真被李嘉诚说中了？房子失去投资价值未来3个行业或迎来“钱途”

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《真被李嘉诚说中了？房子失去投资价值未来3个行业或迎来“钱途”》是一篇关于中了,投资价值,钱途的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

实事求是地讲，我们现在创造的物质财富要比过去多了不知多少倍，但人嘛，总是有不断追求美好生活的目标，人们现在对吃穿住用的投入，更是任何一个时代都无法比拟的。而这一切，都需要不断地努力才能获得并实现。

不过，我们也深深知道，虽然行业没有贵贱之分，但不同行业的收入差别还是很大的。某招聘网上发布了一份榜单，目前薪酬最高的行业是证券、基金、期货类，遥遥领先于其他行业，这里值得一提的是，曾经排名前三甲的房地产业，如今仅仅排第14位。

要知道，近二十多年来，不仅开发商赚得盆满钵满，而且我们很多房产投资者也是获益颇多。早些年几十万买的房子，现在可能值几百万，甚至上千万的都有，一套房产财富可能是普通人工作一辈子都无法获得的，所以，有人说一套房产就拉开了人生差距一点也不为过。但，这种情况已经迎来转变，主要体现在3大方面：

第一，行业发展使然。任何一个行业都有从兴起、发展、成熟、鼎盛、平稳、衰退的过程，房地产也不例外。早在2014年，万科王石接受采访时就表示，房地产将从黄金时代进入白银时代。到了2022年，万科郁亮直接就宣布房地产进入“黑铁时代”，直接跳过“青铜时代”，行业转变之快让很多人始料未及。当然，有人可能不以为然，说近些年房地产的销售额不是还在创新高吗？感觉比黄金时代还猛。

其实，不知道大家有没有发现一种现象，在房地产黄金时代，房企的毛利率能达到20-30%，现在呢，增收不增利，一个项目能有那么几个点的净利就不错了，有的项目其实是亏损的，说到底，这是行业充分竞争后的结果。不仅是利润，销售规模也会迎来缩减，融创孙宏斌早在2019年就提出，未来5-10年销售面积将回落到11亿平米量级（2022年1-10月份是11亿平米）。当然，这需要一个过程，中指院预测的2022年销售面积将下降6.8-8.3%，相当于一年下降了1.1-1.4亿平方米。

第二，土地财政不可持续。中国房地产数据研究院在近日公布了全国主要城市对土地财政的依存度排名，数据显示，仍旧有很多城市对土地财政依存度较高，超过了100%，但有一个现象是：深圳、上海、北京三座一线城市的土地财政依存度只有19%、28%、29%，毫无疑问，这几座城市是公认的全国经济最发达城市，他们不再主要依靠土地来驱动经济发展。而其他城市随着其他经济的培育，势必也会逐步摆脱土地财政的依赖。比如像2022年集中供地的城市，热点城市第二轮和第三轮集中供地出现大面积流拍情况，一些诸如合肥、南京、苏州、深圳、广州等所有楼市热点城市的土拍也半数流拍，即便地方想依赖卖地，但随着地价高企，加上第一点说的房地产进入“微利”时代，开发商不敢轻易出手了。

第三，购房需求迎来转折。这一点基本上也成为了共识，主要体现在两个方面，一是城市化，目前我们的城市化率已经来到了近65%，说增长空间嘛，肯定还有，毕竟还没达到70%的初级发达国家水平。但需要明白一点是，我们同时也在开展新型农村化建设，这比很多发达国家在当时开启的时间还要早，说白了，农村建设好了，进城的人员就没那么多了，这在一定程度上促进城市化放缓，同时还会引导一部在外的务工人员回流，所以，过去每年1个百分点的城市化率，在未来可能要好几年才能完成一个点。进城人少了、慢了，新增购房需求肯定跟不上。

另一方面，那就是不想生。在早些年，坊间一直沿用的预测报告是我国人口峰值可能在2027年-2030年出现，但这都是基于总和生育率建立在当时1.6-1.8基础上计算的。但2021年的出生数据显示，我们的总和生育率降至1.3。所以，这个报告得重写，如果按照现在的总和生育率算，有机构已经将总人口拐点提至2024年。有人说，不是放开3孩了吗，能不能改变一下？其实，从2016年的2孩政策就可以看出，想生的人群在2016年和2017年两年集中释放了，后面出生人口接连下降，从2016年的1786万降至2021年的1062万。现在3孩政策放开了，说实话，2孩都那么多人不愿意生，哪来的3孩。不管怎么说吧，房子整体接盘需求不断减弱是一个不争的事实。

所以，现在可以看到市场上有两种现象，一是看多楼市的专家越来越少，基本很少有人说买房能三五年翻倍啥的，二是炒房团不见踪影，以前经常出现在各大售楼处的浙江炒房团、上海炒房团等等，现在不曾有媒体提起，毕竟，不赚钱还要承担较大风险的买卖谁也不愿意做了。在这里，不由得想起了商人李嘉诚的一段预言：

近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房是用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年的负债扩张也该告一段落了。

有3个核心点：第一，房价会面临洗牌；第二，不建议炒房；第三，房企高杠杆成为过去式。这3点直指房子已经失去了投资价值：自住可以买，炒房行不通了。李嘉诚两年前能做出这个预言，暗示房子从此失去投资价值，在房地产大佬中确实不多见，现在看来，大体上都得到了验证，被李嘉诚说中了：

房价是一个比较敏感的话题，事实上，不少城市的房价已经较2017年或2018高点下降了不少，根据纬房大数据显示，以京津冀为代表的城市房价调整至今4年多了，比如廊坊、青岛、天津三座城市的房价跌幅分别为46.9%、22.8%、19.3%。北京、北海、郑州、中山等城市也有10%以上跌幅。即便其他全国的楼市热点城市，除了深圳外，其他城市也就热盘，老小区、远郊区、都市圈等楼盘其实也是跌的。

还有降杠杆，在李嘉诚看来，当时的房企杠杆显然是不正常的，这一点，在国家随后出台的“3根红线”已经体现出来，要求房企负债在未来几年全部达标。这就有了后来包括恒大、华夏、花样年等千亿房企债务频频暴雷的问题。对于行业的敏锐判断，作为商人的李嘉诚，也是身体力行，这些年转售了上海、成都、大连等地产项目，而未再在内地拿一块地。不难看出，倘若还有利可图，老李也不可能有钱不要，他的做法代表了他对未来房地产行业、市场的判断。

花无百日红，房地产失去了投资价值不过是行业的正常反应，可有一个现实也摆在面前，那就是随着货币“放水”越来越多，手中现金贬值也是不可避免的事，而且，行业的差别一直存在，如何寻找到一个有“钱途”的行业也显得至关重要。

2022年后，包括长期来看，这3个行业迎来“钱途”，原因很现实。

1.大健康行业

经济条件好了，大家对健康的重视程度越来越高，但健康不仅仅是生病了去医院，而是包括有关身体的方方面面。比如就体检这一项，除了有经济基础原因外，更重要的是人们的健康意识提高了，愿意在身体上给予更多投入。而且，相关机构预测，在未来10年，我国60岁以上的老人将再增加1亿人以上，对身体保健、护理、健康产品和医疗服务等方面都提出了更多的需求。

健康市场也是给予了直接回应，自2016年国家提出健康中国2030年规划纲要以来，大健康产业迅速发展，根据中研普华产业研究院整理的数据显示，我国2020年大健康市场规模已经达到了7.2万亿元。但这仅是一个开始，因为另据世卫组织数据显示，我国人均健康支出仅为全球平均水平的1/5不到，人均医疗支出方面，我们占GDP的6.2%，而老美占GDP的16.2%，差距意味着空间。这里所说的大健康行业，包括与健康有关的咨询、管理、健身、器材、医疗器械、营养食品、医疗产品等方方面面。

2.艺体培训行业

现在市面上对教育培训行业有一些误解，认为国家“双减”以后，孩子的培养就不重要了。其实，这种说法是片面的。之所以缩减教培，主要还是与国家的战略有冲突，因为现在3孩都放开了，如果大家还在因为校外辅导内卷，谁还愿意多生孩子呢，这对于我们的长期人口战略不利。但更重要的原因是，我们多生孩子，是需要生更能适应社会，有更高生存技能的孩子，而不是死读书的无用之人。那么，什么样的孩子才是我们未来所需要的呢？

相信有些读者已有所耳闻，国家发布的《关于全面加强和改进新时代学校美育工作的意见》已经给出了答案。在全面深化教学改革这个大项中，除了深化教学改革外，另外两个是“开齐开足上好美育课”和“丰富艺术实践活动”，而且将艺术全面纳入中考改革。艺术体育之所以如此重要，在于艺术对孩子的审美、情感沟通、手眼脑协调等全方位发展有着不可忽视的作用。在学校艺术教育资源有限的情况下，受到政策方向加持的艺术培训行业将迎来前所未有的长期发展机遇。

3.证券行业

根据机构统计的最新薪酬数据显示，证券行业人均月薪5.6万，位居十大高薪行业之首。不得不说，证券行业一直是一个让人艳羡的行业，其收入居于遥遥领先于其他行业，称之为“金领”，但在可以预计的未来，这个行业或迎来更大的“钱途”。

众所周知，在房住不炒的政策指引下，房地产的投资价值越来越低，即便房价保持平稳，但算上资金利息，很多时候其实是亏损的，如果再算上未来的房地产税，相当于每天都在交税，以租养贷更是不划算。所以，除了自住外，人们首先想到的就是抛掉多余的房子，那么，这么多资金握在手上显然不太现实，新的投资方向多半还是在证券市场上。其实，还有两个信息也佐证这一论点趋势，一个是中国银行行长刘金在全球资产管理高峰论坛上表示，当人均GDP超过1万美元以后，个人资产将迎来从实物到金融资产转变的高峰；另一个是我们目前家庭70%的资产是房产，20%是金融资产，与老美家庭金融资产占60%，房产占20%几乎是反着的，未来，随着相关制度完善，金融资产占比无疑还有很大的提升空间。对证券行业而言，无论是投资者，还是从业者，都将迎来更多的机会。

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