我不理解！人口开始负增长，学校一孩难求，为啥还在抢学区房？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《我不理解！人口开始负增长，学校一孩难求，为啥还在抢学区房？》是一篇关于我不,还在,学区的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
楼市，从未如此分裂。
一边是学校招不到孩子，另一边却在疯抢学区房。
学区房，到底凉了没？
这一天来得太快了。
学校太多，孩子开始不够用了。
前几天，#首轮幼儿园关停潮已到来# 的话题开始刷屏。一场价格战，在民营幼儿园之间率先打响了。
过去民办园学费一个比一个高，现在却身段一个比一个低，甚至打出了“交100元顶300元，交200元顶1000元”等各类口号。
面对“最难招生季”，北京一家民办幼儿园的园长忍不住感叹道：两年前，还是孩子们追着我们跑；现在，是我们追着孩子跑。
同样是在北京，楼市却呈现出另一幅场景。
对口中关村三小的蜂鸟家园，最近半年以来热度持续飙升。
安居客平台数据显示，小区均价已经从2021年12月的约15万/平，一路升至17万/平。
也就是说，一套60平的刚需房，总价破千万。
谁看了不得说一句：不愧是帝都！
高出天际的房价，并未劝退望子成龙的学霸爹妈。
海淀区一位中介透露，春节前门店月均成交3-5单，二月没结束已经签了38单。
这个节奏，简直是在抢。
学区房热度破表，并非一座城市独有的现象。阴跌几年的天津，学区房也支棱起来了。
1月30日-2月5日，短短一周时间，天津二手房成交1612套，其中有近1/4成交量来自河西区。
来源：津门楼市
凭什么？还不是为了给娃读书。
好容易等到周末有空看房，业主却不答应了，非要坐地起价。
从买方市场，到卖房市场，转换速度快得令人猝不及防。
同样的事情还发生在南京。两个双学区顶流小区，手牵着手把房价“天花板”给掀了。
金鼎湾今朝天下，坐拥拉小+29中，最近成交单价突破了10万/平。
汉口西路小区，能读力学小学+29中，成交单价超9.8万/平，且成交周期仅2天！
看着热火朝天的学区房市场，相信很多人都有一个疑问：
人口都负增长了，为啥还在抢学区房？
众所周知，人口是楼市的基本盘。
任大首席最广为流传的一句话就是：房地产周期，长期看人口，中期看政策，短期看金融。
但很多人都忽略了一个重要因素：时间差。
2016-2017年，受到“全面二胎”政策影响，出现了连续两年出生人口超过1700万的“小高峰”，也是近二十年里最大一波“婴儿潮”。
近20年新出生人口（万人），来源：说财猫
回想那两年，全国各地的产科都“一床难求”。记得一位县医院妇的朋友告诉我，产床甚至摆满了走廊，就这样还要排队才能进来。
转眼间孩子长大了。2022-2024年，正是这批“婴儿潮”出生的孩子集体上小学的时候。
所以说，学区房市场在今年突然井喷，几乎是必然的。
而随着出生人口断崖式下跌，2020年出生的孩子，比2017年足足少了523万人。
生源足足少了523万人，幼儿园一孩难求也是必然的。
幼儿园三年读完，接下来被冲击的就是小学，以及价值高度依附于前者的学区房。
人口负增长，仿佛悬在楼市头顶的一把巨大锋利的镰刀，悄悄地越靠越近。学区房价值被冲击，也是必然的。
然而，镰刀阴影里的房子，却不是被平等收割的。
中国太大，房子太多，冷热不均的楼市，从来都不是“一荣俱荣、一损俱损”的。
很多人还忽略了另一个重要因素：分化。
2023年2月城市房价排行，来源：房价行情网
有些城市，人口源源不断流入，随之带来的入学需求，一定程度上可以弥补出生人口不足造成的空缺。
比如“西北第一城”西安，2021年新增常住人口超过20万人。就连人均GDP“超沪赶京”的陕北榆林煤老板，也要来西安买房生活。
有网友表示，西安高新区某高档小区里，遛弯带孩子的老人都是陕北口音。
这些小孩未来也会在西安上幼儿园、读小学、升初中……住着西安的学区房，变成西安的孩子。
还有跟大家聊过很多次的兰姐，我们的一位客户，虽然生活在银川，但为了孩子读书，前几年就在西安买房了。
换句话说，哪怕西安本地新出生的孩子少了，也有西北其他城市的孩子源源不断补充进来。
再比如天津，一本录取率高达30%，只要高考政策没有根本性变动，永远不缺鸡娃的家长在这里买房。
哪怕出生人口下跌，短期内一二线还能“虹吸”小城市的孩子，维持住学区房的价值。
对于广大人口流失城市而言，当学校开始缺生源，学区房价格开始下跌，那便是冲击波到达的时刻。
我刚刚说到了一个很关键的词：短期内。
大城市的学区房，也必须要有危机感了。特别是那些只有教育属性的老破小“学位壳”，镰刀离得并不远。
学区房的核心竞争力，最根本的还是【生源质量】。
无论是老钱还是新钱，都深谙“知识就是力量”。他们舍得砸下大量资源来投资孩子的教育。
这些人聚集的片区，房价更贵，生源更好，学校就变得越来越牛。
而现在，愿意在老破小里憋屈六年，只为孩子上一个好学校的有钱人，越来越少了。
一些“新贵”聚集的片区，优质生源源源不断涌入，成绩也在屡创新高。相信在不远的将来，会出现一批“新学区房”。
北京西二旗的码农二代，不就把菜小周边的房子考成学区房了吗？
至于很可能会失去唯一“保护色”的老破小，会越来越趋近于真实价值。
有人曾在社交媒体上提问：广州老破小再过一二十年，会怎样？
评论区已经有人给出答案：老破小的未来，是更老的老破小。
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