声势浩大！开年21项任务救开发商，房贷利率新变化，什么信号？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《声势浩大！开年21项任务救开发商，房贷利率新变化，什么信号？》是一篇关于声势浩大,新变化,开发商的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
大家好 ，我是蓝白。
不出意外，房地产又开始密集占据2023年的头条了。
我们尽量简短的按时间线看，过去十天，有什么新鲜事。
1，1月13号，新华社报道说，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，要推进21项重点任务。
这个方案一直都在传，现在算是正式落地。
这21项任务里，像保交楼专项借款、银行限贷两条红线延期，早都提过，现在终于有文件白纸黑字规定了。
还有重点房企“三线四档”规则，将完善部分参数设置，这是把悬在开发商头顶的“三条红线”给放松了，以前也提到过。
新的提法有两个，一是设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，二是设立1000亿元住房租赁贷款支持计划。
这提供了解决问题的另外两个方向：
地方AMC纾困达不到预期，那就搞一个全国性的大公司。
商品房卖不动，那就干脆收了做租赁房，又能扩大租房市场的供给，又能化解风险，不少地方已经在尝试了。
2，1月10号，央行、银保监会开了主要银行信贷工作座谈会，这个会主要是讨论怎么救助开发商的。
准备救的开发商要符合四个条件：专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。
重点是最后一句，什么叫具有一定系统重要性？
那就是现在还没倒，一旦倒了，就要牵连几百个城市，几千家供应商，数以十万乃至百万计业主的开发商。
支持的手段有哪些呢？
也是四个：资产激活、负债接续、权益补充、预期提升。
国金证券报告说，资产激活指的是，通过保交楼借款和贷款，帮助开发商把手里的房子卖掉，至少经营得先回归正常对不对？
这可以看做信贷支持。
负债接续，那就是债权方面的支持，比如发债增信、提高授信、“债转股”、债券置换和支持展期。
权益补充，那就是股权方面的支持，比如定增和配股的再融资。
预期提升也很关键，前两年三道两条各种红线打压，现在要一点一点的把市场预期扭过来。
比如前两天住建部长专门说了，首套要大力支持，利率首付都要降下来，换房改善的合理支持，三套以上原则上不支持。
可是现在还有买了三套买四套的人吗？
大眼一看，还是原来的信贷债券股权的“三支箭”体系，银行大笔一挥的授信额度，一小部分公司发一些中债增信的债，定增推进速度也不够快，看2023上半年落地情况怎么样了。
3，1月5号，央行发文建立房贷利率动态调节机制，新房同环比连续3个月下跌的城市，可以阶段性维持、下调或取消房贷利率的下限。
这是去年9月底房贷政策的延续。
前两个月，一直跟大家说，5年期LPR定向下浮的手段大概率会延长，这就来了。
不一样的是，原来只是3个月的权宜之计，现在直接变成了形成了机制，没有时间限制。
三连降，可以降利率下限，反过来，三连涨就能恢复利率下限。
现在5年期LPR是4.3%，去年5月份有个通知是首套减20个基点，那目前利率下限就是4.1%，去年出了房价三连跌可以取消下限之后，不少城市能降到3.9%，石家庄和温州降到了3.8%，清远和株洲首套商贷甚至降到了3.7%。
前段时间，因为央行没有说是不是维持三连跌取消下限，所以有的城市又恢复到了4.1%，这两天我大概了解了一下，基本上又降到4%以内。
所以，有中介跟你言之凿凿的说利率肯定要涨那是扯。
就算销量土拍房价回暖了，多十几二十个基点，又有什么区别呢？
70城数据最新是截止到去年11月份，所以现在符合条件的城市有38个，名单有点长就不念了，大家自行看图。
坦白说，一次又一次的宽松，一次比一次超预期的表态，过去这一年给我的感觉，就是这玩意能说的，能讲的，能解读的，真的已经到极限了。
本质上逻辑只有一个：销售只要起不来，逆周期的政策支持力度，只会越来越猛烈，不达目的不罢休。
身边的朋友，网上的声音，大部分都是痛心疾首，嘲讽拉满，反正很少有叫好的。
可我看后台数据，每个平台的热榜热搜热评，大家偏偏还就爱看这些。
一边骂一边看，有焦虑也有希望。
一边破罐子破摔，另一边又心有不甘。
国人对房子的态度，其实是很复杂的。
下面咱们说说，开年这一连串的动作，可能会有啥影响。
实施方案，还有信贷座谈会里面提到的，是供给侧救开发商的，各种手段以前绝大多数都听过，只是落地的力度没有达到预期。
这么说吧，从开发商噼里啪啦爆雷，一两年的时间，谁都没想到形势会发展的这么快。
卖地收入、销售额、上下游就业、坏账、烂尾全方位的掉链子，本来三条两条红线是想着给房地产去杠杆，没想到这些天天对着镜头吹牛的巨无霸这么脆弱。
咱们的楼市调控，为啥老是存在时间差呢？
这也很容易理解，地方太大了，牵扯的利益太多了。
几百个城市，都想把预售监管资金留到当地，不准把钱抽到总部去，所有城市都在比赛看谁截留的钱更多。
还有像大大小小的银行信托，别说什么顾全大局，别提原来抢着给开发商送钱，只要有风吹草动，第一时间就抽贷。
大家都有自己的小算盘，都想自保。
所以开年整这么大阵仗，这次调门起的实在太高了。
从经济工作会议，各大部门齐刷刷的表态，各种开会研究，文件起草，相当于24小时不间断拿个扩音喇叭，在银行交易所地方政府耳朵旁边喊，把救房企这件事，升级成2023年初头等大事。
船大掉头慢，可一旦把头调过来，庞然大物的惯性，会促使各种手段不断加码，包括不限于保交楼贷款额大增、定增配股加速、债券置换或转股、中债增信降低门槛。
利率动态调整机制，倒是可以详细聊聊。
天风证券宋雪涛的报告里，把“三连跌”的标准，跟2012年和2014年做了对比。
2012年最难的时候是5月份，70个大中城市有19个符合“新房同环比连续3个月下跌”的标准。
2014年最难的时候是12月份，70城里有63个都符合标准，占比接近90%，几乎全军覆没。
但上面说了，截止到2022年11月，有38个城市符合标准，占54%。
也就是说，现在新房的销售压力，比2012年大的多，但比起2014-2015年还差的远。
更进一步，比起2014-2015年的棚改去库存，现在限购限贷放松，降利率首付这些手段，宽松的程度也差得远。
还有，符合三连跌标准的城市，有25个三线城市，13个二线城市，这些地方的限购限贷早都没了，利率再降二三十个基点意义不大。
唯一可以定量测算的，是2022年受疫情、居民收入预期、部分项目停工烂尾推迟的买房需求。
天风报告认为，2022年被“误伤”的刚性需求差不多是2900万平方米，扣除掉不符合三连跌标准城市的销售面积，被“误伤”的刚需还剩下差不多2400万平方米。
结论就是，即便去年被误伤的刚需延迟到今年兑现，最多只能支持2023年住宅类商品房销售面积增速2%。
即使是在乐观情况下，今年新房销售增速也只能从负增长，反弹到0%。
这是一个让人无奈的数字。
所以，买套房榨干家底的低收入者，是救不了房地产的。
修复开发商的资产负债表，只是基础。
怎么能让那些热衷存钱、提前还贷、买奢侈品、去海南住一晚上8万酒店的有钱人，去埋单那些密密麻麻的期房，才是关键。
这是我们下期可能会聊的内容。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。
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