一锤定音？房地产未来的定位已经明确了

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大家好，我是蓝白。

12月22号有两个消息，南京一场促销费的发布会上宣布，对长期工作在南京，但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房。

从5月份江北和六合放宽，6月补缴半年社保就能开证明，到现在个税社保也都不要了，这应该是第一个核心强省会城市，真正意义上彻底放开限购。

还有一个，南都报道，广州中介平台上的二手房页面，清一色的参考价突然消失，取而代之的，是正常的、不统一的挂牌价。

从住建局还有中介平台的回应来看，指导价并没有取消，是把指导价和真实挂牌价一块显示出来让买家看，其实，懂的都懂。

这两个消息，要是搁到半年之前，那绝对是轰动头条的爆炸性新闻，现在却连个水花都没溅起来。

还有，在12月21号，央行证监会同一天开会，又又又又一次表态要救开发商，准确的说，是救优质头部的开发商。

比如，央行有两个新提法：

1，引导金融机构支持房地产行业重组并购。

2，改善头部房企资产负债状况。

比如，证监会说：

全面落实改善优质房企资产负债表计划，发债，再融资，借壳上市都提到了。

这一类的内容，聊过好多期了。

救民营房企是个老话题，只是最近这个老生常谈的话题，被拔到了前所未有的高度。

让南京、广州这种级别的城市加速放宽调控，这是需求侧。

让各大部门火速表态救开发商，这是供给侧。

现象的背后，一定有缘由。

供需两端同时上发条的真正缘起，应该是一年一度的经济工作会议里，关于房地产的提法不一样了。

今天主要结合这个会跟大家聊聊。

因为经济工作会议的内容覆盖范围太广了，还都是纲领和指导内容，解读起来，很容易陷入到无趣的宏大叙事中。

举个例子，我看招商证券的报告里，对通稿行文顺序非常重视。

最典型的，是每年通稿里“做好明年经济工作，要XXX”这一句，往往会有两个句式。

要么，是偏重“供给侧改革”。

要么，是侧重“扩大内需”。

回顾历史，在2012和2013年，扩大内需的表述是提纲挈领。

2015年开始，“供给侧结构性改革”这个词出现了，还被置于“扩大内需”之前。

2016年底，“供给侧改革”首次被明确为经济工作的“主线”。

2017-2021年底，“供给侧改革”又连续5年占据“主线”位置。

而“扩大内需”的表述，只在2020年底提纲挈领出现1次，且位置靠后。

今年，会议通稿没有把“供给侧改革”作为主线，把“扩大内需”放到了“深化供给侧改革”前面。

这两个词，大有学问。

你看，凡是重点提扩大内需的年份，2012、2013、2020，都是外需可能不太行，或者说出口下滑的年份，急需内部的买车买房，旅游餐饮的消费意愿补上来。

最典型的是2012年，出口增速大幅回落至6.2%，比2011年降了16个百分点。

还有2020，当时谁也不知道疫情接下来怎么演变，加上外部环境越来越复杂，必须要警惕出口下滑的风险，也正是那一年，提出了“双循环”。

但是，像2016-2019年，经济的主线，就是供给侧改革。

比如，“三去一降一补”。

典型的像钢铁、煤炭这些主要工业品，积累了严重过剩的产能，大量僵尸企业靠补贴和贷款维持经营，占据了土地、资金、原材料和劳动力这些资源。

工业品去产能，房地产去库存，地方债去杠杆，降是减税降费，补是搞基建设施。

如果说侧重扩大内需，那就是急症需要下猛药，先稳住经济，保住大家的饭碗再说。

如果说侧重供给侧，那就是对症下药，慢慢调理，把那些积累多年的毒疮给清理掉。

这么理解的话，今年又把扩大内需放到重要位置，有三个原因：

1，出口增速从9月份开始连续下降，11月更是断崖式下跌，除了东盟之外，对欧美日韩全都在下降，扩大内需是当务之急。

2，供给侧的“三去一降一补”，已经完成的差不多了，比如煤炭钢铁的落后产能早都完成了清理，国企的兼并重组已经遍地开花。

3，三年疫情下来，准确的说主要是今年，最典型的俩指标，一个是社会零售消费品增速，还有房地产销售，这些跟老百姓口袋息息相关的消费，萎缩的太离谱。

放开之后，2023年就是全力搞经济的时间。

招商宏观认为，没有继续明确供给侧改革的主线地位，而是着重强调了扩大内需，这意味着：顶层设计的天平可能发生摆动。

在近期以防疫和房地产为代表的诸多政策落地后，下一阶段，还将有更多有利于经济恢复的扩张性政策出现。

年底，包括明年，一定会有一大堆的重磅政策出来，可能是这些年来规模最宏大的经济复苏计划。

扩大内需这四个字，说起来简单，涉及的方面可就太广了。

限于时间篇幅和精力，今天只把房地产这一部分择出来说。

一方面，扩内需，扩的就是消费。

通稿里特别指出，对于消费的支持，重在“住房改善、新能源汽车和养老服务”等领域，也就是买房买车和养老。

这是破天荒的，把住房改善放到了消费支持的第一位，比新能源汽车都靠前。

另一方面，这次经济工作会议关于房地产的内容，实在是超出预期了。

从各种表态来看，在2022年底这个时候，房地产的定位，又发生了根本性的变化。

咱们来看看原文是怎么说的，我贴一段话：

“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

前几天中财办有个专门对经济会议的解读。

其中提到，“有效防范化解重大经济金融风险”，而化解房地产业的风险，是有效防范化解重大经济金融风险的重中之重。

负责人还列出了一串数字：

房地产占GDP的比重是7%左右，加上建筑业则占到14%；

土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。

这些数字不新鲜，平时咱们早都背的滚瓜烂熟了。

但是，从中财办这种级别讲出来，那就稀罕了。

再看看时间线。

进入12月，决策层对房地产连续的一系列表态：

12月14日，《扩大内需战略规划纲要》提出要促进居住消费发展，把买房定位成消费了。

12月15号，高层重申房地产是国民经济的支柱产业。

第三次就是12月16号经济工作会议上面的那段话。

三天时间，反复的强调了三次，房地产的重要地位。

这种密度，这种频率，这种级别，过去这些年，可从来没有见过。

所以在股东大会上，郁亮说了一句话：时隔20年，房地产再成支柱行业，政策面向好的力度、广度超出了预期和想象。

还有，大家注意这一段话里的几个提法。

比如，重组并购，改善头部优质房企的资产负债。

像之前的三支箭，信贷债券股权融资落地，是几大部门引导的，这一次直接从最高规格定下来。

比如，坚决打击违法犯罪。

这说的是谁？

当然是那些掏空公司，挪用预售资金，大把分红流向个人口袋，最后把烂摊子甩给社会，寄希望保交楼兜底的那些人。

再比如，推动向新模式平稳过渡。

这句话，应该是重点中的重点。

理解了这一句，就能理解：

去年还在三道红线，限贷两条红线，今年房地产的地位，为什么又突然拔高到如此地步？

未来10年甚至几十年，对房地产的定位究竟是什么样的？

其实，从灰犀牛到乖宝宝，房地产还是那个房地产，没有变过，只是调控的思路在变。

新模式，对应的是旧模式。

旧模式就是搞铁公基，涨地价，开发商拍地盖房子，把城市建设的债务转移给居民端。

谁的负债越高，房子越多，杠杆打的越满，越容易发财享受到时代红利。

老话讲击鼓传花，债务膨胀到一定程度，下游的居民接不住的时候是会爆的。

这个时候再把开发商的腿打瘸了，没人拍地怎么办？到处都是烂尾房怎么办？

这个时候已经不单单是财政没收入的问题，不单单是金融领域的巨大风险，更是涉及到底线的民生问题。

所以这句话里重点讲了，要“平稳过渡”到新模式。

新模式，简单说就是租购并举，大规模建长租房。

一边是商品房，有钱当然可以随便买，但可能会被收重税。

另一边是低收入者住的保障房，面积不大，物业小区环境也一般，但医疗教育权利跟商品房都是一样的。

用商品房保住卖地收入，增加房产税收入，用租金非常便宜的保障房稳住民生底线，两条腿走路，大概就是这个路子。

新模式这几年一直在提，但这一次着重强调了“平稳过渡”。

问题谁都能看的到，所有人都知道房地产尾大不掉，谁都知道以后要往哪个方向转型。

但是，不能一夜之间，就从小甜甜变成牛夫人。

所有人都知道，开发商是在玩10个茶杯3个盖子的危险游戏。

那更应该做的是，阻止这些人拿地，而不是掐断他们本就极其脆弱的资金链。

开发商倒下确实是活该，可受他们牵连的人呢？

盖的房子能不能交，是普通人一辈子的心血。

设计院，工程队，材料商，事关多少人的生计。

银行开发贷坏账，按揭停贷，又会对金融系统，多少人的存款造成多大的冲击。

所以，这次是彻底把房地产的地位给掰过来了。

岁末年初，必然会有大把的政策出来。

包括但不限于：二套房的利率首付下降，除京沪外限购限贷进一步放开，5年期LPR定向下浮时间延长，二手房交易周期再缩短，房企再融资申请加速审批，中债增信的范围进一步扩大，头部民营房企发债额度大幅增加，追加保交楼专项借款的额度。

早晚有一天，我会用不到你，但现在你还不能走，非但不能走，还得给我支棱起来。

我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。

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