天河梅花铝厂流拍，我想我知道为什么了
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上周，广州的土拍给市场浇了一盆冷水。
谁都没有想到，“天河就够了”竟然不灵验了，房企们竟然这么决绝，一声不响的集体把梅花铝厂给抛弃了，直接导致该地块流拍。
梅花铝厂地块的流拍，让广州2022年土拍收官之战变得异常沉闷。要知道，第四轮土拍中，全市仅推了6宗地块，而梅花铝厂是6宗地块中唯一不成交的土地。
梅花铝厂的“无人问津”，也给刚开盘的天河和樾府来了一个下马威：光有天河这个标签，可能还不够。
01
梅花铝厂地块之所以如此惹人关注，主要还是今年7月份，燕塘三地块（即天河越秀和樾府项目）出让时，闹出的动静太大。
当时，燕塘三地块被7家房企围猎，竞价达到54轮，最后触发封顶价，进入摇号，最终才被越秀摇号拿到。
而梅花铝厂地块，和燕塘三地块只隔了一条牛利岗北街。
但两者的结果却大相径庭，一个溢价15%，一个流拍，鲜明对比之下，这不得不让人惊讶。
梅花铝厂的位置与越秀天河和樾府大同小异，靠近3号线梅花园站，五站直达珠江新城，区位不错。
地块面积73953㎡，容积率3.01，整体上比燕塘三地块的面积和容积率小一些，单从容积率上看，梅花铝厂地块的密度更小，更舒适。
而价格方面，梅花铝厂地价则比燕塘三地块稍贵，如果未扣配建，梅花铝厂的起拍地价大约在3.7万/平。
而根据地块出让条件显示，梅花铝厂需要配建幼儿园和共314套安置房源，其中314套安置房总套内面积约为22471.8平方米，折算下来，梅花铝厂扣除配建面积之后，起拍楼面价比燕塘三地块高2600元/平，但比燕塘三地块5万/平的成交地价低6000元/平。
也就说，但凡有一家房企报价拿下梅花铝厂地块，那都比越秀优惠。
为什么梅花园板块7月份还是房企眼里的“小甜甜”，现在就成了“牛夫人”呢？
其实，在土拍开拍之前的摸底当中，网传梅花铝厂是有6家意向企业的，其中不乏保利、华润、中海这些实力派国企央企。
但最终结果表明，这些以往的“救火队”，没有一个愿意出来“兜底”。
就连广州最靠谱的“接盘侠”——越秀，都不想再插一脚，这是为什么？把梅花铝厂拿下，合并进来与天河和樾府一起开发，不更香吗？
显然，在越秀看来，一点都不香。
02
时代抛弃你的时候，连一声招呼都不会打。
梅花铝厂被“弃之如敝履”，就连越秀都爱答不理，叁哥认为是有多种因素造成的。
首先，不是所有牛奶都叫特仑苏，天河的地也不都在珠江新城，天河也是分三六九等的。
如果把天河的房价粗略的排成三个座次：位于广园快速以南的珠江新城与金融城无疑是头把交椅，价值性最突出；
排在第二位置的，是广州环城高速以南、广园快速以北的的五山板块与天河东板块等；
而位居第三的，则是广州环城高速以北区域。
从排位上来看，广州环城高速以北的地块，最容易因地价“吓退”房企。
比如此前的天河育新街地块，在今年第二轮土拍时，就是无人问津，当时该地块的单价为4.2万/平。后来在降价3.75亿，免去配建的保障性租赁住房后，才成功出让。
而无独有偶，这次梅花铝厂，也是属于广州环城高速以北地块。
由此可见，即便是天河，环城高速以北的地块，即便价格不优惠，也有很大的的流拍风险。
另外，我们也可以看到，三个板块的房价，由北而南，总体上呈现阶梯式下降。
根据克而瑞今年1-10月的房价地图显示，广州绕城高速以北的后天河北板块均价最低，在56620元/平。
只是苦了那些现在买入天河和樾府的买家了，可能一不小心，又站岗了。
03
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