8万多的宝中，到底了吗？
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宝中，一路下跌！
大跌的宝中，已经跌到第三阶段了。
前两个阶段是小户型跌、老楼龄房源跌，现在第一梯队的优质房源也在跌。
2021的时候，宝中第一梯队的房子壹方中心成交单价大概18-20万/㎡；今年最近一次成交单价15.6万/㎡，成交时间还是在今年4月。
这种行情，业主们的信心早就不坚挺了，目前壹方中心的报价普遍在18万/㎡，如果要实际成交，业主们应该还要再吐一次血。
上限在降，下限也在继续探底。
前两天，我去宝中转了转，现在9万一平的宝中已经不罕见了，8万多的盘也陆陆续续开始出来了。
8万多买宝中，你敢信？
但真实情况就是这样的，而且是报价，实际买卖还有谈价空间。
可以看一下我从中介处了解到的部分楼盘的最新成交/报价情况：
幸福海岸147㎡4房，售价1300万，单价8.84万/㎡。
跟中介了解到的消息，现在宝中大部分楼盘的报价比参考价高不了多少，不少楼盘都差不多回到2019年的水平。
不过“2019年的水平”这个说法，还是太夸张了。2019年的宝中，可比现在便宜多了。
看完2019年的数据，再对比现在，其实已经很明显了，宝中确实在跌，不过跌掉的是这几年大涨的水分。
过去涨得太厉害，概念股一路飚过头，现在的宝中就是在回吐。
宝中是从2019年下半年开始涨的。
2019年7月的时候，宝中的挂牌均价大概是8.45万/㎡。下半年的时候，有传闻称前海将扩容到宝中，至此宝中开始大涨，并且一路狂奔。
从一平八万多的挂牌均价，到一平十万多的挂牌均价，宝中只用了小半年的时间，也就是到2019年的年底，宝中就迈入10万/㎡的大关了。
宝中大涨，涨势也传导至整个宝安，连带着沙井、松岗和福永这些地方的楼盘也涨了，大部分楼盘大概实现了50-100%的涨幅。
你可以理解为，整个宝安的房价几乎都在翻倍。
这个时候，前海挂牌均价9.2万/㎡，后海9.4万/㎡，蛇口9.9万/㎡，南山中心区7.6万/㎡。
2019年链家网各板块挂牌数据
本来是借着前海的势开始涨的，但是却比前海的价格还要高。
这还不算完，2020年的时候宝中继续涨。乐有家数据，2020年四季度宝中成交均价11.74万/㎡，同比涨了63.51%。
此时前海成交均价11.2万/㎡，同比涨幅38.79%，宝中真的是时时刻刻都压着前海的房价，往前飚。
这种涨势，直到去年208才刹住闸。208之前的2021年初，宝安的挂牌均价13.1万/㎡，208之后，就是各种宝中下跌的消息了。
小户型率先领跌，紧接着是老楼龄盘跌，最后是核心区的优质盘也开始跌。
有前面疯狂涨势在，当下宝中的大跌一点也不意外。
当然这一轮宝中的跌也是跟着整个大势走的，只不过和深圳其他区域不同的是，宝中多少还是有点透支预期了。
想想看，概念不如前海，产业不如后海，宝中是怎么做到房价这么冒头的？
有人说宝中房价能够力压前海，是因为除优越位置外，宝中比前海建设更早、配套更完善，生活氛围更浓厚。
前海的起点高，未来发展定位也高，但还有很长的路要走，但宝中的诸多利好已经兑现，价值已经凸显出来了。
这确实不假，单看宝中13.1万/㎡确实不贵，不过真金白银面前的选择，就能看出谁的价值更高了。
回头看这一轮宝中的回调，到底了吗？
我觉得还没有，如果目前政策维持不变的话，仍有下跌空间，但是空间不多。
没有接近指导价的，像壹方中心、熙龙湾这些都是比较优质的盘，指导价成交的可能性很小，但也能谈点价格下来。
这一次去宝中，中介在跟我介绍房源时，就多次强调说可以谈价。就在发稿前，我又收到中介发来的消息，宝中已经有房低于指导价出售了。
虽然宝中并没有回到2019年的水平，但价格确实是越来越友好了，是能捡到真笋的。
如果因为当下房价的大跌，大家不敢出手或者对宝中失去信心，我觉得也没有必要。
毕竟宝中的位置在，配套在，利好也在，未来肯定是有空间的。
首先近前海这一点就不反复说了，因为是填海而来的土地，宝中没有农民房、工业厂房这些历史遗留问题，界面干净，起点也高。
区域内的配套也不错，宝安90%的资源全部集中在宝中，壹方城、宝安体育馆、图书馆，还有欢乐港湾这些，都是人流量比较大的地方。
再有需要重点说一下的就是企鹅岛大铲湾，也就是腾讯新总部所在地，位置在宝安西乡。
目前预估企鹅岛将容纳8-10万名员工，也就是说未来有8-10万“企鹅”将在宝安搬砖。
互联网大厂的主要效应，一是拉动经济，二是解决就业，三是带来买房需求。
鹅厂员工收入也高，为了方便搬砖，会有相当部分的人选择在周边置业，城市面貌好的宝中、碧海，包括前海都会是不少人的选择。
有需求就有价值空间，不过该提醒还是要提醒，即使有价值空间，过去那种暴涨式的空间，就不要再幻想了。
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