今年，昆明卖地完成指标了？
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西北新城“普东”片区城中村改造首批约89亩用地，二度挂牌终于顺利成交。
土地指标没变、拿地条件未变，就连最初猜测的拿地人也没有变。唯一变了的是，土地成交的时间推迟了近3个月
这种磕磕绊绊的卖地状态，与屡败屡战的信念相互交织，呈现出2022年昆明土地市场的艰难处境。
01
昆明遭遇土地出让困局
回望2022年，昆明主城土地供应锐减，房企拿地热情不高，整体土地市场成交惨淡。
根据克而瑞统计，截至今年11月，昆明主城共成交土地（不含工业用地）约44宗，成交面积不足3000亩（约197.58万㎡），累计卖地收入仅约45.57亿元。
而且，从各月土地成交的实际情况看来，呈现出波折性与零星土地为主的特点，并没有太多看点。
在波折性方面，比如前面提到的，西北新城“普东”片区首批土地，时隔近3个月二次挂牌才顺利成交。
同样，在今年10月底成交的国贸中心约67.37亩住宅用地，早在今年4月上架，但“因故中止”，直到10月再次推出，在土地指标与拿地条件不变的情况下，交易起价直接从最初的15.32亿元降到了10.3亿元，才得以顺利成交。
而零星土地成交为主的市场表现，则以在建项目后续整合用地居多。
比如，今年4月云南广厦地产获得的五华区红云街道约16.66亩住宅用地，实际为龙苑盛景二期项目用地。
又比如，大渔片区先后成交的两宗零星用地，面积为约3.88亩和0.35亩，分别为朗基紫境府和绿地滇池国际健康城的零星整合用地。
此外，还有巫家坝的招商雍珑府、市区的阳光俊园、会展片区万科的七彩国际社区等项目，均以零星整合用地的方式取得后续用地。
可能相对正常一些的，也就只剩今年3月绿城联合德润获得的柳岸晓风项目用地，以及今年7月中国中铁携手昆明轨交获得的福德村首批改造用地了。
02
昆明的另一种找补？
按照此前各区的供地计划，2022年全年，昆明主城区计划供地约7278亩。而结合前述统计，前11个月昆明主城土地总成交量不足3000亩（不含工业用地），两者相比依然存在巨大的差距。
即便是算上目前已知12月成交的土地，以及计划在12月出让的土地，昆明主城土地供应的年度任务料想也已难完成。
从目前的统计来看，今年12月份，除了招商公园大道项目已取得的约16.7亩整合用地，以及昆明兰园房地产开发有限公司（葛洲坝集团）获得的约89亩用地外，后续出让土地由于面积普遍较小，对于昆明主城年度供地任务的促进已经微乎其微。
因此，单纯靠住宅、商业、办公用地来冲刺昆明年度供地任务，确实已经不太现实。
或许看到了这样的现状，在年度大限之前，昆明有意强化了工业用地的供应，更是将部分原计划在明年初出让的工业用地，前移到12月进行出让。
这种操作，有着明显的用工业用地冲刺年度供地任务的意味。
根据昆明市公共资源交易电子服务系统公告显示，12月2日，昆明市公告了4宗位于西山区海口街道的工业用地，当时公告的网上限时竞价时间为2023年1月3日。
而在12月6日的公告中，这4宗工业用地的网上拍卖出让时间变成了2022 年12月28日。
这种时间上的变化，或许就蕴含着对于今年供地任务完成率的考量。
除此之外，西山区还一口气挂出10宗采矿用地，采取18年弹性出让的方式，出让土地使用权，公告的网上拍卖出让时间是2022 年12月28日。
再算上西山区原本计划在12月28日出让的5宗工业用地，西山区在年底推出的19宗工业用地，合计供应量已超580亩。
这样的供应规模，放在单月里并不算少。如果这一批工业用地均能顺利出让，无疑将有效填补居住用地成交的惨淡行情，为昆明年度供地指标的完成带来巨大促进。
03
昆明市场选择面将持续变窄？
当然，昆明的年度供地任务，也只算是一种计划性的考核指标，实际是否完成其实与广大购房者关系并不大。
与购房者相关的是，在对应的指标完成率背后，可能会对市场产生的影响。
结合2022年昆明主城土地成交的情况，其实已经可以大致地看出，明年昆明市场在供应端将会出现的一些变化。
比如，随着成交土地的减少，面市的新项目也将大幅下降，由此或将带来消费端可选择面变窄的情况。
在此前的文章中，我们其实有提到，刨除一些暴雷房企的项目外，本身昆明市场可选性就不多。
如果再叠加土地成交萎缩的因素，那么，即将到来的2023年，昆明市场仍然将是老面孔撑起市场的状态。
在另一个维度，土地成交的减少，意味着新增供应也会随之下降，一定程度上能为昆明市场的库存去化带来好处，有利于保持市场平稳健康发展。
当然，不容忽视的一面是，土地成交惨淡，带来的是地方收入的减少，或将使昆明在公共基础设施投入方面更加捉襟见肘，一定程度将影响需财政投入的公共配套的兑现速度。
因此，对于昆明而言，如何在土地出让与城市发展之间找到平衡，就显得尤为重要。
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