这些活下来的房企巨头们，以后不再伺候穷人了！
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1
关于广州的楼市，之前我所预见的正在一点点变成事实。
是的，就像这个标题所说的，广州的房企正在放弃刚需市场，正在抛弃刚需。
现在广州在售的刚需楼盘，开发商要么是干完一票就躺下，要么是干完这一票就撤出区域市场。
不管后续是死，还是活，反正刚需的商品房是不再掺和了。
总之，2021-2022年刚需市场的商品房开发将成为以后楼市里的绝唱。
房企退出刚需市场这件事，按照以后房地产时代的演绎这是是个趋势，但是我没想到会这么快，快到仅仅一年时间就出现了非常明显的迹象。
我昨天晚上把广州所有区域总价在300万的新盘都梳理了一遍，就发现了这个问题。
现在在售的300万及以下的楼盘，绝大多数都是在2022年甚至2021年以前入市的楼盘。
300万总价是广州主流刚需的门槛。这些房子基本上分布在——
番禺的南站、亚运城、市桥和市桥南板块，
白云的白云湖、金沙洲、人和和太和板块，
黄埔的科学城、香雪、云埔、开发东区、长岭居、知识城板块，
增城的新塘、中新、永宁、朱村、荔城、石滩板块，
南沙的黄阁、蕉门金洲板块。
以上这些板块，是广州现在刚需主要的买房区域，300万及以下的刚需，要想买新房大概率只能买这里。
以上这些板块，是在2021-2022年广州的集中土拍中减少供地、或者供出来流拍以及仅由城投兜底的区域。
2
房企退出广州刚需市场，是沿着两条主线一点点变化，渐进式的撤离这些区域的。
第一条主线，是房企的淘汰赛。
好好瞅瞅，广州本土的几家知名大房企——
越秀、保利、富力、恒大、雅居乐、奥园、碧桂园……
以上这些，除了保利和越秀这两年频频秀肌肉，剩下的房企还听说过谁有动静？
没有了，一家都没有了。
在2021年广州第一次集中土拍疯狂的抢地现场，群雄逐鹿，杀得热血沸腾。
融创、深振业、正荣、美的、招商、金地、卓越、合生、中建，联发，
众多房企鲜衣怒马，逞尽英雄。
2021年的第二次土拍，还能陪着保利、越秀一起玩的，就剩下了珠江实业、中海、路劲、中铁建和绿城。
再往后的几场土拍，就是保利、越秀、广州地铁和城投的主场了。
整个2022年的四次集中土拍，广州拍了48块地，拿地排名第一的是越秀，拿了7块地。拿地排名第二的是保利，拿了5块地。
至此，广州百花争鸣的土地市场，淘汰掉其他房企，成了保利、越秀、广州地铁三方争霸的格局。
未来两到三年，广州新增的楼盘在哪儿，就要看保利、越秀、广州地铁外加中海、华润等央企拿的地。
第二条主线，是淘汰赛活下来的地主们开始回归核心区域。
能够明显感觉到几家央企在相继选择回归主城。
越秀的主场，在黄埔的科学城、番禺的华南板块和大学城板块，现在逐渐向海珠和天河渗透。
越秀赤沙TOD是2022年广州最火的网红豪宅盘，越秀天河和樾府是天河现在最火的改善盘。
保利的楼盘分布比较均匀， 但是这两年保利在往海珠、天河和荔湾转移。
中海死守海珠，广州地铁在番禺、海珠和白云。
今年广州成交的48块土地，有58%都来自于海珠、天河、荔湾、黄埔和白云中心区域。
土地已经是不需要房企来抢的稀缺货，房企们也有了挑挑拣拣的资本。
既然能够挑选，既然能够讲条件，肯定选位置好、好销售的地块。
3
说句非常现实扎心的话，这些活下来的房企巨头们，以后不再伺候穷人了。
开发商，以后只给富人盖商品房。
咱们普通老百姓的房子怎么办？由政府的保障房来负责。
白云、黄埔、番禺、南沙、增城刚需板块的住房市场空白，将会由广州市政府所盖的共有产权房、租赁房、公租房来填充。
广州市计划到2025年，计划完成66万套保障性住房建设，其中公租房3万套，共有产权房3万套，保障性租赁住房60万套。
这是一个规模非常庞大的保障房集合，这个数量超过了2016-2020年广州一手住宅的总和。
这66万套保障房，有74%的房子都分布在白云、黄埔、番禺、花都、南沙等外围区域。
海珠、天河、荔湾、越秀中心四区，几家央企巨头在这里搞切西瓜式的商品房开发。
每一块地都切的小小的，产品做成大户型，搞高溢价。
黄埔、白云、番禺、南沙、增城、花都搞大路货的保障性住房开发。
政府做东，央企、民企都可以代建，挣个小钱花花。
这就是广州正在迈向的楼市格局。
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