为什么广州跌惨啦？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《为什么广州跌惨啦？》是一篇关于广州,跌惨啦的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
这是2022年广州市场的总结。
很枯燥，很无聊。因为没有情绪，没有热点，没有爆款，但是我希望这是一篇非常有用的稿件，尤其是对非常关注广州市场的朋友。
看透2022年，才能看透2023年。
1
2022年的广州市场，有几个关键词：
1、利好政策非常多。
房贷利率非常低，南沙明珠湾板块正式扩容，琶洲经济开发区确立，二手房指导价放开，新房限价红线松动，限贷限购放松，土拍规则放宽。总之，市场非常宽松。
那，为什么这么宽松？市场差呗。
2、整体市场非常差。
土地供应锐减56%，成交量减少33%，底价成交占比超8成，总共48宗土地国企占45宗；土地溢价率降到最近5年最低，仅有1.6%；新房、二手房成交量都下跌了3成左右；尤其是大量刚需托底的信心不足。
3、成交量非常低。
2022年新房开盘去化率仅有25%，非常惨；二手房成交量仅有8万多套，相比前两年将近12万套的高峰，下跌了不少，持平19年成交量。
但是注意一点。
广州2022年商品房均价3.7万，韧性十足。
如果让我总结广州市场，三七开，我觉得是70%的土地、二手、新房、购房者、投资客都是很差的，但同时还有30%的土地、二手、新房、购房者、投资客还不错。
这一点，一定要区分开。
2
为什么广州跌惨啦？
数据上给出了最直观的答案。
1、2021年每月成交97万方，2022年每月成交64万方。
不单单是成交量在跌，大环境中的供应量也在跌。整个房地产三端中的上游供应端、中游信贷端、下游购房端，都出现了严重的问题，比如上游端的地方政府和开发商，都是没钱供地、拿地。
这是一个系统性的问题。
2、二手房市场整体下跌30%以上。
一是相比2021年、2020年，下跌了30%以上。
二是具体到每个区，尤其是主力区黄埔、海珠、天河、番禺等下跌都在20-30%。
你最不关注的数据，都真实反馈在你的房子上。
为什么中新知识城跌了？为什么科学城跌了？为什么南沙跌了？为什么大量的老破小跌了？我相信你能从数据中看到很多内容。
3、我最担心的是刚需成交量。
为什么？
一个是刚需、改善的成交区间段的比例。
刚需减少，改善增加。中高端购买力伺机进行资产优化，入门级别品改项目、千万级别豪宅一手成交占比逐步扩大；200万以下总价的刚需占比保持稳定，200-500万中产客户受宏观大环境冲击，入市步伐现放缓迹象。
二是主力楼盘占据市场核心。
比如天河的保利天汇、天河壹品等，推动成交量上涨，保利天汇 57.48亿，珠江花城 43.78亿，天河壹品 25.42亿，仅仅是3个项目的成交额就高达130亿；比如海珠的琶洲上品、海珠天珺等高价盘入市热销，带动区域量价上涨，琶洲上品 96.38亿，中海观雲府 42.51亿，海珠天珺 41.90亿，仅仅是3个项目的成交额就高达180亿。
2022年，TOP20楼盘的成交金额高达1026亿，占比1700亿超过60%，集中度更高了。
3
我没有那么乐观，一是房地产的复苏不可能那么快，二是国内外的环境依旧很恶劣。
我对2023年的整体判断：
1、2023年的经济形势肯定比2022年好，
2、但是不可太乐观，更不可能V形反弹。
为什么？
最根本的原因是，制约2022年中国经济下行的因素，在2023年依旧会存在，而且不会得到根本性、短期内的改变。
一是疫情变化。全国多地反复出现，一部分人对新冠病毒没有科学认知，过分恐慌，严重影响了生产和生活秩序；防疫放松，预期增强，但上半年可能还平复不了。有一个数据比较典型，那就是22年12月的制造业采购经理指数为47%，比11月份降低了1个百分点。
二是刺激政策的副作用。2008年“4万亿”的副作用没有消化，又与陆续追加的投资叠加，进一步恶化了国民收入的分配结构。最终需求比例越来越小，尤其是居民消费逐年降低，使国民经济几乎失去了内生动力；大基建、大放水的恶果，5年内消化不了。这就造成了大家的收入分配严重扭曲，2008年以来长时间扩大基础设施投资的结果。要恢复正常结构不可能一蹴而就。5年也不一定能化完。
三是国际形势恶化。美西方国家挑起俄乌冲突和台海危机，对中、俄进行制裁，严重破坏了全球巿场秩序，打乱了国际产业链、供应链。俄乌冲突、台海危机、逆全球化的主动权都不在我们手上，中美部分制造业脱钩，苏纳克前段时间干涉中国内政。
短期内不可能消除，更是影响2023年的核心因素。
不易过度乐观，不宜过度高估。
4
“我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深”。对2023年的目标做了实事求是的描述：“突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步”。
国内基础不牢固。
国外国境很动荡。
因此，我们依旧需要面临这四类阻力：
疫情风险，报复性消费力度，房地产复苏力度，出口萎缩。
因此，2023年我们依旧需要做到：
不折腾，做好我们自己的事情，国家要发展经济，老百姓要挣钱，只有钱包更鼓了，才能有更多的钱去消费、投资，才能更好的拉动经济。
否则，一潭死水再怎么刺激，也于事无补。
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