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存量房贷可能要降!

作者 :房务有 2022-12-05 08:56:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《存量房贷可能要降!》是一篇关于存量,房贷的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

1

救市到了这个阶段,已经到了一个分水岭。

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如果我们简单梳理整个救市路径,大概分为几个时段:

11月之前,政策所有重心,都是在保交楼。

从保交楼专项债,到AMC机构全面进场收并购,再到中植增信频频出现,所指无一不是紧贴民生的烂尾保交付。

11月23日,金融救市16条正式出台之后,救市思路彻底转变,从保交楼迅速扩展到救助房企。

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甚至用了很多之前从来没有用过,并且连想都不敢想的招数,比如说,银行新增涉房贷款成不良之后,对银行免责的赦免令。


这导致3天时间内3万亿的银行授信迅速分配完成。

很多人说这只是授信,并非实际放款,并信心满满的举出之前的表演式授信为例。

我只能说,第一,你没有领会到政策的认真程度;

第二,你没有将政策连起来看。

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很多时候,政策都是草蛇灰线,遥遥相应的,并且一脉相承、一以贯之的。

没有新增贷款成不良贷款的免责令,也许你是对的,银行为了怕追责,表演式授信。

但是有了免责令,一切又都不一样了,银行有了护身符,就不会前怕后怕。

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在两万亿撒出去之后,还嫌不够,又重启禁用12年的股权融资政策,放开房企股市融资和并购。

也就是所谓的第三支箭发出,从而三箭齐发。

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最终,最近十几天来,我们看楼市新闻, 看到的最多字眼,只有三个字:史诗级。

史诗级政策,史诗级利好,史诗级暴涨,史诗级……

这么多的史诗级,司马迁看到了也会被惊醒,猜测到底发生了什么大事,能不能写进史记。

三支箭告诉我们的是,从最优质的房企,到濒临死亡的房企,各自都有了命数。

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优质的,如万科、龙湖,则是给予更多的资金流动性,让其成为市场的支撑骨架。

一般的,该输血输血,该下药下药,拉一把使其步入健康。

无可救助的,该捐献器官就捐献,通过外部房企的并购和拆分,来完成生命最后的延续。

但这并还不算完。

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在三支箭之后,境外美元债也正式成为救助目标。

明年一季度是美元债偿债高峰期,合计规模约1000亿美元,这就是7000亿人民币。

全年美元债到期规模达到3400亿美元,这就是24000亿人民币。

房企的偿债压力不是大,是他娘的真大。

但很显然,银行也开始为优质房企的美元债兜底了。

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最终,三箭齐发+金融16条+离岸贷款,这形成了一个全方位的金融救市大网。

这种种所有,都只告诉我们一件事:

政策是认真的。

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之前的打击高负债和融资制约是认真的。

现在的救市、放水、注资也是认真的。

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而所有这一切,都只为一件事,救楼市就是救经济。

我们之前说过:

1、今年的GDP增长率,二季度的2%,三季度的2.5%;这让所有压力都压到了四季度。

整个政策层面在四季度已经在不遗余力得放水刺激增长。不仅楼市如此,各行各业都是如此。

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2、经济在转型,这是事实,但这是长周期的宏观趋势,此刻要解决的是眼下增长停滞。

而短期内,还真的无法找到更好的支柱,来替代房地产的龙头作用。

这是最重要的两项数据,第一项跌了很多吧。而第二项更是直接断崖了。

那么,第四季度这眼看着就要进入到12月份了,GDP怎么办?数据怎么办?

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去年的依赖是出口,但眼下的出口增长是负的,也指望不上了,而消费一直不举。

除了地产,已经无人可选!

在之前写稿子的时候,这一切还都是我自己根据数据做的推测和推演,而眼下则直接是明牌了:

发改委已经明确指示,要紧抓最后一个月,促进房地产发展,推动四季度经济回稳向上做积极贡献。

在这里,有一个词特别值得注意:回稳向上。

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什么情况下说回稳?什么前提下说向上?

这一切不宜细说,大家各自领会。

2

但问题也在这里。

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你会发现,这一刻救房企的政策路径,已经基本到头了。

但因为,政策全部指向了B端,也就是房企。

这导致了整个市场的断层。

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B端有多热闹,C端,也就是实际交易的市场就有多冷静。

这个交易,包含了土拍和新房销售。

广州土拍,从去年的一次48块,一路降到6块。

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上海土拍,挂了43幅地,但实际进入交易的,也只有6块。

北京土拍,预告时挂了10块,四块无人问津,实际挂牌也是6块。

连不卖地不能活的杭州,最新一轮供地,也只供了8块。长三角扛把子低头认输。

之前,我们会经常看到一个名词,叫做断崖式下跌,一般指房价、收益等等崩了。

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所谓价落如山倾,钱去如尿崩。

但现在我们才知道,原来拍地也可以膀胱炸裂的。

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新房销售数据?

我们仅说前100名。

1-11月份前100房企实现全口径销售金额64169亿元,同比减少45.1%;

11月份,前100房企实现全口径销售金额6038亿元,同比减少24.5%。

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毋庸置疑的是,需求端的持续萎靡和压缩,正在成为房地产救市的最大桎梏!

所以,到这里我们能发现一件事:

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救市的政策路径其实是断层的。

集中在房企端,而需求端则极度缺失。

但是,在房企的政策基本饱和之后,需求端救市,一定会成为接下来的政策重点。

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房企是B端,购房者是C端,B+C才是整个市场。

那么,会怎么救助呢?

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首先,房住不炒一定不会放开。这一点毋庸置疑。

政策发力,也只有从支持刚需和改善的住房需求来入手。

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从房企的救助路径来看,下一步最有可能先实施的,就是从金融层面对购房者,也就是需求端进行支持。

1、从10月金融数据看,住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力,是拖累人民币贷款增长的重要因素。

12月LPR大概率将继续下降5-10个基点。

2、千呼万唤的存量房贷降利率,大概率将迎来实质性动作。

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一年来房贷利率一降再降,但这都是新增贷款才有的利率。这让在高点时,上浮20甚至30批下来的存量贷款苦不堪言,在经济下行时,也正在成为制约消费的负面因素。

而存量贷款最大的矛盾,其实是银行愿不愿意将这些高收益让利于民,降低存量利率,银行利润减少了,底层的收益就变相增加了。

但这一次救市的很多史无前例,让我们看到了很多前所未有的创新,比如说涉房不良贷款免责。

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并且存量贷款降利率,是有先例的。根据第一财经的报道,2008年10月为了救市,金融政策机构出台政策下调利率下限,紧接着多家银行陆续宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。

有个成语,叫做前车之鉴,只要有迹可循,一切都是有可能的。

特别是眼下这个要靠楼市撑起经济的时刻,和14年前的情形,基本没有什么不同。

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