为什么我一直看空惠州楼市
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很多网友非常疑惑，为什么我一直看空惠州。
不吹不黑，惠州市场是真不行。大家不能因为我不看好惠州市场，就觉得我是在黑惠州，其实不是，我们不看好的城市太多了，不可能都是我们在黑这些城市，肯定不是。
我们一定是站在资产角度上，看空惠州。
1
库存量太大了。
这是看空惠州市场非常重要的一个原因。
过去7年，惠州也就涨了一倍，甚至大部分涨幅还不到一倍，或者很多在5年内实现了翻倍，但是这几年房价又跌回去不少。
每一年惠州的供应量和库存量都在1500万方左右，要知道，过去几年市场最好的时候，也就武汉成都重庆郑州长沙等少数几个城市，供应这么大。
土地、房源不稀缺，房价一定涨得很慢。
香港，供需紧缺。
深圳，供需紧缺。
东莞，供需紧缺。
就是这么个道理。
2
产业实在拉胯。
深圳有比亚迪，腾讯，迈瑞，华为，广州有唯品会、微信，佛山有碧桂园、美的，珠海有格力，东莞有华为、OPPO、VIVO，惠州有什么？
好像能拿得出手的很少。
为什么产业这么重要？
产业=基本面=购买力=板块投资。
这也是为什么不建议中山、肇庆、江门等，包括粤港澳内部，珠海的西部，广州的增城、北部，东莞的北部、临深，佛山的三水、高明，都是不建议的板块，核心就是没有产业，基本面太差了。
其实惠州的房价是真低。
龙山一路上的富康锦绣壹号，已经很贵了，之前都能卖到2万5以上，现在1万7以下一大把。包括临深的龙光城，商业、交通、学校，什么都有，而且非常成熟，二手房1.4-1.5，星河丹堤，配套齐全学校一般，但品质和商业很不错，二手房1.5-1.7。
3
整个惠州四大板块中，惠城、仲恺、惠阳、大亚湾，如果非要挑选最好的板块，从自住、保值两方面，惠城一定是最好的板块。
惠城涨幅最高，
大亚湾、仲恺、惠阳基本上都是下跌，
河南岸，板块最好，涨幅最好，自住最舒服，
麦地是惠州最好的学区资源，
东江新城、东平板块居中，
水口、马安、江北最差，
比如，河南岸为什么是惠城、乃至惠州最好的板块，就是因为这里占据了惠州最好的自然资源和市政配套，拥有最好的居住体验，金山湖也是非常有名的豪宅区。
最好的地段，
最好的配套，
富人区，
环境很不错，
再加上这些最好的因素能凑齐，一定是非常稀缺，供应几乎很少，因此不可能出现踩踏式降价的事情，房价就非常稳定，资产价格上涨就更加通畅。
反而是水口、马安，不仅没涨价反而跌了不少，一是界面太差了，二是离市中心太原，三是优质楼盘太少，拉低了整体涨幅。
4
很多人反对说，谁说惠州没有产业啊？
你看看：
比亚迪商圈，不是有比亚迪工厂吗？我听销售讲，这里聚集了超过10万人。但是我们专门去附近转了转，界面也非常一般，所谓的产业都是以加工组装为主，还是劳动密集型产业。
最关键的是，虽然这里有产业，有人口，但是大多是低端消费者，虽然也有板樟岭公园、还有缤纷、大润发、世纪城等，但是都是为了满足工厂工人的基本生活需求，不高端就意味着没有高端购买力。
包括大湾区，看似大湾区的产业很多：
有汽车电子，有中海炼化为龙头的石化产业区，有滨海旅游度假，等等，但是整体都不高端，石化产业没法带动就业和高端溢价。
仲恺区更不行。
仲恺虽贵为国家级高新区，我们去调研的时候，确实落地了TCL、亿纬锂能、德赛等知名企业，但整体规模相对还是太小，也都是低端制造业为主，再加上惠州本身没有高端人才能支撑，因此更多是基础的制造业，还是不如东莞、深圳。
5
惠州为什么不能碰？
1、天量供应，万年洼地，不敢投；
2、产业不高端，购买力不强，还是靠临深外溢带动；
3、如果必须买，首选惠城，小板块集中在河南岸、麦地、南站、万达等板块，有配套，有学区，界面不错，供应少，即使降价，也相对保值；
4、不要寄希望于双城生活，太辛苦。
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