2023年楼市，给想抄底的人先浇一盆冷水

作者 :房务有 2023-02-08 08:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《2023年楼市，给想抄底的人先浇一盆冷水》是一篇关于的人,抄底,冷水的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

不知道你是否认同下面的两句话。

第一句：一个人不可能抓到所有的机会。

第二句：一个机会不可能适应所有的人。

如果，你认为我说的不对，可以迅速关掉这篇文章，因为我们没有共同探讨问题的基础。

如果，你认为我说的有一定道理，可以接着往下看。

见过很多人，每天都在寻找机会。

从各种新闻中寻找，从微博中寻找，从抖音中寻找，在各个微信群更是每天询问有啥机会，有没有可以挣钱，甚至一下暴富的机会。

另外，对于各个种类的机会都来者不拒。

房价涨了，他们要冲入楼市。股市涨了，他们要购买股票。大宗商品涨价，他们又开始寻思是不是可以买买一点。虚拟货币火了，他们开始琢磨比特币，实在比特币太贵，又开始琢磨各种各样狗币，猫币。

当然，热衷搞钱是正确的，因为正常的收入是一个家庭持续的前提。

然而，问题就是在搞钱这件事上，他们从未真正认真思考一下，自己的情况，自己的定位。

孙子兵法有句名言——知己知彼，百战不殆。

知彼，于机会的熟悉程度上，我们不说

知己，在中国有多少人能够真的做到呢？

搞钱，实际上就是资本增值的问题，那么最重要的条件就是要搞清楚自己的资本情况。

什么是资本，资本就是能够“钱生钱”的钱。

如果你只有一套自己居住用房，同时不愿自己租房，那么哪怕你住的是北京二环内的四合院，你的资本拥有量就是零，因为它不可能给你带来新增的钱。

你的资本情况，包含四个条件：

资本总量+生钱能力+变现能力+增值能力。

一般人往往只能认识到自己总的资本总量，但是对于后三个问题认识不足。

1、生钱能力，代表这个资本能给你带来多少现金流，当然按照中国现状大家买房一般都不太关心这个问题，然而随着时间的发展，会有越来越多的人意识到这个问题的重要性。

因为，房住不炒在持续加强，所以房地产作为资本其流动性会越来越弱，而帮助大家补充按揭的重要手段就是租金。

租金的最大意义就是现金流的维系。

2、其次是变现能力，这也是一线城市和三四线城市房屋资产的最大区别。

即使艰难如2022年，实际上北京+上海的优质地段的房产，稍微降一点价钱都能卖掉，而对于三四线房产可能吗？

3、再次是增值能力，就是随着货币贬值，这个房子的抗通胀能力。

一般来说这种能力在个人所有资产中偏强的，一线城市好地段的房子会更强，这也是为什么国人在刚刚过去的20年中非常喜欢买房的主要原因。

和资本对应的则是负债，负债最关键的因素就是两点：利息+偿还周期长短。

利息大家都知道重要性。

为什么2023年，提前还贷成为大潮，因为新房利息和存量房利息差别太大，可以查到一小半，这张图就可以清晰的看出这个问题。

然而，很少人意识到偿还周期的问题？

买房按揭作为一个长期负债，实际上对于个人来说偿还周期的重要性是大于利率的。千万不要小看周期这个问题，一旦几个大的债务利率叠加，非常容易发生问题。

还有一个问题，就是预备金。

就是家庭资金链万一出现问题，有没有可以第二道保险绳的问题。

可以借款的方式，可以腾挪的空间，可以借款的人，平常的时候都要想一想，要做一下预铺路。

这个东西可以不适用，但是不能没有。

好，最后一个问题也是最重要的一个问题，现金流。

对于一个公司，实际上现金流重要性要大于盈利，一个好公司哪怕几年不盈利，但是它只要能维持现金流实际就能做到不关门。

哪怕对于一个国家，也是这样。

美国现在外债虽然堆积如山，但是人家只要能维持住偿还外债利息的现金流，依旧是整个世界最强大的国家。

所以，对于一个人或者一个家庭来说，维持现金流的重要性要远大于关注自己资产的贬值还是升值。

大家都知道，2022年中国法拍房数量剧增，每增加一套法拍房实际就意味着一个家庭资金链的断裂，然而大家是否知道都是什么人的房子最容易被法拍吗？

我有一个朋友告诉我，实际上最容易去年从事房地产工作的人，其房产法拍的比例非常之大。

根本原因就是房地产低谷，造成大量房地产从业人员降薪或者干脆裁员。

造成了家庭或个人资金链断裂，从而月供无法偿还，造成法拍。

与之相反，很多技术中产就极少有法拍的案例，比如医生，比如高级教师，比如高级技工或者工程师，因为他们工资稳定，收入稳定，现金流稳定，按揭也极少出现问题。

另外还有一个区别，房地产从业者从职业角度看，更容易碰见自己觉得是好机会的笋盘，认为咬咬牙自己就能顶过去，所以盲目加负债，盲目加杠杆。

反之，其他职业的人员可能碰见这种“笋盘”的机会要少的多。

然而，过高的杠杆在稳定可控的现金流面前不是风险，然而在不可能控的现金流面前就是巨大的风险。

民间有句老话，阴天下雨不下雨不知道，自己吃几碗饭总应该知道。

然而，从2020年到2022年三年经历来看，未来是不可能预测的，风险是需要敬畏的。

2019年开餐馆的人，知道会有三年疫情吗？

2021年搞外贸的人，知道会有俄乌战争吗？

所以，一个人的外部危机，他是很难完全预料和正确预计的。

所以，从安全的角度讲，从家庭稳定的角度讲，更应该从现金流的角度考虑买房子的问题，而不能从房子增值多少和房地产周期的角度讲这个问题。

同样一个月收入2万的30岁的个人，他制定未来买房计划的时候就不能完全相同。

如果他是一个二线城市公立医院的外科大夫，就可以较为大胆的加杠杆，因为未来他的现金流是稳定的，而且会随着年龄的增加这个现金流会持续增加，到了45到55岁是人生的最高峰。

同样，他的收入很少被经济周期影响。

因为经济好，经济坏，人得病的概率都差不多，人对于医疗的支出差不多。

然而，他如果是一个做外贸产品的网上直播人员，就不能加那么大的杠杆，因为可能30岁就是他现金流的最高峰，35岁随着颜值和精力的衰退反而收入会下降。

另外，他的收入恐怕会随着经济周期的影响而产生大起大落。

所以，我知道现在2023年，很多自媒体都在鼓动大家买房，都在鼓动大家抄底。

因为政策放松了，因为市场在低点，因为大家都有抄底的心。

然而，我想说的是，实际上买房不买房，最重要的不是房子是否在低点，是否能赶上下一个涨价周期，而是未来你的现金流能否可控，能否稳定的支撑未来房子的贷款周期。

你的现金流状况只有你自己的知道，任何的自媒体作者和专家都无法知道。

这要根据很多因素做综合判断。

比如，你的职业，你职业的前景，你职业周期收入变化。

还有，你的家庭刚性支出，这些刚性支出的变化，以及你是否为未来应对不确定危机预备一个第二保险绳。

巴菲特说过：别人恐惧时候我贪婪，别人贪婪的时候我恐惧。

然而，巴菲特说这句话有个身份前提，就是他的净资产千亿美元，即使“贪婪错了”，最大的后果，他不过从千亿身家变成百亿身家。

人家敢赌，是因为人家能承受的了失败的风险。

但是，一个普通家庭呢？

以上问题可能无法量化评估，但是至少你要做出一个理性思考。

毕竟我们不是你，未来再次出现危机的时候，担风险的是你，不是专家。

这个话不讲明白，你所看到的90%楼市文章都是误导

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