中西部、东北的三四五线城市，对转移支付的依赖度将不断提高。
其结果是：政府要精兵简政，人口流失地区需要合并市县、减少财政供养人员。
土地财政之变，终将带来行政体制之变。
相关文章
-
民营企业融资约束有五类原因，其含义和机制分别是什么？
民企融资约束的原因。民营企业尤其是民营中小企业面临较为严重的融资约束几乎是一个世界性问题，因此国内外学者都对其原因、缓解措施等都进行了大量有益的探索。文献中对民企融资难或融资约束问题的研究更多地与中小企业融资问题紧密关联，因为中小企业中绝大部分是民企。总结现有文献，对民企融资约束形成原因的研究大致可以归为五类。一是基于信息不对称。中小企业缺乏正规财务报表等数字化信息，信息收集和甄别成本高，从而使得...
2022-07-30 18:46:00 民营五类含义 -
原因揭开：中奖千万后为何到手还不到二十万？彩民：又交“智商税”
引言当下社会各个城市，各条街道上的彩票站人流涌动的局面就凸显出了大家对这种“不劳而获”生活方式的向往，这并不是因为大家不够勤劳，而是在当代社会有钱的人吃山珍海味、住别墅豪宅，没钱的人辛辛苦苦勉强为生，这种不平衡的局面让很多人都有了一夜暴富的想法，而落实这种想法的渠道之一就是买彩票。在新闻上很多人都听过某些人凭借着中大奖改变人生命运，走上人生巅峰的案例，这更吸引无数彩民疯狂购买彩票。可彩票中奖真的那...
2022-07-30 18:46:00 二十彩民智商 -
2022年国家要严查退休人员？是何原因？“4类人”可能包括在内？
引言对于当下社会上的打工人来说，大家自然都希望能够尽早过上“退休养老”的生活，虽然对于很多已经退休的老人来说，他们却羡慕这些年轻人仍有精力工作打拼，但很多年纪轻轻的公司职工却已经为自己的养老生活做好规划。在这样一个充满竞争内卷的时代，可以不用工作就能享受到每个月发放养老金，逛街下棋跳舞的乐趣对年轻人来说的确是一种奢望。不过在大家筹备养老生活时也需要知道国家为我们提供的养老保障虽然非常完善且人性化，...
2022-07-30 18:46:00 退休人员何原因国家 -
比房产税还高？或上调20%，三省已试点，新规下两类人需要留意
引言自从第一次房改政策开始实施以来，我国对于房地产行业的改革制度进行了多次调整，但是无一例外对于房地产行业的发展起到了极大的推动作用。在国家政策的支持下，房地产行业发展的如火如荼，近二十年以来我国房价也是出现了高速上涨的趋势。而这所导致的直接后果就是老百姓买房变得越来越困难，很多刚需买房者想要买一套属于自己的房子，许多人几乎万付出大半生的心血。但是房子对于国人来说有着非同一般的意义，在国家宏观政策...
2022-07-30 18:46:00 两类三省新规 -
一年被赚走2000亿，中国成外资巨头印钞机！国内药企为何不争气？
文丨华商韬略 马来 对跨国生物医药企业来说，过往的一年充满了“震荡”。行业内的几家巨头，先后经历了并购、重组与任职调整。短时间内，这些变化无疑影响了企业的股价。 但纵观全年的营收表现，人们却发现，跨国药企并没有受到太多影响，从其公布的数据中便可见一斑。 上半年，多家跨国药企纷纷发布财报。强生率先交出了“成绩单”，2021年，他们的营收规模达到了937.75亿美元，较上年增长了13.6%。 ...
2022-07-30 15:46:00 中国不争气巨头 -
“财政奖励中介卖房”第一城，出现了
文丨华商韬略 新媛 “凡在今年下半年期间，中介机构每销售一套商品房，将给予1000元奖励。” 回顾今年上半年， 房地产市场萎靡不振，各地政府为了刺激消费，更是想出了颇多“奇招”。 7月24日，江西省宜春市住建局发文称，其于七月初发布《关于促进樟树市房地产业良性循环和健康发展若干措施》正式实施后，目前销售面积环比以及销售额环比同时上升了6成还要多。 据悉，在补贴政策中，凡在2022年7月1日...
2022-07-30 12:46:00 卖房出现了一城 -
美联储博斯蒂克：美国经济没有衰退 应继续加息抑制通胀
当地时间周五（7月29日），亚特兰大联储主席博斯蒂克驳斥了美国经济陷入衰退的观点，他表示，美国经济尚未陷入衰退，美联储仍需进一步提高利率以遏制通胀。...
2022-07-30 09:35:06 美联储 -
流动性研究中，在波动性高的熊市条件下，流动性风险的共性更大
流动性共性的风险溢价。在2005年以前，关于流动性共性的风险溢价的研究较为鲜见。直到Achaya和Pedersen基于代际交叠模型和CAPM模型构建了流动性调整的CAPM模型，该模型首次将流动性和流动性风险纳入一个统一的框架进行分析，创新性地将流动性溢价分解为两个部分，第一部分代表预期平均非流动性水平，第二部分是净流动性风险因子，可以被分解为三种流动性风险，分别对应：股票与市场的流动性共性、股票收...
2022-07-30 06:46:00 流动性熊市更大 -
优待证发了后，退役军人该怎么用？有老兵说不好意思用？大家咋看
引言军人是非常光荣的一份职业，它承担着保家卫国的责任，是崇高的，也是伟大的，我国对于军人以及退役军人是有很多优待政策的，而退役军人的优待证就是其中一种。退役军人在我们生活中非常常见，服兵役是每个公民的义务，也是光荣的责任和使命，但是军人退役之后，国家也会为其发放优待证。在我们生活中却很少见到有人使用优待证，这是因为什么呢？有一些老兵还表示自己不好意思使用优待证，为什么会有这种想法呢？优待证发了后，...
2022-07-29 21:46:00 优待证发了该怎么 -
房产证拿到手后别大意，3件事需要办好，不然房子有可能不属于你
引言房子对于我国老百姓来说有着非同一般的意义，尤其是近几年以来，房子的属性一再被刷新。如今房子关系到我们生活中的方方面面，可以说如果没有房子，那么自己在这座城市中就如同一个过客，没有任何归属感可言。而近几年以来，房价不断上涨，给很多人的买房增加了难度，即便是能够凑出首付，几十年的房贷也让人感到压力很大，老百姓买房难已经成为一个社会问题。国家对于民生问题一直非常重视，老百姓买房难自然也是国家担心的，...
2022-07-29 21:46:00 有可能房产证件事
