北京楼市，德胜成交火爆，家长拼抢学区房
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自元旦至今，德胜区域的二手房成交很火爆。
从1月1日至11日，德胜区域二手房成交量一共49套。
单看这个数字，没什么感觉，不就49套房子吗？有啥值得大惊小怪的。没有对比就没有伤害，没有对比就没有优劣。
用数字说话，来做个对比。
首先，看看德胜区域在2020年底、2021年初最火爆时期的成交量。
2020年11月，成交125套；
2020年12月，成交207套；
2021年1月，成交161套；
2021年2月，成交77套；
2021年3月，成交109套。
21年7月之后，行情冰冻。因为多校划片，大量的学生被调剂，甚至被调剂出区。德胜立马像霜打的茄子一样，彻底蔫了。这一点，从成交量上体现的也很明显。
2021年8月，成交38套；
2021年9月，成交18套；
2021年10月，成交41套；
2021年11月，成交44套；
2022年1月，成交59套；
2022年2月，成交24套。
21年8月至22年2月，德胜的成交量少的可怜。
到了22年底，疫情又来了，德胜的成交更加冷清。
2022年11月，成交37套；
2022年12月，成交41套。
元旦之后，风向突变，短短11天的成交量，就超过了此前一个月的成交量。
只有一个感觉，买房人不是在买房，而是在抢房。
多校划片都两年了，为何还有家长如此头铁，选择买入德胜呢？
我跟部分买德胜区域房子的粉丝沟通过，大致有这么三种：
其一，为了娃小升初准备。
意不意外？
有相当一部分家长，虽然小学没有选择德胜，到了小升初的时候，一个个坐不住了，纷纷杀入德胜或类似的学区。
因为经过了菜小、渣小的毒打，这些家长对于换房的决心，异常坚定，毫不犹豫。
不只小学有学区，初中同样有学区。
这一类家长的数量，不可小觑。
其二，为了娃幼升小准备。
大家说买学区房，通常指的就是幼升小买房。21年、22年，连续两年，德胜都有调剂。看起来家长们似乎应该躲着德胜走了。
其实不然，依然有相当部分23年、24年入学的家长，义无反顾的选择买入德胜。
多校划片也好，调剂也好，都有可能发生。但只有买在这个片区，才有可能在该片区入学；如果不买在这个片区，大概率就不能在这个区域上学了。
这是一个概率问题。
其三、老大小升初、老二幼升小。
这个节点选择杀入德胜的，还有一部分二娃家长，老大恰好小升初，老二幼升小，两个娃的教育问题，家长就更有动力买入了。
说几点感想：
一、学区房的成交价是市场博弈的结果。
学区房，有家长认可，才会有学区溢价。家长的认可，也就是共识，支撑了老破小的超高价格。40平米，700万，放在很多城市，完全不可想象。有700万，好房子肯定能买得到，为何要浪费在40平米的老破小上？
二、多校划片导致学生被调剂出区的因素，已经充分反映在德胜学区房的价格里。
接下来，德胜学区房的价格可能依然会有起伏，甚至个别房子会出现大的动荡。但是整体上，德胜区域房价经过两年的政策蹂躏、冲击，已经通过频繁交易重新确定了价格体系。价格已经充分筑底。
三、买德胜区域，确实有被调剂的风险。
最近两年，德胜区域调剂的学生比较多。如果娃是最近一到两年入学，买德胜的学区房，就得做好被调剂的心理准备。
四、优质的教育资源是有限的。
虽然现在想方设法教育均衡，只要学过一点辩证法，就能知晓，均衡是相对的、短暂的，不均衡是绝对的、长期的。优质的教育资源，长期来看，分布是不均衡的。
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