仅限售房就1100套，奥体今年大交付，红盘的天价租金要被冲溃？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《仅限售房就1100套，奥体今年大交付，红盘的天价租金要被冲溃？》是一篇关于红盘,仅限,天价的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
01
“最近大家朋友圈什么的帮我多留意一下，有合适的客户资源第一时间告诉我，谈成了有大红包。”
这段时间，每逢参加聚会，阿伟总会找个合适的机会，释放出类似的信息。
两年前，阿伟走大运，成功摇中了奥体旁的丹枫四季，成为众人眼中无比羡慕的“天之骄子”。不过，这份幸运头上还有一个紧箍咒：因中签率低于10%，房子将限售5年。
按计划，房子今年年中就将交付。阿伟早就和家人商量过了，交付之后，就把房子租出去。
“5年时间，整整60个月，按每月租金15000计算，也是一笔很大的收入。”阿伟说。
当然，前提是能顺利租掉。所以，阿伟最近才会如此卖力地吆喝。
这也是阿伟许多未来邻居的想法。
02
事实上，对于自己的房子到时能租掉，阿伟还是比较有自信的。
根据浙江省商务厅的检测数据，目前仅杭州就有综合类和垂直类头部直播平台32家，主播人数近5万。
有知情人士更是透露，实际人数可能还要更多。
而滨江及奥体一带的头部次新房，一直是网红主播们的最爱。
去年，一家人数超过1500的头部MCN机构搬到了奥体，给边上的中介门店带来了海量的租房生意。
某中介门店店长坦言，在一段时间内，这批年轻人，几乎垄断了店里近一半的租房生意。
在阿伟眼里，丹枫四季有很明显的位置优势。直线不到200米就是地铁1号线江陵路站，楼下还有星耀城，生活出行非常方便。
离奥体莲花碗也近，正是网红密度最高的地方。
前两天，阿伟特地到楼盘周边转了一圈，感觉整个立面质感比自己预计的还要好一些，这下信心更足了。
03
不过，对于那些滨江、奥体的头部租赁房源“存量们”来说，这不算是一个好消息。
人人都想来一套的杭州壹号院，一直是顶流网红们的最爱。坐拥千万粉丝的某说车界网红，据说去年底就租住在了这里。
其租金水平，目前在整个杭州都属于头部。但细究之下，面临的挑战也很大。
像最热门的约333㎡户型，最高年租金达到近百万。但此前，有一套房源以70多万的价格被租走。
还有约135㎡户型，之前大多数月租金都要2万以上。而目前在某大型中介APP上，好几套都只挂了1万7或1万8。
时代奥城的情况也差不多。其约140㎡的四房户型，刚交付时月租金普遍要挂1万5左右。
如今，低于1万3的在市场上也能见到。
04
究其原因，住宅头部租赁市场，大多数时候就是一个“零和游戏”。市场容量整体相对稳定，蛋糕就那么大，我吃掉一块，你可能就没得吃了。
而这两年的滨江、奥体一带，网红次新房层出不穷，分蛋糕的盘越来越多。每一朵前浪，都面临着汹涌后浪的巨大挑战。
像壹号院的大户型，竞争对手就有诸如奥邸国际等盘。后者200多㎡户型的月租金，最高也超过了5万。
据传一对大流量网红夫妻，之前就搬进了奥邸国际。
别忘了，奥体一带还有海量供应的商业大平层，户型更大，装修更豪华，江景可能还更好。比如观云钱塘城预计今年就会交付，单论居住感受，什么网红住宅都要稍逊一筹。
毫无疑问，近一两年将有一大批网红投入类似顶流大平层的怀抱。
小户型的竞争就更激烈了。
仅仅算限售房源，就不得了。丹枫四季大头限售，有500多套；嘉品最后一期限售，超过200套；君品则有400多套限售。
对滨江奥体的高端租赁来说，这是前所未有的挑战，大量限售房源意味着“抢客户的来了”。
一个可以参考的数据是，去年年中，同样限售的紫璋台，仅仅在交付一个月后，挂牌出租的房源就占到总量的近13%。
也就是说，这些限售房源中届时即便有20%进入租赁市场，体量就达到200多套。
还有去年交付的晓风印月，今年接下去要交付的观品（400多套）、星翠澜庭（近400套）、御滨府（600多套）等，一场大战在所难免。
网红们大多年轻、追求时尚，钱相对来得又比较容易。当市场上的“网红盘”陆续绽放时，他们“喜新厌旧”，不仅提升居住新鲜感，对自己的直播事业可能也有帮助。
毕竟，拍自己新搬进一个高档小区，或许就会引来一波关注流量。
05
“头部”高处不胜寒，相对来说，“腰部”的那些租赁房源，却成了这一带最稳定的赢家之一。
小可在滨江区政府一带有一套约89㎡、房龄超过10年的两居室。最近5、6年，房子一直处于出租状态。
租金也稳定在6500/月左右，即便是租赁市场最难的那些日子，也能带来稳定收益。
张姐在边上某小区有一套约150㎡的三房，月租9000，也已经4年没有空房了。
虽然绝对租金水平比不过那些顶流网红次新房，但胜在稳定、省心。
这些房子的租客，要么是为了孩子读书搬过来的，要么是中等改善的过渡客，需求常年稳定。
与此同时，抢蛋糕的人又没有那么多。边上差不多房龄、配套的小区就那么几个，基本都是明牌。
对小可张姐们来说，附加的好处还有一个：这些租客的素质都不错，除了交房租和部分设施出问题需要维修，平时基本不会打扰到自己。
“可能我的房子网红们看不上，但说实话，我也不想租给他们。”张姐说。
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