今天，说说碧桂园
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《今天，说说碧桂园》是一篇关于碧桂园,今天的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
有一个胆子很大的出纳在碧桂园上班，
一年半的时间，挪用了4800万公款。
其中，2300万用于打赏主播、1511万打游戏购买装备、961万用去女票女昌。
18个月花掉961万，一天1万7！
谁能告诉我，这是什么频次？？？
关键是，这位出纳一人手握公司两个账户，四个U盾。
需要钱，直接公转私，系统直接审批。
一年半公司账户少了4800万，没人发现。
东窗事发还是公转私转账金额过大，渤海银行例行核查的时候，给碧桂园打去了电话。
否则，961万的嫖资绝对没到头。
要不说早几年都爱去房企上班呢，
来钱是快。
2022年房企的销售额排名出来了，
碧桂园以4643亿元的合同销售额勇夺第一。
碧桂园从2017年开始到现在，稳居全国房企销售额第一，2020年销售额达到巅峰的7888亿元。
并且，碧桂园已经连续6年回款率保持在90%以上。
现金流很充裕。
截至2022年6月末，碧桂园可动用现金余额约1479.8亿元，减去244.93亿元受限制资金，仍有1234.87亿元。
这么看，碧桂园果然是民企中的翘楚。
只不过有钱是有钱，地却不拿了。
2022年碧桂园新增土地货值只有185.9亿元，排名行业第44位。
宇宙第一民企一年只拿了166万平米土地。
这是什么概念呢？
碧桂园这几年不光销售额第一，拿地金额也是第一。
2019年拿地金额2256亿元，
2020年1512亿元、
2021年1397亿元。
2022年185.9亿元，
只有2021年的13%。
2021年年底的时候，碧桂园曾公开表示：2022年收并购预测会增多。
当时时任副总裁的程光煜还表示：正在10多个合作方大概80多个项目进行沟通，目前已经完成35个项目收并购，未来还会有30个左右，目前基本谈妥。
结果，事与愿违。
有钱却不拿地，还有另一种可能：
短期债务压顶。
2022年美元债、境内债以及ABS到期债务不到200亿元，碧桂园早早就还清了。
2023年碧桂园还有40亿美元债和69亿元境内债到期。
一年内到期的债务占比并不大，
即使算上网传的1000多亿隐匿债务，拆分到三年五年，每年需要还的也不过两三百亿。
也就是说，碧桂园近一年到期要还的债务大概在500亿左右。
手握1200亿现金、再加上9成以上的销售额回款，
碧桂园应对短期债务可以说无压力。
可人家不仅不再拿地了，还把能借的钱都借了个遍。
2021年下半年开始，境内债、票据、供应链ABS、ABN、可转债、配售新股……
能借的渠道都借了不止一遍。
光最近的两个月，碧桂园就融了一百多亿。
配股所得38.7亿港元（约40亿元人民币）；
发行中期票据10亿元；
发行10亿元公司债；
获工商银行跨境增信2.8亿美元（约19.6亿元人民币）；
获大股东50.55亿港元（44亿人民币）的免息及无抵押贷款；
12月的时候，10家银行索性直接给了碧桂园3000亿元的授信支持。
根本不给碧桂园违约暴雷的机会。
口口声声说自己兜里有钱，债务不多，却还在拼命借钱，
借这么多钱竟然也不是为了拿地增土储。
碧桂园，像极了牌桌上谨小慎微，喊着自己有钱却玩的最小的“假大款”。
除了销售额第一，碧桂园还夺得了另一项第一，
交房套数第一。
2022全年，碧桂园连同合营公司、联营公司累计交付近70万套房屋。
全国交付的新房中，每5套中就有1套碧桂园。
看下面这张图，你就能感受到碧桂园的凶狠之处了。
今年前三季度，碧桂园的交付量是第二名万科的2.7倍，第三名绿地的3倍，第五名龙湖的7倍。
碧桂园的交付量远远甩开其他房企。
70万套的交付量，
意味着，碧桂园至少要支付1000多亿元的工程款。
也就是说，碧桂园保交楼所支付的钱，几乎是债务和拿地金额之和的两倍。
而过去的五年，碧桂园每年都是花1000-2000亿元疯狂拿地。
截至2021年底，碧桂园在全国31个省市，1425个县级市/区/县，有3216个项目在售或者待售。
未来三年，每年都是交付高峰。
每年都是上千亿的工程款支出。
原来，工程款才是死死掐住碧桂园脖子的那只手。
只不过，
以目前碧桂园持续下跌的盈利状况，未来恐怕很难支撑每年这么庞大的保交楼工程款。
根据财报显示，从2020年至今，
碧桂园的毛利率从24.27%下滑到了10.60%；
净利率从11.85%下滑到了1.17%。
三年，利润跌没了！
今年前三季度，碧桂园的净利润为98亿元，2021年同期是260亿元，同比下降62.5%。
不挣钱就算了，现金流也岌岌可危。
虽然今年，碧桂园以4643亿元的合同销售额勉强守住了第一，但与2021年的7588亿相比，直接少了近3000亿，下滑比例近四成。
销售额没了，现金流就没了。
现金流没了，你还玩什么玩。
这是掐住碧桂园的第二只手。
现金流和利润在狂泄。
一心一意扑在三四线的碧桂园，在2021年的时候，依然把6成的拿地金额都投向了三四线城市。
去年，才停手。
都不用看统计局的数据，也知道三四线的楼市啥德行。
碧桂园面临的不是房价下跌亏钱的问题，
是一边亏着钱，一边还要保交楼。
甭管房价跌了多少，亏着钱也得继续卖；
也甭管房子卖没卖完，钱有没有，到了交房日子你得交付。
说白了，现在的碧桂园在“赔钱赚吆喝”，
为了能继续吆喝下去。
上面射出去三支箭，碧桂园都不得不接着，一股脑往自己兜里揣钱。
碧桂园，好一个以时间换空间。
融了钱继续盖楼、交付，赚吆喝。
可问题是，融了这么多钱去保交楼、去还债。
未来拿什么还现在借的钱？拿什么还利息？
在去年年中的投资人会议中，碧桂园也承认了当初的失误：“对部分市场缺乏审慎原则，市场下行和预期形成反差，造成决策失误。”
面对已经“惨不忍睹”的利润，投资人询问碧桂园利润是否已经见底？
碧桂园则表示：
要等有反转机会才能有较高溢价销售。
言外之意，
靠天吃饭，只能等市场转暖。
好心态！
如果今年市场依然晦暗不明，只希望碧桂园依然能坚守底线，
保交楼！
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