房地产强刺激开始了，救楼市，三管齐下
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《房地产强刺激开始了，救楼市，三管齐下》是一篇关于楼市,开始了,三管的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
2022年过去了，但是对于楼市来说，2022年注定是一个不平凡的年份。可以说，整个2022年的楼市都是以“救”为主，但是救市一整年下来，楼市也没有热起来，这在过去几十年是几乎不可能发生的事情。也正是因为这个原因，说明我国的楼市发展已经出现了转折点，房价已经不可能再像过去那样动不动就大涨了。更重要的是，2022年不仅房价出现了下跌，成交量也出现了明显的下跌现象。也就是说，2022年的楼市出现了量价齐跌的现象，这说明就算房价下跌也很难吸引购房者买房。
根据统计数据显示，2022年全年我国新建商品房销售额为13.33万亿，同比下降26.7%，相比于2021年直接少了近5万亿，楼市成交量回到了2017年的水平。另外，随着房子越来越不好卖，开发商自然也开始放缓房地产行业的投资，根据统计数据显示，2022年全年房地产开发投资同比下降10%，这是自有统计以来，我国房地产投资的首次负增长。这个影响是非常大的的，因为房地产行业依旧是我国的经济发展支柱，随着房地产投资规模下降，目前对经济的影响肯定是负面的。
举一个简单的例子，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%，足足少了5.2万亿。根据统计数据显示，在我国房地产高速发展时期，每往房地产投资1块钱人民币，就能带动8.2元的GDP增长，而2022年对房地产行业的投资足足少了5.2万亿，就算现在不是房地产行业的高速发展时期，这对经济的影响也非常大。一个城市的基础配套设施的建设和房地产行业息息相关，毕竟一个城市土地拍卖的资金基本上都用来建设城市了。而现在房子卖不掉，房企土拍的积极性就不高。从2022年开始，各大房企基本上都不再愿意拍土地，各地的土拍也基本上由城投公司来兜底。根据国家统计局公布的数据显示，2022年国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。
可以看出，随着房价下跌和房子卖不动，不仅是房地产投资规模减少了，同时土地财政收入和契税以及土地增值税都出现了明显的下跌，这意味着不仅经济受了影响，同时也影响了一个城市发展。因此，最近两年以来，各地的财政压力都比较大，特别是一些严重依赖房地产行业的城市，比如武汉、成都、西安、杭州、郑州和石家庄等城市，土地财政收入大幅降低给当地财政带来了很大的压力。那么压力到底有多大呢？咱们来看一组数据：2022年，地方赤字再次创新高，达到59315亿。
一个城市的发展需要持续不断的资金，而过去很多城市的主要财政收入都来源于土地拍卖，现在土地拍卖金额大幅降低，也就意味着财政收入大幅降低。但是对于一个城市来说，支出并没有随着土地财政收入降低而减少，因此很多城市现在都面临着缺钱的问题。为了解决钱的问题，除了发行债券之外，一些城市和地区还采取了一些极端的手段，比如增加罚款，这导致乱收费、乱罚款的现象越来越严重。当然，一旦钱实在是不够用了，城市就会出现问题，就比如在2022年就有部分城市的公交因为资金短缺而停止运营，也有一些城市的事业单位发不出工资。
可以看出，楼市热不起来，这对经济的发展和城市的发展都会造成很大的影响，目前楼市很难在短时间内热起来，这直接让城市的财政压力越来越大，而现在唯一的解决方法依旧是卖土地，没有第二种方法。也正是这个原因，从2022年下半年开始，全国大部分城市都开始救市，重要会议、重要高层都在喊话“稳楼市”、“房地产是支柱产业”、“房地产是第一内需”。对于地方上来说目前需要卖土地来增加财政收入，而对于房企来说现在需要卖房子来回笼资金，只有将房子卖掉才有钱去购买土地。所以现在楼市急需解决的两个问题就是卖土地和卖房子，这二者又是相辅相成的。为了解决这两个问题，刺激房地产，三管齐下：
第一：降低首付比例，从而降低购房门槛
根据统计数据显示，截至到2023小2月中旬，全国至少有120城将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20％，其中不乏成都、武汉、西安、重庆等热点城市。相比于房价下跌，降低首付比例可以大幅降低购房门槛，可以让很多的人买得起房子。当然，不仅仅是首套房的首付比例降低了，在很多城市二套房和三套房的首付比例也都出现了降低，这对于改善型购房者是一个好消息，这样可以吸引不少改善型购房者入场。
第二：各省鼓励住房消费的举措
截止到目前，已有江苏、辽宁、广东、上海、山东、浙江、四川等10余省市把住房消费提振纳入到新一年经济发展框架之中。也就是说，各地希望老百姓能够买房子，提振住房消费堪称是头等大事，因为只有将房子卖出去，加快房地产行业的发展，才能加快当地的经济发展。而目前人们购房欲望并不强烈，因此各地都开始出台利好政策来鼓励人们购买房子，其中一条举措就是降低房贷利率。
房贷利率降低也大幅降低了人们的购房成本。在2021年我国大部分城市的房贷利率都在5%以上，而现在大部分城市的房贷利率都已经降低到4.4%左右，甚至一些城市的首套房房贷利率已经降低到3.9%以下。房贷利率的大幅降低，大大降低了购房者的购房成本。
第三：中央部委定调，供地模式再出变化
近期，自然资源部出台了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。也就是说，供地模式又从原来的“批发”改回到“零售”了。
过去两年土地都是集中拍卖，，一年不超过3次土拍，也就是一年土地集中在三次，相当于土地批发。这种模式并不利于土地拍卖，毕竟土地拍卖时可能一些房企的资金恰好紧缺，并且一个房企也没法一次性拍那么多土地。而土地拍卖重新回到零售时代，这就表示以后土地可以随时拍卖，房企有钱时就可以选择拍土地，这样大大降低了土拍的流拍率。
通过以上可以看出，房地产行业的降速对各地的经济发展确实起到了负面影响，通过强刺激开始，三管齐下，2023年的楼市走势必然会有所起色。在笔者看来，一二线热点城市，在一系列政策的刺激下，这些城市的楼市会率先回暖，成交量也会触底反弹。特别是有区域价值、核心地段、高品质的住房，现在依旧不缺客户，对此，大家需要注意。
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