报告！救楼市的路子，貌似让我找着了

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《报告！救楼市的路子，貌似让我找着了》是一篇关于路子,我找,着了的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

在一线城市买房，总感觉手里的钱就跟卫生纸一样。

仔细想了想，不是一线城市的毛病，纯纯是我的毛病——

毕竟，全国14亿人口，一线城市就四座，无论怎么分都是妥妥的稀缺资源。

只要稍有些实质性利好，房价分分钟就能给你放一把大呲花。

比如咱们很少聊到的帝都，最近就给打了个样…

新政之后，台马地区一枝独秀…

刚刚过去的11月份，北京楼市和北京天气似乎没有最冷，只有更冷：

二手房总共成交了10750套，甭管同比还是环比，都保持着肉眼可见的下跌态势。

1-11月份，全北京二手房总共卖了13.36万套，较去年同期少了足足1/4；

与此同时，二手房成交价格走势，也不怎么露脸。

具体情况，看看下面这三张图就懂了：

过去行情下行，最多就是信心不明朗，大伙儿主动选择观望；

如今在疫情影响之下，无论看房的意愿还是配合看房的意愿都低得出奇。

可偏偏就在这样的行情下，通州的台湖和马驹桥反其道而行之；

成交量、成交价与市场情绪，齐刷刷地走出了六亲不认的步伐！

两个通州不疼，亦庄不爱的板块，之所以能放这么大卫星，“双限解除”新政居功至伟。

11月8日，北京市住建委、经开区管委会、通州区政府就发布了联合通知：

即日起，划归经开区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）的商品住房（含新建商品住房和二手住房），执行北京经开区商品住房政策有关规定。

简单来说就是，台湖、马驹桥不再执行通州区的“双限”了；

这也标志着上述两个板块，从政策面上正式融入了亦庄。

新政是月初发的，市场是月底热的——

像台马地区的在售新盘，金悦郡和桂语听澜，最近就站在了风口浪尖上。

由于看房询价的客户实在太多，桂语听澜售楼处打烊的时间被一拖再拖，一些置业顾问甚至过上了007的生活。

在新政的利好刺激下，金悦郡加推房源备案价涨了1000-2000元/㎡。

本来就在摩拳擦掌地买家们，可算长舒了一口气：“啊…那不多，前几天他们扬言要涨三五千呢！”

由于房源充足，双限解除后，这个六环外的项目5小时就卖了79套。

几乎在同一时期，台马地区的存量房市场同样卖出了水平，卖出了风格——

新政前，马驹桥二手房平均每月成交80套左右，新政后成交量足足翻了有50%；

其中，总价在180万-300万之间的两房户型交易量占比最高。

到11月底，马驹桥的二手房成交均价已经干到接近36400元/㎡，环比足足涨了1个百分点。

不少商品房房源挂牌价上涨了20-40万，即便是回迁房源挂牌价也涨了有10-20万。

当然，还有更辣眼睛的——

一些台马地区的二手房东在双限解除之后，直接下架了自家挂牌房源；

打过去电话一问才知道，大爷们就跟商量好了似的，在那憋着涨价呢。

什么叫“中关村不缺能人，马驹桥不缺狠人”，这回算领教瓷实了！

纵观整个北京城，同样是年关将至，同样是五六环——

甭管黄村、长阳、天通苑，还是瀛海、沙河、回龙观，都远远没达到时下台马地区这样的市场热度。

今年全国各地都在急火火地救市，但救出效果的真心没几个。

可是到了通州台湖、马驹桥这俩边角料，却真是向前一小步，市场一大步。

“双限一松，量价齐升，客流一导，笋盘难找”——

对于熟悉北京的小伙伴来说，台马地区能率先实现药到病除，的确有些不可思议。

毕竟，这俩刚需板块的祖传招黑体质，在半个河北省，那都算家喻户晓。

走出“独立行情”的台马，到底有多魔幻？

1）台湖：五花大绑与远端辅助

先说台湖，听名字就觉得有山有水，城南宜居之地必然有它一号…

你要这么想，那就too young，too simple了！

其实吧，台湖是个优势和劣势都非常明显的板块——

在区位上，它地处朝阳、通州、亦庄的夹角处；

可问题在于，朝阳的核心在国贸和望京，通州的核心在副中心和运河商务，亦庄的核心在经开…

台湖接壤的地段，好巧不巧正是朝阳、通州、亦庄的边角料位置，瞄着打都没这么准。

另一方面，京哈高速、京津高速、京哈高速以及六环线将台湖切割成若干块；

这就注定了，板块内很难出现具有绝对号召力的人口与价值共识单元。

大型商业综合体什么的就别想了，看到多条交通动脉五花大绑，分分钟被吓跑…

用一北京同行的原话说：“沾光通州它不行，比肩亦庄也不灵。”

不过好在地铁17号线开通后，从台湖出发，20多分钟能到国贸、半个多钟头能到望京；

在一定程度上弥补了板块内部配套的短板，这也是台湖买家最大的价值信仰所在。

正因如此，从国贸、望京远程摇人去买台湖刚需、首改盘已经成为这个板块重要的去化思路。

除此之外，台湖板块内的北神树垃圾填埋场和董村综合处理厂，曾是台湖“招黑”的病灶。

不过好消息是，北神树即将变身绿地公园，台湖有望摘下“北京人均垃圾占有量第一”的头衔。

预算够的话，去摇新盘稳如老狗；预算有限，可以去捡二手房的漏。

相信我，台湖刚需房东的改善意愿，比德云社于大爷的酒瘾重。

2）马驹桥：大神出没的刚需圣地

马驹桥就更有意思了——

明明顶着“京南第一镇”的光环buff，却被玩成了全北京日结工最聚集的所在。

自打深圳三和的都市神话寿终正寝之后，北京马驹桥大神便陆续迎来了五湖四海的顶礼膜拜。

在五环外凉水河桥南，不乏40一晚的旅馆，不缺十来块的盒饭，好些大神坚持着干一天躺三天的活法。

笔者本人曾在这里断断续续生活过3-4年——

开店卖油饼的、倒腾铜铁铝的、粉刷小广告办证的、刺龙画虎干纹身的、开发廊兼职搞按摩的、趴在同济南路地铁口等拉活儿的…

反正除了小广告上那些麦血试药的，咱是真没接触过，其它各色人等算见了个齐齐整整…

听到这儿，估计各位看官已经秒懂：

为啥五环边上地铁到位、配套齐活的板块，连4万/㎡都卖不到。

唉…各种配套有是有，但实在说不上什么品质。

有人说：“差不多得了，3万多也不便宜了”…

大哥，J是北京！

再透露个情况，在马驹桥，次新三房房源相对较稀缺。

因此，这类房源在去化能力与议价能力上，往往能把普通小两房打断层。

至于三房稀缺的原因，也不难理解，经适房和回迁房忒多，没盖那么些…

强力救市之下，什么样的城市板块能先人一步？

当然，台马地区看似黑料不少，但毕竟是堂堂帝都，与天安门广场相距不到20公里——

对于刚需自住人群来说，买买买并非不可。

早在2022年5月份，有网友在当地官网询问台马地区的情况；

官方回应就已经确认了将台湖、马驹桥划进亦庄新城的消息。

亦庄的产业自不必多说，早在去年底工业总产值就突破了5000亿大关。

这5000亿，几乎全是由新能源、光伏、生物医药、智能网联汽车这类前沿产业创造的。

注意，这些产业不是规划，不是在建，而是已经开始干活搞钱了！

从界面上来看，亦庄新城人口密度舒适，绿化和界面很新，十分讨喜。

但矛盾点在于，这地界住宅用地本来就不多，还没啥刚需盘。

甚至在今年上半年，亦庄人民还将区域内的新盘从价格标杆干成了倒挂盘。

究竟经历了怎样的涨幅，大伙儿可以细品。

但对于在亦庄搬砖的刚需家庭来说，就只能外溢到周边的住宅板块去——

结合通勤、配套、价差以及落地情况来看，毗邻的马驹桥将受益更大，稍远的台湖次之。

不过好在台湖17号线远端核心单元打辅助，这一点马驹桥享受不到。

台马地区的“独立行情”，似乎为本轮就是提供了一种逻辑可能：

1）产业落地、人口有效导入

台湖、马驹桥所倚赖的核心片区产业面扎实落地，能批量创造中高收入人群。

这样的购买力转化，远比统计学意义上的人口导入更具说服力。

换言之，您甭光嗷嗷抢人，关键是看人来了以后能干嘛…

未来买房，劝大伙儿少看规划有啥，多问有啥落地。

2）信心来自于增量购买力

台马地区解除“双限”，事实上是将非通州社保的京票人士喊来买房。

相当于为市场扩充了相当一部分新增购买人群。

由此，我们不难看出：一线城市与强二线城市，当下不仅是缺信心，更缺增量购买力。

3）一线城市回暖，将成都市圈回暖的先决条件

实践证明：拉动楼市回暖，的确要靠一线城市挑大梁不可了。

也只有一线城市再次形成价值高地，轮动行情才能缓缓开启。

新导入的产业与人口，才能心甘情愿地转化为实实在在的去化动力。

否则，基于信心动摇之下的观望便会无休无止…

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