房贷被击穿，我们真会见到房子变负资产？
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01
该来的，终究会来！
春节前，深圳有购房者爆料，接到了银行的电话，称其在深圳贷款买的房子因为评估价下降了，要还一些本金进去。
“我第一次听说还有这种事。”该购房者说。
银行表示，还50万左右就差不多了。他略微松了一口气，因为这笔钱还拿得出来。
据悉，这位购房者买的是公寓，位于罗湖区。去年上半年，开发商曾将楼盘待售的房产打六折销售。
他怀疑，就是这个行为引起了银行注意。
02
在银行的房贷合同中，确实有关于补足抵押物的相关条例。
比如，一家国有行房贷合同，在抵押条款中明确提到：押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。
“打个比方，有人买了一套价值800万元的房子，首付3成，向银行贷款560万元。现在房子跌到只剩500万，对于银行来说，即便把房子卖了也不够抵贷款，就会有相关要求。”某商业行相关人士说。
不过，他同时表示，条款虽然有，但实际操作中，至少他从来没有见到使用这一条。
另一位银行从业人员则表示，爆料那位购房者办理的很有可能不是按揭合同，而是抵押贷款合同。
“因为有的抵押贷款合同是循环办理的，到期后如果要再办，银行会重新评估，然后根据最新的评估价确定贷款额度。”
03
房贷被击穿，用通俗的话说，就是房子变成了负资产。
它发生的前提只有一个：房价在短时间内出现急跌。
历史上，美国、日本和中国香港等地都出现过类似情况。
比如，2008年金融风暴时期，仅仅3个月内，香港楼市就下跌超过10%。某盘当年9月下旬的成交均价，还要49150港币/㎡。
到了11月初，已经降到了38150港币/㎡。
根据香港金融管理局的数据，仅2008年第三季度，负资产按揭贷款宗数就由上一季度的936宗，增加至2568宗。
目前，香港楼市仍处于5年来的低位，所以“房子变负资产”的情况也屡有发生。
同样来自据香港金管局的数据，2022年第二季末，香港负资产住宅按揭贷款宗数为55宗，到了第三季末，增加到533宗。
涉及的金额，则由2022年第二季末的3亿港元，激增至2022年第三季末的三十余亿港元。
04
不过，最近十几年来，中国内地的楼市基本处于单边上涨状态，即便出现调整也是短期的，所以类似此前那位购房者的经历，短期内应该只是个案。
中指研究院的数据显示，深圳二手住宅价格已连续20个月下跌，2022年11月跌幅为0.37%，较10月扩大0.15个百分点。
但即便如此，同比两年前，跌幅也不足7%。
仍以前面的案例计算，800万的房子跌到500万，跌幅要高达30%以上。而且，就算时间在两三年内，购房者也已经还掉了不少贷款。
像杭州这样的城市就更安全了。
新房因为有严格的限价，安全系数很高。即便没有大幅倒挂，“大幅反倒挂”的概率几乎为零。
二手房虽然自去年下半年开始出现了明显调整，但根据统计局的数据，去年11月的同比跌幅，只有0.6%。
部分网红次新盘虽然回调较大，但也没有出现很极端的情况。而且，大多数买家的首付都超过了5成，杠杆并不高。
05
从全国范围看，相对比较严峻的地方，是以河北省三河市、大厂县、香河县为代表的环京“北三县”。
北三县的房价有多惨？
有网友发帖称，2017年下半年，在香河买了一套100㎡的三室一厅，总价180万，首付交了70万，其中家里人赞助了一大半。
如今，当地的二手房均价在9000元/㎡左右，房子市值大概只有90万。
燕郊价格最高时接近4万/㎡，如今的二手房均价是1万8。
不过即便如此，目前尚未有当地出现大量银行要求购房者补充本金的消息。
中国楼市具有强烈的周期性，调整几年又会进入下一个周期。我们也许已经过了买什么房子都会涨的年代，但对很多地方来说，房子还是最安全的资产之一。
至少，银行是这么认为的。
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