这恐怕是中国楼市最扎实的一个城市

作者 :房房得意 2022-12-09 08:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《这恐怕是中国楼市最扎实的一个城市》是一篇关于中国,扎实,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

终于，在年底，让人沮丧了一年的中国楼市终于传出了好消息。

12月5日，苏州市完成第五轮集中土拍，10块土地，总出让面积50万平方米的土地顺利推向市场。

而开发商也展现了难得热情，经过竞价，10宗宅地全部成交，其中工业园区3宗地全部溢价成交（含2宗地块触顶摇号），剩余7宗底价成交，合计金额132亿元。

我为什么说这是一个难得的好消息呢？

如果把现在的中国楼市比喻成一个在ICU抢救的病人，那么现在的状态就是各种医生治疗，宽融资，给贷款，松限购，反正都是属于政府层面的抢救手段。

然而，开发商呢？尤其是民营开发商呢？

似乎一直在躺平，似乎一直在等待，没有出现“自我循环”的生命过程。

而这次苏州土拍，则预示着在中国的一些优秀城市的热门板块，开发商终于要恢复活力，开始努力干活了。

从这张表格中就可以看出本次土拍的特点。

第一、优质地块争抢激烈，虽然还未知花落谁家，但是溢价已经打满。

第二、普通地块，成交平淡，多为0溢价。

第三、未曾出现流拍，这个倒是在意料之中，毕竟从今年下半年开始，地方政府非常重视这个问题

但大家不要以为这是一个好干的“活儿”，很多城市为了达到这个目标甚至采用了撤拍的手段。

还是这个苏州市，就在6月份就撤拍了两块太湖新城的土地。

同时，10月底苏州的第四次集中土拍，情况还很一般。

18块土地全部没有溢价，底价成交，还有两块流拍，反映了市场的低迷。

然而，这一次，土拍终于有了溢价，有了波澜，有了竞争。

这预示着，作为楼市的风向标的土拍市场，在苏州这座城市，终于开始出现转机。

很明显，这次土拍，工业园区的三块土地占据了C位，竞争激烈。

工业园区奥体07号地块经过28轮鏖战被绿城集团以14.4亿元竞得，溢价率10%，楼面价32001元/平方米。

园区湖东06号地经过42轮竞争，达到最高限价15.67亿元，溢价率15.05%，楼面价33364元/平方米；

园区独墅湖66号地则经过了52轮竞争，达到最高限价20亿元，溢价率为15.26%，楼面价34578元/平方米，成为苏州宅地价格新高峰。

本批次土地拍卖热度明显回升，这与苏州工业园区拿出优质地块有很大关系，园区3宗地块合计吸引了近20家房企参与竞拍。

毕竟，作为苏州最好的板块，工业园区不但被广大买房者看好，而且被广大开发商看好，但是近些年放出土地很少，一旦出地一定会引发争夺。

然而，零流拍和出现顶格溢价还不是最重要的。

最重要的是民营房企终于开始努力了，终于开始有所作为。

五块成交土地中，1宗地块由本土民企独立竞得，4宗地块由地方国资企业与本土民企联合竞得。

中惠相城高新联合体、亨通地产吴江城建联合体、常润黄桥国资联合体、嘉盛高铁新城发展联合体4家地方国资企业与本土民企联合体均竞得1宗地块，金额在11亿~13亿元

民营房企，在国家年底“三支箭”的融资放宽，积极救助的政策下，终于有了反应。

因为，他们敢下场拿地了，他们敢自己出钱了，他们信心一定程度的恢复了。

为啥，我只能说是“一定程度上的”。

因为，大部分的民营出手，还是以“民营+国企”，尤其是“民营+城投”的名义出现，这既表现出了民营企业部分意愿的恢复，也表现出了这种意愿依旧不足。

当然，这种“民营+国企”的拍地模式，对双方都是有利的。

对于民营企业，终于可以自我循环了，从优质土拍土地中分得一份利润。

对于国有，特别是城投企业，可以部分的规避财政部126号文的政策要求，从纯粹的左手倒右手的土拍，变成了真正意义上的土拍。

因为民营企业的参与，这些土地会快速变成实质性的市场供应（这对于市场意义很大），开始出现回款（这对于财政意义很大）。

另外，苏州既然开了这个头，在2023年，这种“民营+国企”的模式一定会有越来越多的城市和开发商开始模仿。

毕竟，这一年，地方城投的独角戏，唱的太辛苦。

截至2022年三季度末，全国城投公司拿地超过1300幅，占比41%，拿地金额超过1万亿元，占比30%。从2022年10月的集中供地情况看，济南、南京等城市的城投公司拿地比例高达80%以上。

而对于未来的买房买房者也有好处，不管未来开发主体是谁，有了国企的参与，项目也算穿了黄马褂，有了红顶子，也不怕中途烂尾了。

那么，为什么这次转机会出现在苏州？

因为，苏州是中国楼市最扎实的一个城市。

这种扎实反应在苏州整个城市的优质性方面。

它是中国GDP最高的一个非省会，非直辖市，非计划单列市的一个普通城市。

它同时拥有中国最好的工业，尤其是高新制造业的基础和设施，每年的工业产值，从全国来数都是前三名的存在，和上海深圳不相伯仲。

而巨量的高新制造业，也会吸引大量的人口，同时为人口提供较多的高收入岗位。而这种人口+财富的积累，一定会反应到楼市。

这张图就是苏州这15年的房价走势图，大家可以看到，苏州的房价属于那种相对比较稳，比较扎实的走势。除了2016年出现了暴力拉升，这是由于全国去库存行情的影响，其他时间段都是属于较为平和型的慢增长。

平和增长意味着泡沫少，那么，什么叫做楼市泡沫？

楼市泡沫就是房价的增长，不能和人口财富的增长相匹配。

同时楼市供应量的增长，不能和人口的增长相匹配。

从这个角度讲，或许苏州楼市未来房价出现快速拉升的机会也不大，但是苏州未来一定是中国房价最扎实的一个城市。

这种扎实的基础就是强大的工业化产业+产业带来的巨量人口流入+产业提供的较高收入。

这应该就是我们都能看懂的未来中国楼市明牌。

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