郑州二手房在哀鸣:总值4万亿,年跌10%,房东浮亏4千亿
东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《郑州二手房在哀鸣:总值4万亿,年跌10%,房东浮亏4千亿》是一篇关于郑州,二手房,总值的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!
房住不炒,想指望炒房大赚一笔的人要失望了。 有一个郑州人都想知道的,却不为人知的真相: 郑州房地产30多年高速发展后,到底有多少存量二手房? 它虽是纸面财富,却与千家万户息息相关。 今天我们详细盘点,在告别躺赢暴富时代后,郑州存量二手房货值涨跌,希望能帮助读者朋友们看清楚来路和后路。
01
过去30年 郑州人积累的二手房货值约4万亿
01 第一阶段:鸿蒙期 (1954-1992)——480亿
1992年,当时郑州市区人口约187万人,那时有房产的人并不多,大约100万人属于有房一族,按每户3人计算,大约有30万个家庭。 那时每个家庭住房最多平均70平米左右,那么郑州1992年之前的存量二手房也就是2100万方,几经拆迁,目前保留下来的最多800万方左右,约1/3的样子。 这800万方房子,按当下市值每平6000元计算,大约货值480亿元。
02 第二阶段:萌芽期 (1992-2000)——480亿
1992-2000这8年时间,是郑州房地产发展的萌芽期,郑州商品房总销售额为79.2亿元,总销售面积为604万平米(数据来源:郑州市统计局),整体折合均价约1311元/平。 按照目前市值计算,翻6倍约7800元/平,较为合理。 所以,这8年销售的604万平商品房,进入现在的二手房市场,货值大约有480亿。 从数据看,这8年郑州房地产积累的住房面积,与郑州建省会城市后的38年(1954-1992)相当。
03 第三阶段:成长期 (2001-2010)——5000亿
2001-2010年这十年,郑州商品房总销售面积为6861.2万平米,总销售金额为2534亿元(数据来源:郑州市统计局),折合整体均价约3700元/平。 按照目前市值计算,翻2倍左右较为合理,大约7500元/平左右。 所以,这十年间销售的6861.2万平商品房,进入如今二手房市场,货值大约有5000亿。
04 第四阶段:成熟期 (2011-2021)——3万亿
2011-2021年这十年,是郑州房地产发展最快,也是进入成熟期阶段。十年间郑州商品房总销售面积为27505.5万平米,总销售金额为23112.9亿元(数据来源:郑州市统计局),折合整体均价约7169.8元/平。 这十年,郑州房价有过猛涨,也有过猛跌,但整体均价仍处在微涨行情,所以这十年销售的27505.5万平商品房,放在现在二手房市场,总货值至少也要有3万亿。
05 第五阶段:衰退期 (2022-未来)
2022年郑州全年销售商品房总货值约1000亿,大约是2013年1161亿的销售量,一夜回到10年前,从此时到未来,都将是郑州房地产市场的衰退期。
06 商品房之外的安置房货值 ——4000亿
郑州陆续拆迁400多个村庄,安置房约5000万方,按照均价8000元/平计算,总货值约4000亿。 1954-2021年间二手房货值总计:
1260万郑州人,在过去30年间的积累中,目前拥有二手房总货值,按当下市场价格粗略计算约4万亿。
02
800万商品房市民,约200万个家庭 平均每家贷款约50万
1、郑州人口1260万人,其中持安置房、无贷款的村民约400万人,剩余商品房市民约800万人;这800万市民按每户3人计算,大约是267万个家庭,其中有贷款的家庭大约有200万个。 2、郑州拥有4万亿货值二手房,住房贷款总额约1万亿,也就是说,200万个有贷款的家庭,平均每家贷款总额在50万。 3、每家贷款50万,按照5%年利率计算,平均每家需承担利息约2.5万/年。
03
1260万郑州人抚养比约50% 600万个工作有多重要?
1、抚养比是指在人口当中,非劳动年龄人口对劳动年龄人口数之比。抚养比越大,表明劳动力人均承担的抚养人数就越多,即意味着劳动力的抚养负担就越严重。 郑州的抚养比大约是50%,即约600万劳动者。 2、郑州需要600万人参加工作,去保障每人每年偿还1.25万元的利息。 3、但现实情况是,N次疫情+720暴雨冲击过后的郑州,目前能剩余400万个工作岗位已是不错。 4、如果按照400万个工作岗位计算,那么每个工作岗位所要承担的还贷利息,就变成了每年2万左右。 显然,这已是郑州人不可承受之重。 既然承受不了,会产生三个结果:
A、还不起房贷利息,更别提本金; B、大幅降低存量房房贷利息; C、刚需不买房,小部分人卖旧换新进入改善阶段。
04
如果郑州二手房跌10%,损失4000亿 将产生怎样的连锁反应?
郑州二手房价跌10%,4万亿的总货值就将损失4000亿,这波损失还将产生如下连锁反应:
1、4000亿财富消逝,减弱改善房销量
因为这4000亿财富效应,至少300亿进入改善市场,300亿在加杠杆的情况下,约能产生600亿销售。 如果有这600亿,那么北龙湖小高层、北龙湖南岸洋房,加上高铁区高层,均会迅速去化。 也就是约等于去化10个华润幸福里。
2、严重影响郑州餐饮、百货等消费行业
财富效应+拥有赚钱能力,是刺激人消费的两大核心因素。 现在财富效应+赚钱能力双降,对餐饮、百货等消费行业影响严重。 据悉丹尼斯、正弘城等郑州头部商业,2022年的销售额比去年下滑至少4成左右。
3、影响商业租金
商铺在营业额下降的情况下,租金必降; 郑州街铺、写字楼、商场租金都在不同程度下滑甚至减免租金。
4、影响住宅租金
就业机会减少,必将影响租房人数和租金价格。 尤其是小公寓、安置房、老破小等房源,租金再下滑20%也难租。
5、影响创业
当有财富效应时,创业者即使在艰难环境中,还是会有部分人愿意继续投入,但现在,都在收缩。 所以由此可见,稳定房价的重要性远超一般人想象。
05
郑州房市在衰退期中进入个性化需求阶段
1、郑州房市成交量会减少,并且近期无交易量大反弹的可能性。 2、普通偏远的刚需盘、老破小、老破大等房产,房价会回落到2014年左右的水平,即5000-7000元/平左右。 3、高品质改善盘,会修正房价与产品的价值对应,使得购房者感觉性价比非常高。 4、改善盘在郑州的成交占比,会由目前的30%左右,扩大至50%左右,所以郑州改善型市场尚有发展空间;同时,改善市场又会分化为普通改善和个性化需求改善。 5、2022年1-10月,郑州商品住宅累计销售额约944亿,全年估计1100亿左右,这与2013年1161亿的水平差不多。 2023年,疫情难料,郑州商品房总销售规模同样难料,预计极可能与2014年1200亿左右的销售规模持平。 综上所述: 郑州房市的销售规模将回到10年前水平,那时的郑州人尚“无投资房产意识”; 现在,将再次彻底回归到“无投资房产意愿”阶段。 十年来回,一场梦。 10年前,郑州的刚需盘与改善盘没有拉开距离,刚需房单价5000-7000元左右,改善房单价1-1.3万左右,也就是差了约一倍。 如今,刚需盘可能仍在5000-10000元/平,而改善盘则到了2.5-6万/平左右,差距已经拉开。 看明白这些,手里多余的房子,就实在没有留下的价值了。 再差的市场中,依然有机会; 再好的市场中,依然有大坑。
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