日成交500套？你听过阳痿病人能立马高潮的吗？
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《日成交500套？你听过阳痿病人能立马高潮的吗？》是一篇关于听过,人能,阳痿的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
对不起，今天用了一个很污的标题。
刚刚过去的这个周末，大家都感觉到了市场动向有一些新的变化。
有中介发出二手房日成交量超500套的朋友圈，这个数据现在无法证实，因为住建局官方公布的每日成交数据是以“网签”为准，并不是以买卖双方当天签合同为准。这就是所谓的“网签数据有滞后性”的意思。
这个“日成交500套”的说法被很多人揶揄说中介是饿疯了一年，这样好忽悠客户赶紧买房自己才能赚钱过年。
对这个数据，我本人也是持怀疑态度，毕竟500套相比长期以来惨兮兮的日均不到100套，不是简单的翻一两倍，而是好多倍。如果按照这个趋势，月成交量可以直达牛市巅峰期。
一个阳痿了快两年的中年男子，去看医生，还没等医生把方子开出来，就能马上高潮？
所以凭直觉，很难想象和相信这是出现在深圳楼市这个时间点的交易数据。
但是，大家也不要光揶揄中介自嗨或者找托制造氛围，市场情况到底如何，隔着手机屏幕并不能让你知道事实的全貌。说白了，你还是得走出去看房，才能感知到楼市的真实温度。
风起于青萍之末。
任何风吹草动，都不会是无缘无故的。即使是今年年初到处都在传二手房指导价要调整，那也是因为住建局在发布政策时说的原则上每年会调整，不是市场意淫出来的，只是后面官方没有如期兑现。
同样，现在深圳楼市的确处于一个比较微妙的历史时期，近期的消息也特别多。
高层史无前例的对房地产进行资金面的支持，连房企股市再融资和并购重组这种十多年来封存的大招都用上了，大家必须要知道这事儿意味着救市到了非常关键的节点，否则他们绝对不会重启股市给楼市输血的
进一步来说，房地产救不起来，他们会继续加大药剂，不然就前功尽弃了。要知道，救市的根本，并不是救业主，是救他们自己，因为经济是深度绑定房地产的，他们既是运动员也是裁判员。
我们现在没必要去纠结房地产和经济的深度绑定对不对，好不好，它已经是既定事实。我们只要知道，在我们这儿，裁判看到下面人不争气，会亲自改规则甚至下场比赛。
所以，我的判断是，针对需求端的松绑应该也会到来，只有这样，才能够让房地产正向循环起得来，前面的付出才不会白费。
最近，各大二线城市和强二线城市，比如佛山全域取消了限购，武汉仅保留少量限购区域，南京象征性保留全域限购。
楼市的规律是，全面的回暖需要有带头大哥，大哥起不来，小弟没饭吃。一旦二线城市和强二线城市松绑后无法取得既定的效果，四大一线城市的放松是不得不做的选择。
过去的这个周末，传言深圳的政策放松包括首付比例下调，具体是怎么个下调法，我就不公开说了，没有得到证实，不便传播。
我只能和我过去一直说的那样，深圳的改善需求被高首付打击严重，同时外地有贷款记录但深圳无房的也被误伤严重，相应地做出一些调整是合理的。这是限贷方面。
限购方面，相信大家也听说了，过去限购的单身公寓属性的住宅不限购（参照南山新盘御成府），但是限贷。zf没直接发文，直接就这么执行了。
据说现在有些地方zf松绑时不发文，就是为了不让舆论关注，直接让下面的执行便是，不知道御成府这事儿是不是也是这个套路。
另外，针对购房资格，深户和社保双3的要求，理论上存在放松的可能。无它，就是过严了。站在2020年715政策出台时可能合理，但现在也有调整的合理性。当时出台这条规定，就是为了堵住外地人落户即炒房的漏洞。如果变成深户+1年或2年社保，这样的松绑不过分。
我们不能期待松绑的力度有多大，因为就深圳而言，箱子里的工具非常多，用不用、用哪些工具、用到什么程度，取决于政策主观上是否需要楼市止跌回暖，它不取决于抱怨房价还很高的人。
近两年的回调，已经跌出了不少的好机会，且无论是远郊刚需盘还是核心区改善盘（尤其前期涨幅过高的），都有大幅度低于历史高点价格的房源。
全国范围而言，保持房地产市场稳定，让楼市整体回暖，是高层的政策目标，这点不需要质疑也不需要讨论了。
基于此的下一个问题就是，如何做到这点？深圳作为大湾区的龙头和风向标如果不止跌，周边其他城市能吗？很难，真的很难。就像南山福田宝中不暖起来，你能想象宝安龙华光明龙岗率先自嗨吗？不可能。
我也相信，四大一线城市的政策松绑，已经不是当地zf能说了算，需要最高层统一协调沟通。另外，即使松绑，zf也有足够多的对冲手段来控制楼市的热度（指导价、放多点地、人才房安居房等）。
深圳深跌两年，均价约20-30个点的幅度，已是仅次于08年金融危机时的最大跌幅，价格具备一定的安全性，因为大量楼盘实际成交价回到2019或2020年初，给了政策重新放松的条件。
回到开头的话题，“500套”很可疑，但是从我个人上周末的观感来看，二手房看房的活跃度提升是事实。这不止是我自己看房的体会，也是身边熟悉的经纪人的反馈，忙起来了。
具体松绑政策细到什么程度，啥时候下来，我不知道。
但是综合宏观政策的分析和最近微观市场的变化，我的看法是，成交量筑底反弹中，量止跌后，价格也会企稳，笋盘陆续消化。
所以12月的成交量还挺关键的，是一个比较重要的判断指标，如果成交量介于2500-3000套之间（上个月是2100+），基本就坐实底部确立了，大的政策环境友好，疫情逐步褪去，不存在现在成交价基础上继续大跌的可能性（微跌有可能，我不是神，我预测不准具体价格）。
临近年关，如果追求确定性，不想夜长梦多，对市面上指导价附近的笋盘，年前可以下手，也应该下手（新盘也是类似的逻辑，还有折扣的新盘，吃下来吧），算是锁定未知的变化。
经济和楼市大病一场，休养生息需要时间，成交量回暖也没有大涨的条件，放心，只能说是筑底反弹。
如果认为政策不会松，看衰，等到年后或3月两会后再做决定也行。我们做新媒体的，虽然说有那么丢丢影响力，但是也没想过能改变每个人的想法，自己做决定，开心就好。
但是我给大家的建议是：无论你怎么想，只要你还有买房的想法，现在需要动起来，看起来。
可以忽视那些靠忽悠的中介，但不能耽误自己了解真实的市场
我其实给那些要买房还没买房的人的意见永远都是要去看房，去年也是这么写的。理由很简单：水温如何，你最好自己去试，不要仅靠别人告诉你，特别是现在这个微妙期。
更何况，看房本来就是个学习的过程，包括看房子本身的优劣、和业主交谈感知他们的强弱势，等等。网上做了再多的功课，都要线下去执行。几百万上千万的买卖，想买的划算不吃亏，就要身体力行。
最后，我要对中介朋友说句话，如实地反映客观的市场情况，远比靠忽悠制造氛围来的强。比如，中介集体发一模一样的朋友圈文案说成交500套，尝试影响客户心理，这招实在不怎么样。
房产经纪行业发展到今天，有没有真材实料，懂不懂客户才是生存下去的根本，已经没有那么多傻蛋客户等着被忽悠了，有也不可持续，提高业务能力才重要，制造恐慌情绪是要败人品的。
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