广州南站啊南站，赶紧撕掉这些标签吧
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《广州南站啊南站，赶紧撕掉这些标签吧》是一篇关于南站,广州,撕掉的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
不知从什么时候开始，有着「世界级交通枢纽」之称的广州南站，竟和翻身、崛起、破局这类鸡血词语挂起了钩。
看腻了，也说腻了，更有那么几分恨铁不成钢的郁闷在。
1
定位吧，确实牛，并且还不断拔高——
最初的提法，是华南地区综合客运枢纽、广州南部公共中心；
去年呢，又提出了“广州IAB产业发展重要基地”、“泛珠产业协同创新示范区”、“粤港澳大湾区的枢纽门户”、“世界性超大型TOD”。
仅2006年到2021年的15年间，广州南站的规划定位就完成了6次升级，承载的期望越来越多。
现状呢，客运量确实惊人，但出站就是“村”，留不住人。
说说几个最直观的感受吧。
1、崭新、漂亮，设施先进，且通达性很强，尤其跨城、跨省，放眼全国都难逢敌手；
2、站外交通道路错综复杂，指引不明确，停车难、接站难，容易迷路，出了站找不到车更是常态；
3、商业迟迟没起来，现有的喜街、奥园越时代广场、万科世博汇等商业体，远远撑不起“商务区”的盛名。
显然，四条八达的轨道交通并没有带飞南站片区。对很多人来说，这里仅仅是一个中转地，来也匆匆，去也匆匆。
这背后有很多影响的因素。
比如，位置太偏，选址更靠近佛山。
南站的选址更靠近佛山，反而远离市中心，去一趟费时费力。同样有车次班能抵达目的地的情况下，相信很多人更愿意去东站，还能顺便逛逛东方宝泰。
比如，规划不怎么接地气。
说是高铁站，其实更像远离人烟的机场，高架纵横交错，空间被割裂，人气无法聚拢，片区商业价值也难以被激发。
但这两点，已经是客观存在且难以扭转了，留人这事，南站翻身这事，势必还是要在配套上下功夫。
2
番禺自然也清楚地认识到了这一点，要不也不会在近几年打出旧改、球场、优化交通、加速卖地等等一套组合拳了。
核心目的就是导入产业，引入人口，把人流变成留人和财富，延申核心区的产业及空间。
但说起来简单，做起来难啊。
就拿旧改来说好了，要解决的问题，主要是南站为人诟病的居住氛围差以及“出站就是村”的拉跨城市面貌，并释放大规模的土地来搞产业。
但是，范围内的石壁、谢村、胜石、大洲、韦涌、屏山等项目，有的极为前期，长时间没什么大动作；有的甚至在全市旧改核查时被列为了“暂缓实施”项目。
只有投资额高达120亿的石壁，成为了全村的希望。
前不久，番禺城市更新局还点名要加快推进。
下一步，就是在基本稳定前期工作的前提下，加快片区策划方案和实施方案的成果编制。
显然，旧改还要做的，只是没那么快而已。
曾经搞得轰轰烈烈的球场就不用多说了，所幸城投出面兜了底，更名为“广州足球公园”，重新启动建设。
之前市场有消息称，城投正在积极与天河体育中心洽谈足球场的后期运营方案。
但此前蓝图中，有庞大的流量加持的商业大IP，还能不能炒作成功，还需要时间来给出答案。
说旧改，说球场，其实不是泼冷水，也不是说南站没希望了，而是确实需要时间来兑现。
毕竟，对番禺来说，嗷嗷待哺的孩子那么多，肯定要先紧着，最长脸的万博...
3
不可否认的是，十余年时间里，南站并没有停下发展与建设的脚步，核心区也形成了一定规模。
总部企业，已有李锦记、中建四局、三雄极光总部等签约；
商业上，花城汇南站预计年底开始分批投入运营，新鸿基ICC也要来。
前不久，东晓南路——广州南站连接线南段工程大石水道桥也实现了全桥合龙。
预计2024年底，就能和海珠湾隧道项目同步完工并投入使用，届时中心城区到广州南站车程仅需15分钟。
和其他许多板块不同，南站探索的是“商业先行而非住宅先行”的发展路径，优先配套和产业，现在也确实兑现了一部分。
总的来说，南站还是有自身确定性在的。
更重要的是，南站的宅地的供应量并不大：
2011年至今，南站地区仅供应5宗涉宅地，即越秀的星瀚、星寰，城投的岭南府、谢村球场地块，和新鸿基TOD项目。
但立足板块供应来看，稀缺性还是很能打的，未来随着配套的完善，价值也会逐渐攀升。
但是！
越秀的两个TOD项目去年已经抢先入市了，目前成交均价3.7-4.3万/㎡不等；
不久前城投·领南府也低调开了盘，产品偏改善，售价3.9-4.8万/平。
而新鸿基项目，也计划在12月，在天河北的峻林设置临时营销中心并开卖。
短期来看，项目之间的内卷是免不了的。
谁能打好差异化的牌了。
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