住宅小区建养老中心？业主反对！
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导语：
住宅小区中能不能/可不可以建养老院？需不需要得到全体业主同意？
任何事情只有发生在自己身上才有切身体会。
最近，关于住宅小区内部能不能修建养老院/养老设施的争论不止。
先来看几个事例：
上坝社区龙泉街道办事处某小区业主，质疑“龙泉街道办事处把其小区原规划用途社区用房、生鲜超市的第16栋建筑，未经规划调整手续，擅自篡改为老年康养中心。”
官渡区某小区业主，反馈“物业在小区业主都不知情的情况下同意施工方在小区一楼建养老院”，且认为“买房的时候根本就不知道会建养老院”。
归纳一下，这两个小区的业主均反对在自家小区的社区用房中修建养老院/养老机构。
而相关部门给出的答复如下：
（官渡区相关部门回复）
（盘龙区相关部门回复）
也总结一下意思：
1、开发商的用地规划条件明确该地块需配建老年服务设施，建筑面积大于xxxx平米，并进行了公示。
2、这个老年服务设施属于基本公共设施，建成后移交给相关部门（盘龙区人民政府/官渡区民政局）。
3、相关的养老服务公司有一定的资质，通过公开招投标与街道办/相关部门签订了协议后才开工建设。
4、养老用房配建有一定的政府文件依据，希望居民理解和支持等等。
一句话，养老机构合规合法，得到相关部门支持；业主情感上不能接受还担心影响房屋价值。
这类社区养老机构具体什么样？
此前我们在南市区云秀康园（都铎城邦）踩盘的时候发现，7号院旁边的底商，就有一个云翔社区的养老服务中心。
（云翔社区居家养老服务中心，图上大门为养老中心专门的大门，3楼以上依旧为住宅住户）
网络上查询信息得知，该养老中心“设有餐厅及图书室、书画室、手工室、娱乐室、保健室等多个功能室”等，实现“养老离家不离社区”。
这样的老年公寓，虽然位于小区住宅楼栋下方，但实际进出口都各自独立，且位于小区大门之外，基本不占用小区内部住户的公区资源。
大概率占用的是社区用房，产权已移交给街道/相关部门。
但就算这样，也未必能够让所有业主接受。
早前，昆明就有类似的报道，小区业主强烈反对小区内建设养老设施的新闻也屡见不鲜。
当然，这其中又分为多种情况：
1、社区用房被用作养老设施，虽符合相关规定，但业主认为其相关权益受到了损害，这其中也包括部分业主下不了解社区用房的定义和作用。
比如下面这个案例：
（青云街道某小区的业主反对自家小区开设一家特殊儿童支持与服务中心）
业主称，“青云街道社区在不告知不公开征求小区业主的前提下私自让私人健康管理机构入住小区住宅楼，现在小区居民对此有非常大的意见。”
而实际上是“开发商为青云街道提供1138.15平方米房屋，作为社区组织工作用房和居民公益性服务设施用房，并于2021年4月签订协议书。根据社区用房管理要求及相关法律法规，未明确要求街道使用社区用房须征得小区业委会或小区业主的同意。”
根据上述说法，社区用房用作什么用途，无需征得小区业主同意。
一般来说，养老设施大多会提前在规划公示图上，但上述案例中提到的特殊儿童康护机构，未必会提前知道。
（比如随意打开一个小区的规划图，基本都能看到这样的标注，社区xxx服务配置/办公用房配置等等，图为北市区某小区规划图）
2、非社区用房，小区住宅楼内建设养老机构（已经属于商用范畴），需要征得业主同意。
早年前，盘龙区青云街道青裕社区养老服务中心进驻白沙润园小区，但它使用的是3套住宅及租赁的11套住房，吸引了70多名老人入住。
而《物权法》第七十七条中规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经过有利害关系的业主同意。
故，这个案例中的业主反对养老中心入住小区，是基于养老中心的使用场所为【住宅】这一点。
上述业主反馈意见时，提到的这一句话——“我们支持**事业但是并不是建立在牺牲自身利益的条件之上区支持！”
相信，今天类似的争议还将不断。
“七老八十的年纪无人看护”和“自家小区内被设置一个养老院”这两种情况到底哪个更可能发生在自己身上？哪种更糟糕？
当家中老人年龄越来越大，甚至无独立照顾自己的能力的时候，家中是否能有一位亲属全职照料？还是聘请保姆照料？还是送至养老机构？
越来越多人将面临这样的难题。
“凭什么这个养老院在我们小区，不在其他小区，是不是物业不作为？街道办违规办事？”
住宅小区中能不能/可不可以建养老院？需不需要得到全体业主同意？
这个问题或许直接有个新的答案了：以后，新建住宅小区【必须】要配建养老设施了！已建成的小区也要补齐！
11月29日，昆明市政府发布《关于印发昆明市促进养老托育服务体系发展整体解决方案的通知》。（下称《通知》）
其中提到，新建城区、居住小区，按照每百户不低于20平方米的标准配套建设养老服务设施；新建城区、居住小区，按照每千人口不少于8个托位的标准配套建设婴幼儿照护服务设施……
（就算是已建成小区，也要达到每百户不低于15平方米的要求，不足的要配齐）
或许我们能从这些数据中发现当下养老形势的严峻。
第一，昆明市养老机构数量较少。
截至2021年12月，全市共有养老机构125个、居家养老服务中心388个、互助养老服务站976个，医养结合机构45个。
第二，昆明市60岁及以上常住人口规模不小，全国老龄化趋势加剧。
目前全国老龄化趋势较为突出，根据第七次全国人口普查数据，全市60岁及以上常住人口121.82万人，占总人口的14.4%，与2010年第六次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.31个百分点。
第三，全市相关配套的严重不足。
截至2021年12月，全市每千名常住老年人拥有养老床位数约为23.7张，低于全国平均水平（31.1张）。
（以上数据均来自《通知》）
简单来说，目前昆明市养老服务供给总量严重不足，促进养老托育服务体系发展已经迫在眉睫。
其实早在2018年，云南省政府就发布《省政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见 》就要求新建住宅小区须严格按照每百户20平方米以上的标准配套建设养老服务设施。
而本次《通知》中也提到，到2025年，街道级综合养老服务中心覆盖率达到100%。
（当然《通知》中并不止以上这些，还有“促进医养康养结合，充分发挥昆明宜居宜养的区位优势和资源优势，围绕建设‘国际大健康名城’的目标定位”等诸多内容，本文不多赘述。）
如果，所有小区都像配套幼儿园一样，都配套养老机构，那是不是大家就不会反对了？
逆向地“不患寡而患不均”。
那么相对的，养老设施也应该加强被分级和监管，公办的/高端的/普惠的等等不同种类，临终关怀/特病护理/康护理疗等等涉及哪些不同服务，信息透明提前公开才能让业主更加理解，也便于需要的老人更好选择。
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