去有风的地方，大理房价一年跌了11%
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《去有风的地方，大理房价一年跌了11%》是一篇关于大理,跌了,房价的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
大理，自然风光旖旎又饱含人文风情，既古朴又现代。
身边的昆明小伙伴说，“那不是每过段时间，总要去个大理么”。
大理呀，是普通旅游客停留三四天也能玩好，省内居民定期的放松休闲地，更是高端玩家一年3到6个月以上的旅居地。
01
这次去大理，明显感受到游客多了起来。
路上遇到的车姓大姐一家在大理已经呆了二十余天，准备在大理过年，她说“古城人比双廊多，沙溪古镇人最少，而且是人越来越多”。
即使是在大理古城/下关前往沙溪需要1.5小时以上的车程，且还有一段并不太好走的盘山公路的情况下，曾被誉为云南的宝藏古镇沙溪古镇，最近几天的游客也远远超出以往。
观察了一下1月13日开始的沙溪古镇停车场，每天下午4点左右，停车场车辆接近停满，附近的商家称“这最近三年都很少碰到”。
（尽管如此，也远比不上其他热门景点，还是那么安静）
早餐吃个烧饵块加火腿肠，4块一个，中午一碗米线8到10块，晚上吃个炒牛肝菌（冷冻的，现在没有新鲜的），也比昆明便宜。
只要不在大理古城内，其实物价真的不高。
同时，大理的交通和医疗水平也更发达一些。（当然，冬季来大理夜间还是较冷，0~2度，白天15摄氏度左右，温差大，紫外线强，风也大）
总的来说，挺舒服。
不过，近期的住宿价格确实暴涨，尤其是洱海边可观景的高档住宿，率先订完的房间多是海景房，两三千以上一间的也不在少数。
（现在定大年初三后的酒店，越高端的越订完了，价格也不便宜）
以前大多100多块的，基本涨到300上下。
我住的客栈老板说，“现在客栈都订满了，而且客房价格也上来了，总的超过了2019年疫情之前”。
“超过2019年疫情之前”，这个形容，真好。
据大理白族自治州文旅局数据，到春节期间，大理的民宿房间总体预定率大约达到80%，其中中高端民宿订房率已经超过了90%，普通民宿预定率也达到了70%左右。
再看一组数据：
据飞猪平台数据，《去有风的地方》开播一周（1月3日开播），云南相关搜索量暴涨，其中“大理”增长近2倍，“沙溪古镇”增长10倍多，“凤阳邑”暴涨50倍。（以上均为该剧的拍摄地）
该剧末尾的鸣谢：
02
相对来说，在全省的文旅城市中，大理和版纳的楼市体量最为庞大。
1、楼市供大于求
2022年，大理住宅存量达到160.65万方，去年全年成交面积55.37万方，去化周期达到35.4个月，供大于求，供求压力大约是版纳的两倍。（数据来自克而瑞）
2、土地成交，史上最冷
据大理州公共资源交易平台数据，2022年度大理州成交住宅用地总面积仅57461.35平方米（86.19亩）。
除自然人（可能是自建房）拿地外，也仅有2家房企拿地（其中还有是国资平台拿地的城改项目）。
3、房价下跌，外地客户占比高。
2022年大理新房均价9583元/平米，均价同比下跌11.9%。（数据来自克而瑞，具体可看下图）
但就算这样，对比其他省内城市，大理的房价并不算低，大理一套房也不比省会昆明甚至其他二线城市低。
整体的外来购房客户占比近7成，以东北、西南省份城市客户居多。
4、二手房也降了，新区配套落地慢
大理近一年来二手房价降幅也较大，尤其海东区域。（该区域属于新区）
本地媒体滇西房网有文章提到，“2022年海东片区配套公共设施没有明显提升，房屋空置率仍然很高，部分毛坯住宅房源单价已降到了4500元每平方米左右。”
（但实际大理市区的普通高层价格还是在8000~1.2万之间，上述提到的海东片区也有高端别墅，价格无上限）
5、不限购，zf鼓励购房
政府出台降低购房门槛等政策鼓励购房：
去年8月，大理发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》，意见提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。
这个政策暂时没有明确的落地项目，就算有，也未必适合外地旅居小伙伴。
（相比省内其他城市，大理的经济比较依赖旅游业）
我们只需要明白当地zf对房地产的态度即可。
外地户口不限购。
首套首付2成，二套首付3成。（认贷不认房）
另外，不少旅居项目会特意强调70年产权，但此前也有小伙伴考虑“不愿意将宝贵的贷款资格浪费在大理”，反而倾向于全款支付，也不介意40年产权商住性质。
看个人家庭规划吧。
03
我在订酒店的时候也看到了不少熟悉的楼盘面孔——大理公馆、海东方、洱海天域、洱海国际生态城、苍海一粟……
都是民宿。
不少价格还挺贵。
其中，大部分业主实际上是与民宿方签订托管协议，参与分成，业主和托管方多是五五分或六四分，故大家可实际推算出收益。
平均300一间夜，全年出租率6成（已经算非常好了），6.5万一年。（仅营业收入，非利润）
当然，这期间还有较大的前期装修成本、运营成本，以及6~8年焕新的重装成本（或装修折旧）。
参考一下省内类似文旅地产的收益率吧。
（各个文旅项目实际年回报4~6%之间，仅供参考，数据来自克而瑞）
2012年，大理的文旅市场开始冒头（主要是云南城投），2014后冒出了实力这一家房企，2018年前后大肆收购其他要死不活的项目开发成小院子系列。
2018到达步入高速发展期，期间万科、融创涌入，当然也不排除有延期的，总体来说，大理楼市，远不如版纳热闹（版纳房企可太多了，大项目也多）。
我们仅从几个代表项目来看看大理的具体房价：
城市住宅类：
传统老商圈的典型代表项目，泰业国际广场，2015~2016前后交付，二手挂牌价1~1.2w之间。
惠丰瑞城，2015~2016前后交付，二手挂牌价1.1~1.3w之间。
（这两个项目的大理城市住宅中，位置不错配套稍好的，故价格偏高，实际上城区中也有较多8k左右的普通住宅）
文旅项目类：
万科拾叁月，满江片区（机场方向，非传统老城区），新房在售，新房122平米（可观洱海）34楼房源245万左右（不一定现在还有，1月初的房源），非观景的80平米一室小户型，单价7500~8000。
大理的小院子（南区），感通寺/古城方向（非传统老城区，不可观洱海），新房在售，71平米小平院，170万+，叠加院子220万+。（但该项目中区爆出“停工，延期交房”等问题，具体待定。）
不过，大理的小院子（北区、中区）二手房也多，其中北区靠近三月街，位置闹中取静，价格也比新房划算。
（如74平米的户型，产品实际上是三层别墅中的其中一层平层，上述箭头所指这种，总价110~160w之间）
大理的小院子的几个区，配套还行，且有非常明显的旅居氛围，园区内业主食堂、业主社群活动较多，属于云南文旅盘中的代表项目。
不一定要买房，纯粹像电视剧中女主角租住几个月客栈也无妨。
当然，不可否认的是，这里毕竟只是西南边陲小城大理，不是一二线也不是昆明，整体房屋交付、精装、物管水平也确有差距。
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