动真格：楼市打出“两重拳”，今明两年楼市走向逐渐清晰
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很多人没想到，自针对开发商的三道红线实施以来，各房企不得不压缩战线，特别是减少在土地市场上的支出，把活下去作为首要目标。身边房企的朋友无不哀叹，我们都这把年纪了，转行能做点啥呢？
一句话，对房地产行业的悲观，写在每一位房地产从业者的脸上。
这种担忧也不是没有原因。从很多民营房企拆并投拓部门来看，拿地已不是他们的工作内容。没有土地储备，所在的城市公司、项目公司干完一个项目就得缩编，或全盘解散。甚至有观点认为，未来的房地产开发会完全由国企来做，民营房企逐步退出历史舞台，楼市将进入“计划时代”。
但实际上，这种悲观是没有多大必要的。
“退房令”来了，动真格：楼市接连打出“两重拳”，楼市走向逐渐清晰！
第一拳，根据财政部最新发布的信息显示，严禁地方通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。啥意思？
如果不了解房地产的人看了，不拿地跟我们购房人、跟楼市有啥关系。其实，在眼下的房地产市场行情下，这关系可大了，不妨我们来看看一组数据：根据中指院监测的数据显示，在2022年上半年国企、央企拿地金额占比高达72%，混合所有制企业拿地占比14.7%，民企拿地仅仅占13.2%。而下半年虽然没有统计数据，看实际市场情况，情况只会更明显。看到没，市场份额占据大部分的民营房企拿地占比15%都不到了，基本都由国资主导土地市场、托底楼市。
不难想象，按照两年的开发周期算，两三年后，民营房企将基本不复存在。而财政部这份加强“三公经费”管理文件则给民营房企吃了个定心丸。都知道，考虑到现在很多地方减薪、砍绩效，停工项目，说明大部分的地方国企拿地都是在打肿脸充胖子，不举债根本就没办法拿地，他们积极举债拿了地，土地款就可以按照规则名正言顺补充财政。现在坚决禁止举债拿地，意味着大部分的地方国企、城投公司都将退出土地市场，退出房地产开发。
地方国企、城投退出的市场空挡怎么办？自然是还是要让民营房企扮演起正常角色。这就是第二拳：回购房子，向开发商输血。
根据每日新闻报道，苏州拟定向回购1万套商品房，且经过核实，确实有这么个事。表面上看，这是由于苏州楼市比较低迷，为了减少市场库存，刺激楼市回暖。但仔细想想，如果仅仅为了减少库存，既然土地不好卖，那就暂时不卖地，供应少了，市场不就起来了吗？其实还有另外一层意思。
那就是给开发商输血，而且主要是向民营房企，毕竟央企国企不差钱嘛。现在很多民营开发商负债累累，流动性受限，根本不敢在土地市场拿地再开发。苏州此举，就是通过政府把房子买下来，做人才房也好，租赁房也罢，还是等后面市场好了再拿出来卖，反正就是把购房款交给开发商，让他们盘活流动性，开发、销售、拿地正常运转起来。
不得不讲，这是一个非常高明的招。实际上，不仅苏州这么干，短短几个月，已有郑州、湖州、济南、磁县、阿勒泰等城市或者地区要么政府出资回购商品房，要么鼓励当地国资回收商品房，其用途都说是用于安置房、保障房。
看到这里我们应该明白，各地回收商品房并不是“民退国进”，而恰恰是帮助民营房企渡过难关。从事过房地产的朋友应该知道，市场上的好产品往往来自于民营房企之手，因为他们相对于国企、央企，更具竞争和创新意识，民营房企回归到健康市场也是众望所归。但这里也强调一点，我们当下的房企数量确实过多，那些经营不善、杠杆过高的民营房企不值得留恋，也不指望他们能安全地把房子交到购房者手上，该淘汰要淘汰。
当然，除了让民营房企恢复正常活力，今明两年楼市走向逐渐清晰：楼市回归正常也还有坚强的市场基础。
央媒经济日报在《楼市长效机制稳步推进》一文中提到，从增量看，我国还处于城镇化快速发展期，城镇每年新增上千万人口，对城市的住房等设施还有大量需求，仍有相当大的规模。对此，笔者也是充满信心。
眼下，国家通过三道红线降低房企杠杆，是从房地产长远健康发展计，展望未来，随着我们生育放开，人口年龄结构得到改善，人们生活水平提高，促使更多以提高居住品质为目标的小型化家庭产生，加上我们还有很大比例居住在老房子的居民有改善置换的需求，这些都是促使房地产健康持续发展的基础动力。放眼世界，发达国家的楼市现在都能正常发展，我们发展中国家也照样能，而且还能更持久，楼市走向必将回到健康平稳发展轨道上来。
所以，这两年的楼市不过是经历了一场“感冒”，终将要回归正常了。
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