扛不住了！重庆九龙坡30多套住宅7折甩卖，可以捡漏吗？
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前段时间，我一位朋友说他表弟想在重庆买房，问法拍房能买不，真的可以捡到“耙活”吗。
我给朋友的建议是，想捡漏，同时必须承担相应的风险。这个世界，高回报，意味着高风险；要低风险，高回报，这种好事，我们普通人就别想了。
这段时间我在家办公，每天都会看看法拍房。昨天，狗哥看到惊讶的一幕，重庆九龙坡歇台子片区，有30多套法拍房上架，全部都在一个小区，同一幢楼，只是分布在不同楼层。
我点进详情页，找到标的物的评估报告，里面记录了详细信息，这次拍卖的成套住宅共31套。
狗哥查了下，这个楼盘就是“蜜城·兰亭苑”，位置在现在来还是很不错。属于老小区了，就3栋楼，2011年开盘。
01
根据网上信息显示，蜜城小区是2012年接房，全为高层房源，属于刚需盘。位置还是很好，最近的商圈是时代天街。
评估报告显示，标的物共31套成套住宅，总面积2532.79平方米，总估值3165万。
这些住宅，套内面积最小为61平左右，最大为67平米，在当年来看，是很主流的小户型面积。
从单套住宅估价来看，套内单价多数在12000多元/㎡，个别在13000元/㎡左右。每套总价在90多万-100多万/套。
这个小区因为开发早，当年的新房均价在6500元/㎡。现在有轨道、地段的加持，房价也涨了一倍。31套住宅，目前全为清水空置状态。
狗哥随机点进一个拍卖链接。下面这套房子，起拍价为691460元，评估价为987800元，算下来是7折的价格。不过，不单是这套房子，其余的也差不多都是7折起拍。
不过，我还注意到一个很具体的问题，31套标的物的产权证全为“大证”，没有独立产权证，对于个人购房者，建议是规避这类型的法拍房。
对于室内情况，由于被执行人的不配合，工作人员没有能成功勘察到情况。
02
评估报告显示，31套标的物的出产权属于“重庆蜜城房地产开发有限公司”，重庆的一位本地开发商。
狗哥看了这么久的法拍，背后的原因，大都是因为债务问题，这家开发商也不例外。
企查查显示，重庆蜜城发地产开发有限公司不仅是被执行人，而且涉及的司法案件达到111个。
这里给大家解释下，什么叫被执行人。被执行人指的是，在法定的上诉期满后，或终审判决作出后，拒不履行法院判决或仲裁裁决的当事人。
对于开发商拒不履行的行为，当事人可以向法院申请强制执行。
根据企查查显示，重庆蜜城发地产开发有限公司目前被执行总金额为6700万。31套标的物根据资产公司评估在3000万以上，按7折甩卖，哪怕底价成交，都不能覆盖表面上的执行金额，更别说如果在出现流拍的情况了。
03
对于这个问题，我的观点还是高收益代表高风险。不要光看别人在捡漏，背后隐藏的风险不得不注意。
1、第一个隐形风险，税费。
法拍房，所有的税费基本全由卖家出。法拍过程中，可能遇到这种情况——这套房子的上一手税费，还没有交清。如果上一手税费还没交清，你拍到房子之后，就要先补交。除了土地增值税和个人所得税，个别房源还牵扯到二次过户，你需要连续交两次契税。
除了税费之外，还可能牵扯到拖欠物业费和水电费的问题。任何一套法拍房，拍之前都要去做“税费的拍前尽调”。先去税务局或不动产交易大厅，查它的上一手税费是否交齐。再去物业管理中心，查它的物业费和水电费是否交齐。
2、第二个隐形风险，房产证
今天说的这几十套房子，虽然是开发商的新房，但是有个很大的问题，就是只有大证，没有切割办理单独的房产证。后续如果你拍下来了，后面怎么办？开发商是否会配合你办理房产证，中间产生的费用，又是谁的？
先把法拍房的坑给大家说了，那么“捡漏”技巧和策略又有哪些呢？说这个问题前，先了解下什么样的法拍房更容易“捡漏”。
哪些类型的法拍房比较容易捡漏?
1、起拍价很高的房子：参拍的人少，所以竞争也就很小，比就是贵的房子，豪宅，这种标的的房产，最后捡漏的可能性比较大！
2、外地法院执行的房产：这种房子办理区域跨度比较大，就是因为太麻烦，所以参拍的人就不多。所以也是不错的选择！
3、有人居住的法拍房：很多人一听到房子被人占用，就打退堂鼓了，腾房麻烦的，就不建议出手了。
4、变卖期或者多套同时在拍的房子，或者是凶宅：这几类房产比较冷门，参拍的人数较少，这些很有投资价值的房子，有实力的朋友还是可以搏一下的。
你想去捡这种开发商的漏，最关键的还是我上面说的，房屋独立的房产证能不能顺利办下来，这才是最关键的。
法拍房我们过去也写过很多，今天就说到这里了，大家有关于法拍房的话题，欢迎在评论区留言。等过段时间恢复正常办公了，狗哥会继续出去踩盘，为大家避坑的。
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