呸，不要脸，政策打脸也太快了吧！
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2023年的楼市政策，从今年高层迫不及待的态度里，可以一窥端倪了。
1
住建部发声，分类支持住房需求。
购买第一套住房要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。
对于购买第二套住房，合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
就像住建部部长倪虹说的，今年楼市工作核心是精准。
精准就意味着，不放过一个投机，也不漏掉一个刚需。
对刚需的支持，简单粗暴，总之降低门槛，推着你上车。
回顾历史上2008、2009年，最低首付比例2成，贷款利率最低7折，当时最低贷款利率也在3.5%左右。
去年底佛山、东莞放开全域限购，是二线城市普遍回到2成首付时代的起点。
今年大多数二线及以下城市，我们可以期待。
刚需，会是从低能级城市到高能级城市，逐步降低门槛。
对改善的支持，则是变着花样让你换新体验尽可能丝滑流畅。
以旧换新、以小换大，这些术语以往都出现在哪些行业里？
没错，家电、汽车！
这些典型的消费行业！
如今流动性差的不动产，也得加入这内循环、促消费的大盘子里。
过去制约房产流动的因素，现在从行政效率、过户流程上给你简化，比如带押过户、减税、双证合一等等。
可以预见，今年会把过去的一些问题政策给修正掉，也会有更多花样灵活的政策，让楼市越来越像个消费行业。
在改善房的政策支持层面，会是从高能级城市到低能级城市的普及。
因为高能级城市，也就是二线、一线，有更强的行政统筹能力，有更坚实的改善需求。
至于三套以上住房，一句“原则上不支持”，就很微妙了。
怎么区分是真实的自住，还是投机炒房？这就有了很多空间了。
事实上，南京部分限购城区已经针对部分人群放开了三套购房资格。
对于真正的炒房客而言，三套支持与否，基本没什么影响。
决定是否炒房的，不是政策，是预期。
2
央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。
新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下线的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
这个政策，去年已经出过。
当时新房价格连续3个月下降的城市，不少城市利率降到了4%以下，最低的到3.7%。
目前，一线城市，没有一个符合条件的。
二线城市，符合条件的有13个--
福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州、大连。
市场的情绪已经在恢复了，1月是春节，也是最后一个促销月份。
年后，大概率会有一波小阳春。
也就是说，现在二线城市没有上榜的，年后也大概率上不了榜了。
所以有机会利率突破到4%以下的二线以上城市，也就是这些了。
今年这个升级版的利率政策，升级了两点。
一是，从短期政策变成长期机制。
二是，明确了利率机制是动态调整的，房价止跌上涨后，就要收回了。
新房环比、同比都上涨，且连涨三个月，这个条件在二线以上城市中并不难实现。
一是去年房价跌惨了，基数低，同比上涨很容易。
二是，环比连续上涨本，本就是市场复苏的正常节奏。
所以对高层来讲，他们已经预判了今年房价上涨的可能。
这个政策，就是要实现一个既要、又要、还要的房价平衡预期。
有了官方政策背书，会成为销售员口中逼定的杀手锏。
去年观望的刚需，今年会熬不过心理战，开始加速上车。
二线以上城市的低利率、低房价窗口期，就现在。
3
今年经济的发展主线是，扩内需、促消费。
而楼市，在今年正式成为消费行业的重要一环。
所以今年的经济，注定要与楼市深度绑定。
去年的救市，多是针对供应端，救房企。
今年的救市，将会大力刺激需求端，尤其是刚需。
不论去年刚需下滑多严重，政府未来又要供应多少保障房，救市政策中支持力度最大的永远是刚需。
支持刚需，除了政治正确，也是因为刚需市场才是整个楼市的基础。
只有改善置换，没有刚需进入，整个楼市的流动性无法真正盘活，复苏更是空中楼阁。
尤其是新房市场还在持续供应增量，增量住房就必须增量需求来解决。
所以--
1，刚需在2023年会重新崛起，成为购房主力军。
2，2023年楼市的主角是二线城市，低门槛+范围最广的向下虹吸能力。
3，改善市场只存在于二线以上城市，一线城市的改善潜力仍会大于刚需。
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