从独立行情到跌出内伤，这里只用了一年

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《从独立行情到跌出内伤，这里只用了一年》是一篇关于内伤,独立,跌出的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

我感觉，杭州的夜生活算是废了！

甭管酒吧、夜市、KTV，还是洗浴、地摊、夜总会——

跟中西部的很多省会城市相比，那都显得太婉约。

一到晚上十点，夜场不一定赶得上CBD的写字楼人丁兴旺。

甭管以前多么纨绔的子弟，到了杭州都能变成“搞钱第一，娱乐第二”。

那真叫“父母送杭州个好摇子，杭州还父母个好苗子。”

不光夜生活完蛋，就连吃货到了杭州，都得含着眼泪吐槽：

这一亩三分地是纯纯的“美食荒漠”…

既然如此，杭州人民996，007人人争过福报生活的动力在哪儿呢？

买房！高杠杆买新房！高杠杆买倒挂新房！

“楼市长红约等于藏富于民”，几乎是新老杭州人脑回路里的最大公约数。

只不过，如今这样的民间信仰正在遭遇史无前例的挑战…

倒挂殆尽现象出现，楼市信仰开始瓦解

如果现在还有人告诉你——

在杭州闭眼打新都能赚它个百万价差，那纯属是唠刚长牙的嗑儿！

现在“房投第二城”的新房市场，都快被炒糊了个P的了：

就连红极一时的超级热盘，现如今也出现了扎堆儿退房。

早在10月中旬，“宇宙中心”未科CBD的杭珹未来中心，一口气发出3套房源递补选房通告。

天选之子主动让贤，一副爱谁谁的样子，不知道让多少人原地懵逼。

要是换以前，大伙儿才没空管为啥退房——

一不做二不休，这边报名替补，那边枪毙他爸爸都不心疼。

可是在无比魔幻的2022年，连补选的都多了几个心眼，四处打听为毛退…

说好的爬也要爬到绿汀路CBD，说好的钞票都已经堆到银行柜台，偏偏还是有人说不买就不买。

说出来怕你不信：光是今年上半年，杭州就有20多个摇号盘出现了退房。

根据贝壳统计数据显示：2022年1-6月份，杭州新房成交了3.4万套，同比下跌约70%。

近年来“最差上半年”怕是没跑了！

造成今天这局面的最直接原因就是——杭州的一二手房倒挂真的已经走到了摇摇欲坠。

2021年中，名头很响的未科“三兄弟”一个月加一起能卖20套房，那时有房源曾在一个月内暴涨200万；

到了2022年中，“三兄弟”加一起月去化也就6-7套，而且不少房源成交均价已经下探到了50000元/㎡以内。

未科的另外两个流量红盘——万科天空之城和远洋西溪公馆，同样感受到了“冷冷的冰雨在脸上胡乱地拍”…

早在天空之城交付前夕，业主们就喊出了“不卖八万无颜面对未科父老”的口号，现如今，大量成交房源均价在4万8左右；

到了“6万人摇”的西溪公馆，成交价甚至快贴着发行价运行了！

当讲不讲，这个顶流红盘的入住率已经把对面的商业综合体快干黄摊子了…

你以为只有城西的宇宙中心在节节败退？

另一宇宙中心——奥体，近三个月来的成交价也稳定在了50000多元/㎡。

与巅峰时期的80000-100000元/㎡相比，算不算腰斩，大伙儿给评评理。

除此之外，昔日的“红盘批发部”——勾庄、闲林、三墩北，现如今也是各有各的难处：

勾庄迎来交付潮的同时，还有7个新盘在互殴，直接给买房的和卖房的同时整不会了；

闲林有段时间能把所有在售新盘干成个位数中签率，现如今新盘却变着法打促销战；

三墩北的新盘也曾开一个火一个，如今业主们却在掰着指头算还能不能保住百万倒挂…

至于一些热点板块传说中的倒挂空间到底缩水了多少，各位看官可以参考下面两张图——

由此不难看出，诸多板块的真实价差在万元以内；

一些单价相对较高的头部，尚能维持15000-25000元/㎡左右的价差；

但观察发现，相当大一部分价差来自于品牌自身溢价；

但你不能指望哪个楼盘都能卖出绿城、滨江的赶脚…

因此，若不考虑品牌溢价因素的话，不仅实际倒挂空间要进一步压缩，甚至更多板块的倒挂空间呈现负值。

唉…真替那些几百万打新、边交房租边还贷的铁子们觉得不值啊！

热钱在跑路，恐惧在蔓延

对于存量房市场而言，现如今买房的才是大爷，卖房的充其量就是个大爷！

就连以前教人高杠杆买倒挂新盘的本地大V，最近都忙着教大伙儿如何卖房跑路…

要是还有人怂恿高杠杆买倒挂红盘，不是病没好利索，就是让猪油蒙了心。

实话实说，杭州楼市正在回归自住属性——

如果你是刚需，想挑次新房用于自住，难度比以前要低得多。

因为大把大把新交付房源，正在直逼板块限价，好好砍价，用发行价买入也不是天方夜谭。

不管是勾庄、未科、三墩北，奥体、市北、金沙湖这类投资属性较强、过往供应量持续高位的板块；

还是南卧、崇贤、大江东，九堡、闲林这类自住属性压倒一切，且本地改善意愿较强的板块——

现如今，都有大量房产品与挂牌价“德艺双馨”的房源可供挑挑拣拣。

而且，某壳、某居、某我家、某屋、某邦、某置换的挂牌价，大多走的是“拼夕夕”模式；

业主们就差借中介的嘴来上一句：“大爷，帮我砍一刀！”

就在刚刚过去的11月份，杭州二手房成交量刚刚突破5200套，创造了近五个月以来的新高。

但距离每月8000套的荣枯线，还有肉眼可见的缺口。

按照上半年“5.17”新政的路子来看，新政药效大概率会随着时间的推移持续衰减。

换言之，下个月能不能有5000套，什么时候能重回荣枯线以上，完全不是新政本身能决定的。

毕竟，杭州人只是有钱，又不是有病，买涨不买跌的心态，全世界都一样。

无量下跌之下，最心如刀绞的还得是2019-2020年间，高杠杆进场的外地炒房客——

抛房时别说有半分钟迟疑，就是动作稍微慢一点，都容易被活埋在西子湖畔，与莲花为伍，与醋鱼为伴。

“独立行情”小能手，为啥说凉就凉？

1）购买力透支

杭州曾在长达六年的时间里，吸引了全省和邻省的中产和富裕家庭嗷嗷买入。

其核心科技主要有两个：

其一，在民富第一省当稳老大；

其二，让“产业-人口-土地-房产”形成环环相扣的闭环逻辑；

可问题就在于，购买力这玩意儿毕竟不是生产队的驴，见天拉磨总有精疲力竭的时候；

更何况，一旦中线预期和外部环境出现波动，供给端和需求端必然承压。

特别是新房、二手房的去化率与挂牌量已然出现肉眼可见的利空——

曾经的信仰有多牢靠，现在的崩塌就有多速度！

2）本地产业面流年不利

今年的“双十一”，电商巨头们压根儿没敢公布当天的销售数据。

但据外媒报道，今年全网销售额只有5571亿，而在2021年，这几乎是天猫一家创造的销售额。

看来情况比杭州学区房的腰斩还利索！

其实早在这之前，杭州的产业面就已经被寒潮扫过一轮了：

P2P祖师爷上市搁浅了；

带货的大V基本下线了；

做摄像头的上老美黑名单了；

卖猪肉的改当创业陪练了…

杭州新房市场独自倔强了两三年后，等来的不是超预期救市，而是超预期裁员潮…

自今年一季度以后，杭州挂牌二手房中，涨价房源常年维持在叠加房源的1/6-1/8的比例。

早在今年上半年末，杭州的法拍房数量就已经超过了5万套，砍下了全国第一。

这些跟杭州产业寒潮与规模裁员究竟有没有关系，大伙儿自己品。

对于市场信心而言，购买力一旦出现塌陷，迷信倒挂的当然会越来越少。

3）美联储加息缩表，迫使国内核心城市资产价格承压

应该说，开始于2021年下半年的急速调控，是抽打楼市信心的主要因素；

而美联储当前持续不断的加息缩表，献上了神助攻。

在无比魔幻的2022年，美联储的骚操作，塑造了美元的强悍利率与强悍汇率。

同一时期，我们的人民币出于刺激信用扩张、促成经济增长的需要，走在宽信贷、宽货币的道路上。

这样一来，美元与人民币债务之间便形成了可观的利差与汇差，甚至2022年还出现了罕见的中美利差倒挂——

美元及美元债的确定性，对国内核心城市的资金沉淀，形成了一定抽离效应；

当资金沉淀出现利空，固定资产估值必然蒙受负面影响。

另一方面，美元及其它五眼同盟货币持续走高，也助推了大宗商品价格的上扬；

对于我们这样的以制造业为根基的经济体而言，同样不是啥好消息。

现阶段的美元资产与震荡中的国内资产价格相比——

谁更有确定性，谁更有套利空间，自然不必赘言。

只能说：土地财政，高！本土房企，硬！美联储，又高又硬！

杭州置业的机会真的来了吗？

最近的消息面利好较多，比如16条，比如三箭齐发…

但截至目前为止，几乎所有消息面的利好，都是以“救主体、保交楼”为核心的。

需求端所能感受到的利好，仍然是集中于宽政策、宽信贷这最司空见惯的两板斧。

因此，在进一步的超预期救市到来之前，市场当然很难迎来根本性的扭转。

具体到杭州来看，近期完成的集中土拍，可谓喜忧参半——

尽管有核心单元地块引来数十家房企报名，但终归还是本土房企扛起了大梁。

这样的信号，到底是喜是忧，恐怕答案要等到2-3个季度后才能揭晓。

从目前的情况看，要产业面和外部环境同时扭转，似乎才有可能回归近些年来的历史高位。

换句话说，杭州存量房市场的量价关系，想要回归荣枯线以上绝非易事。

而这几乎是杭州维持高倒挂的最大前提！

因此，但凡有一丁点投资的想法，我都不建议你此时此刻买杭州；

除非，你买房的目的仅仅是为了解决自住！

对于高端改善家庭而言，摇贵的依然约等于选对的。

毕竟，杭州的高端板块就那么几个，且价格十分透明。

待整个基本面周期回暖后，这些冠绝全省的高端住宅依旧会是浙江省富裕家庭之间的硬通货与社交货币。

从当前南星桥、望江、江河汇、滨江CBD几个板块的高端二手房成交价来看——

“边摇新房边淘二手”的策略当前实用性不高。

一方面，次新房成交价依旧大幅领先于板块限价；

另一方面，由于房价基数较大，其交易税费也是笔不小的开支。

如果你是普通改善家庭，倒是可以在新房与次新中间权衡——

打新的话，像未科、萧山市北、运河新城这类自身产业或配套相对成熟的板块可以优先考虑。

如果是二手房，那就得“蹲等加碰巧，坑上算拉倒”…

特别是买入单价在35000-46000元/㎡价位区间的二手房源，杠杆率普遍偏高。

不仅仅是房源自身贷款成数高，对于房东而言还贷压力也不小。

因此，这部分房东当前甩卖的意愿也相对较大，运气好的话，可以淘到贴着备案价卖的二手房。

对于300万以下的刚需家庭来说，打新的意义相对有限——

这部分房源整体上自住属性大于投资属性。

别问为什么，问就是供应量偏高，且刚需议价能力实在有限。

这部分家庭，可以优先去捡那些高位跌落的板块和楼盘——

比如南部卧城是不是可以咬咬牙置换萧山市北？

未科南或老余杭是不是可以使使劲置换未科非核心？

大学城北或下沙白杨是不是可以努努力淘淘金沙湖？

良渚是不是可以换勾庄，勾庄是不是可以换三墩北？

当二手房价格承压之时，决定房价是否挺得住的往往是两股力量：

宏观上，是整个板块的商学铁配套在发力；

微观上，是房东的债务与进场时机在说话。

事实证明，敢在下行周期完成置换的，大多既控制了成本，又提升了标的。

即便没那么大胆子，只是想保守些——

那么，能在下行周期的置换动作中，完成“住投分离”，也真真是极好的。

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