2022年人口净减少0.6‰，提前5年负增长，给中国楼市释放了一信号
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人口一直是我们的一个优势，过去很长一段时间很多行业依靠人口红利发展得如火如荼。比如制造业，我们依靠较低的劳动工资支出，可以获得更为低廉的制造成本，其价格在世界各地具有竞争优势。当然，在过去二十多年里，最受益人口红利的行业不得不提到房地产业，因为只要有人的地方就有住房需求。
数据显示，2000年时，我们的总人口为12.67亿，而2022年为14.11亿，22年净增加了1.44亿人，平均每年增加654万人，这可是净增加的人口，还不包括22年间城镇人口从4.59亿增加到9.2亿。可以说，我们的楼市在过去二十多年里能够螺旋式上行主要是基于人口净增长和城市化的双重驱动。
然而，花无百日红，我们的人口跟所有发达国家一样，在经历快速增长后，接着就是逐步放缓，然后再是老龄化、低生育率，人口负增长，房地产快速发展的动能在一步步衰减。研究过楼市的都知道，楼市的方向主要就是基于供应和需求两端而定，当供应端没明显变化的情况下，需求端就起着决定性的作用，两方面已显露：
一方面，作为过去楼市长期驱动力之一的城市化趋势。数据显示，2022年中国户籍城镇化率近65%，考虑到我们人户分离的国情（户口在农村，在城市也购买了商品房），如果以住房来算城镇化率的话，起码也在70%以上。说白了，依靠城镇化来推动房地产向前快速发展的空间已有限，即便未来我们的城镇化率可能达到发达国家的水平，还有10来个点的空间，但考虑到逆城市化的对冲和本身的放缓，可能需要二三十，甚至三五十年才能上升一个台阶，平摊到各年，基本上难看到有多大数据的变化。
这其中若考虑到老龄化的因素，房子本身不会消失，当空出来的房子仍在各个家庭中，所以，马某所说的未来一对年轻夫妇要管理5套房并不是夸张，起码说明这是一种趋势。
另一方面，总人口拐点出现。早在2019年，中国社科院人口所发布报告预测，如果按照一名妇女生一个孩子的生育水平算的话，中国人口负增长可能提前至2027年出现（联合国曾预测我们的人口拐点在2030年出现）。但是，实际情况则狠狠的打了报告的脸，根据官方1月17日公布的2022年人口数据显示，人口同比去年净减少0.6‰，意味着半个多世纪以来，2021年就是我们的人口顶峰，2022年首次迎来负增长，这要比3年前社科院预测的人口负增长时间提前了5年。
实际上，人口负增长仅仅是一个数字，我们要看这个趋势变化。数据显示，虽然我们在2016年放开了二孩，在经历短暂的回升后，这几年人口增长一路下滑，2018年增530万，2019年增467万，2020年增204万，2021年增48万，即便没有疫情的特殊因素，2022年本身就可能处于负增长的临界点，只不过实际负得更多一点而已。合理推断的话，2023年考虑到育龄家庭备孕的安全性，可能还会推迟生孩子，那么，今年的人口负值还会进一步拉大。
人口进入负增长阶段，给楼市释放了一大信号。
如上所述，楼市的需求端之一的城市化已经明显放缓，而需求端的净增人口也进入负数阶段，接下来的楼市怎么走？房君认为，给楼市最大的一个信号即是：楼市高歌猛进成为过去时，由过去粗放型的发展演变为精细化的发展，对楼市而言，可能带来以下两方面的变化：
1.更多房子或没什么价值。我们的城镇人均住房面积已经超过40平米，未来很多家庭还要接受老人辈留下来的房子，所以，有一句说的是，“中国最不缺的就是房子”，只不过是家庭与家庭，地区与地区之间的结构性差异，随着土地财政退出、房地产税接棒，房子多的家庭将会把多余的房子推向市场，那么，首当其冲的就是那些地段不好、房龄房型老旧、没有什么保值价值城镇的房子。
2.房子在精不在多。中国人口学会副会长、南开大学经济学院教授原新在《人口负增长来临？不能轻言人口红利消失》一文中提到：
“乡土中国”正向“城镇中国”转型，助力促进区域协调发展。中国人口迁移流动性持续增强，2021年流动人口规模为3.84亿人，占总人口的27.2%，即超过1/4的国人在流动迁徙且向经济发展高地集聚，城镇化水平达到64.7%。
原新教授的数据透露了一个信号，我们有近4亿的流动人口是在向经济发达的城市聚集，他们在那里工作学习，这些地方的就业机会多，城市配套水平高，但凡有一定的收入积蓄，这些地方都将是他们的安居置业的首选之地。经济学家任泽平团队曾撰报告显示，未来新增城市人口80%将分布在19个城市群，其中60%将流向长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝西、长江中游、中原、山东半岛等7大城市群。
事实也是如此，像发达国家一样，随着我们进入城市化后期、人口负增长时代来临，房子的差异化正在逐步拉大，不仅是地区之间的房产价值差异，比如大城市的房子几百万一套，边缘地带、人口净流出的城市房子几万一套未必好变现，而且城市内部的房子差异也会进一步演化，随着经济发展，人们生活水平的提高，品质改善房子更具有价值，同质化、老旧房则无人问津，变现除了价值低，还要看运气。
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