二手房:悄悄回暖了
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两个月前陪朋友去看一套闵行七宝商圈附近的二手房,这是一套小三房,挂牌价620万,房东最后肯让步到600万,但朋友当时不急,就没谈成。 现在接到朋友的电话:“你知道吗,我知道这套房还在,想着就出手吧,600万其实可以接受。但那个卖家说现在最低610万,不能议价!” 有消息说,上海二手房2月成交1.9万套,市场到底是啥情况? 挂牌价,其实很稳定 一个沪上做了多年中介门店店长的朋友跟我说: “目前二手房挂牌价格总体还算稳定。当然,年后有一部分挂牌价是有上调的,但比例并不大。同时也有下调的,很多还是原先的价,没怎么动。” 2023年2月各区挂牌均价环比一览 从统计数据来看,的确如此。各个区域每个月二手挂牌价有一定的浮动,本就正常。刚过去的2月,大部分区域上下浮动都没超过0.5%。只有奉贤和青浦两区,挂牌价下跌稍多一点,青浦环比也只下跌了1.3%。 挂牌价上涨的区域里,老静安片区和黄浦区幅度都超过了0.5%,其中老静安达到1.4%。两区对外挂牌的二手房本就数量有限,所以少部分房源价格微调,或有二手新挂牌,都会直接影响整个区域的挂牌平均价格。 所以,目前二手挂牌价总体而言是稳定的。 卖家议价空间,窄了 “最近看了好几套二手房,谈价格的时候,卖家态度还挺坚决的。”“年前没定下来,现在还价就没之前那么容易了。”这段时间,这样的信息并不缺少。 像开头提到的那位朋友,原来卖家肯让20万,现在只肯让10万。细算议价空间,本可以打96折,现在最低变成了98折。 其实这种情况,不止在优质的城央地段上演,很多次一级地段,哪怕二手挂牌量本就很大的,也不乏这样的个案。以前新房开发商管这个,叫慢慢收折扣。 举个例子:目前挂牌量接近800套的嘉定新城。 恒大御景湾,年前1月中旬,卖了一套总高17层的高楼层位置三室两厅,成交价显示54147元/㎡,总价700万。相比挂牌的750万,等于打了93折。 年后2月12日,又成交了一套,同样的总高17层,却是一套低楼层房源,单价也要53752元/㎡。显示的挂牌价是475万,最后以470万成交,议价空间仅有1.1%。 嘉定恒大御景湾二手成交价格对比 笔者又同步咨询了嘉定江桥,这里同样挂牌量较大、且大龄房源较多。 一位资深中介说他年前经手的,能给到最大让价空间的一套二手房,是一个2010年前建成的小区,当时挂牌305万,卖家跟他交底说最低心理价位是280万。但前几天突然关照他说,少于286万就不卖。 这就等于,最大的议价空间,从0.92变成了0.94。 更有甚者,宝山顾村一小区,房东报价699万,谈价空间只给了1万。客户考虑了一小时还价695万,但房子已经有人捷足先登。 显然,卖家的议价空间,收窄了。 卖家心态,源于回暖 2月中旬,看几个评论员在讨论:2月尚未过半,二手房成交量已经接近7000套,按这速度,全月岂不是奔着1.5万套去了? 他们还在预测能不能达到1.5万套的时候,截止到26号的数据出炉了:将近1.7万套。全月预计超过1.9万套。1.9万套是什么概念,从2021年8月以来,这个成绩,可以进入月度成交量的三甲之列。 二手楼市的流动性的确开始放量,年后带看量涨幅多在30%-40%;成交周期也明显缩短,卖家从挂牌算起,平均成交周期从80多天缩短到60多天。而买家的决策周期就更短,从之前的28天缩短到大概15天。 卖家的心态变化,也正是源于市场复苏有暖意。 04 截止本周,上海二手房挂牌量大致8.4万套,后面的挂牌量有很大概率继续上升。 更多新卖家,想趁这波热度,抓紧卖房出货。有些是不想再还高息房贷,所以抛售。 今年第二批次新房公示近在眼前,一批次入围分下降,让一些二手房东看得眼馋,卖楼之后正好买楼。现在,轮到买家出牌了。
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