上海买房：1100-1500万的抉择！

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《上海买房：1100-1500万的抉择！》是一篇关于上海的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

今天咱们升一个档次。

聊聊在上海1100-1500万的总价应该怎么买。

放在全中国来看，这都是一个很高的预算了。

即使在上海，这个预算可选的余地也已经相对比较大了。

只是，即使是这个预算，在上海还是要有所取舍的。

不可能说你既要学校好，又要地段好，还要周边界面好。

总而言之，即使在这个价位段，依然是要舍弃一部分东西的。

如果买这个房子的目的，是以学区为导向的。

那么，还是会分为两类。

第一类：优先考虑学区。

学区一定是全上海顶级的，在学区顶级的前提下面找一个相对还过得去的次新房，这是一种思维模式。

第二种，优先看小区。

在小区品质够好的前提下，再兼顾学区的水准，这是另外一种思维模式。

这两种无所谓优劣，只是家长的发展历程和思维模式有所不同而已。

比如家长首先需要考虑的就是学区的好坏学区，在学区的前提下面再考虑居住体验。

他们的标签是：顶级学校、小三房、可自住。

比如说，有的家长对学校看的很重，他看上的是全上海顶级的公办静教院附校。

但是静教院附校所对口的次新小区并不算很多，大部分都是2000年左右的小区。

户型也并不算特别好。如果不是因为对口学校的原因，他们平时可能是不屑一顾的。

但是如果家长是对学习方面看的很重的话，其实这类产品也是可以考虑的。

家长就会在教育强区/一梯队双学区的前提下，放低对居住品质的要求，会找一个100平出头可以改成小三房的户型自住。

——东海园107平小三房

真要说起来，这样的地段，这样的学区，其实价格也不贵。

只要可以接受小区品质，其实也是不错的选择。

毕竟，很多家长都是出身名校，靠着自身的努力在上海扎下的根。

对于教育的作用，他们自己知道能发挥怎样的价值。

另一类的学区购房者，虽然对学校还是有要求。

但在学区之前，片区的环境，小区的品质，才是他们最关心的。

他们的标签是：宜居片区、高品质小区、学校不能差，二梯队以上、自住优先。

既然对城市界面和品质有了要求，即使对学校的要求略有下降，在地段上也总是要有所退让的。

一般来说，这样的选择目标，就已经在中环附近了。

比如说杨浦区虽然是教育强区，但是民办更强。

公办能算得上一梯队的，初中其实只有复旦二附校和上音实验，两个学校都在新江湾城。

新江湾城的城市界面确实是漂亮的，整个一片都是次新片区，小区品质各方面也都相当好。

而且杨浦是全上海进四校最容易的行政区之一。

做好整体规划以后，从升学途径角度而言，复旦二附校和上音实验的上限也很高。

而从居住体验而言，新江湾的城市界面和居住舒适度也很强。

各方面均衡以后，也是一个非常不错的选择方向。

还有一类人，其实是以自住为主的，但这些人，其实还是关心这里未来的增值潜力的。

这一类人的标签是：自住、增值空间、品质。

他们会特别关心这边现在有什么规划正在落地，这边有什么产业非常强，这边未来几年会发展成什么样。

简单来说，其实就是：当前的产业怎么样，未来的产业怎么样。

如果看的是当前的产业，整个上海市区范围内，强产业区域其实也是：浦东的张江、金桥、前滩；徐汇漕河泾、静安大宁、杨浦五角场。

如果再扩展到副中心和城市中心，也就是再加上人民广场到徐家汇这一段和陆家嘴。

基本上最好的产业园区和产业中心，就集中在这些地方。

如果是从这个角度考虑，这些产业园区和产业中心都是值得关注的，比如说大宁。

大宁的优势在于它这边不但产业非常强，而且商业各种配套也非常齐全，还是双一梯队的学区。

从各方面来说，在北区都无可挑剔。

如果纯粹是从自住角度考虑，大宁的宜居度还是相当不错的。

缺点是什么？

价格已经偏贵了。

但是，只要是强能级的产业园区，现在基本都是这个问题。

这个地方确实很好，产业强有钱人多。

但既然有这么多有钱人在，很多价值就是已经兑现了的。

既然已经然兑现了，那么价格自然就上去了。

在规划是强能级产业园和产业中心，还没有完全兑现的是什么地方呢？

还是有的。

两个地方都在普陀。

• 一个是普陀的真如副中心，最早的四大副中心之一；

• 一个是桃浦未来岛科技园，规划中不弱于漕河泾和大宁的产业。

这两个地方，当前的价格相对还是便宜的。

只是，普陀区的落地能力堪忧。

这两个产业园和产业中心，未来到底能不能落实，谁都没谱。

如果只是以以自住考虑，产业只是添头，那还是可以考虑的，毕竟这两个地方性价比还蛮高的。

但是，千万不要以产业规划能级为重心去考虑，这方面，普陀是靠不住的。

另外一种情况是这产业还完全是处于规划中的。

按照画饼，这里会有一个非常强的产业园区。

只是，你需要等待。

而这种等待，有的时候是落地之后，直接成为一个产业中心，人流、产业、配套汹涌而来。

有的时候，这个规划就是规划，过几年过去一看，还是一片荒草。

而要进行判断，一个是这个行政区之前的口碑怎么样，落地能力怎么样。

另外一个，就是是不是已经在动工了，并且整个片区的雏形是不是已经能看到了。

如果说很多基础设施已经落地，雏形基本看得见，投资已经钱砸下去了，那么这个地方还是值得期待的。

比如说浦东的御桥，现在是陆家嘴集团把整个产业园拿下，整体开发。

而且这个地方还有一个预留的地铁站。

本来最大的不利因素垃圾焚烧厂已经关停。

从这些角度而言。

御桥产业园的落地和未来发展，还是可以期待一下的。

而这这边还自带一个一梯队初中学区，双地铁，配套也不错。

总体而言，这个地方未来还是值得关注的，而且自住的宜居度也不错。

也有的自住购房者，既不考虑学区，也不考虑规划发展。

纯粹就是以当前自住目的为主。

一般情况，是相对年龄比较轻，工作在市中心，并且未来发展看好的高薪人士。

这样的购房者，就是离市中心越近越好，离CBD越近越好，只要小区居住舒适，生活方便就可以了。

学区暂时也不是重点，未来的发展潜力也不是很重要，自己本身，就是最大的投资对象。

他们买房，直接在CAZ范围找个标杆小区的小三房，其实就是最合适的选择了。

这种价位段的品质小三房，要能够满意基本上要去北四区找。

在上只角可选余地不算很大。要么品质够不上，要么地理位置够不上。

相对合适的。

比如说苏河湾地区近几年造了不少小区，有几个就是90-100平的小三房，小区品质非常好，体量不算特别大，房型各方面的都无可挑剔。

唯一的缺点，是这样的房子它的流动性相当好，认可度也非常高，经常是有价无市。

看得上，但是没有在卖的。

总的来说。

在这个价位段买房的关注重点一般就是这三种：

如果是关注学区更好的。

那么可以去静教院、交小、上实东这些地方去看一下，优先考虑学区，其次考虑居住。

如果是以居住体验为优先的。

那么像浦东的碧云、像杨浦的新江湾、像闸北的大宁、像闵行的古美这些地方，也都可以关注一下的，居住体验很不错，学校也很不错。

如果是以未来发展为主要考虑的。

那么可以关心一下新规划的6个副中心以及金色中环这些地方。

未来的发展相对都还可以期待。

而且这些地方基本都有相关配套落地，也可以根据它落地的进度决定自己当前哪些地方优先关注。

比如说像浦东的杨思、御桥、金桥，像浦西的真如、桃浦等等。

如果纯粹是自住优先，要地段好一些品质好一些的，比如说像静安的苏河湾、杨浦的东外滩、虹口的临平路、普通的森兰、北蔡都可以关注一下。

总价到了1100-1500这个价位段，可选余地还是相当大的。

只要不是所有方面都有一个很高的要求，还是能找到不错的居住环境和小区品质的。

但是，依然是那句话。

还是要根据自己当前最重要的需求做一个取舍。

在上海买房，绝大部分情况下，取舍都是一个最先需要考虑的事情。

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