央行原副行长吴晓灵表示：要做好资产泡沫破灭的准备
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目前楼市诸多问题的结症是什么？在笔者看来就是房价严重偏高，偏离了大部分居民的收入水平。正是房价持续上涨，并且涨得太高，让炒房客不断涌入投资房产，造成了楼市泡沫越来越大。对此，银保监会主席郭树清在2021年3月的新闻发布会上直言不讳强调：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛”。也就是说，目前的楼市已经存在了风险，主要的风险就是住房资源过剩的同时房价严重偏高，并且房地产行业的总体负债率比较高。根据央行调查组公布的数据显示，我国超过96.86%的城镇家庭都有房子，户均超过1.5套，并且有41.5%的城镇家庭拥有2套以上的房子。
很明显，总体住房资源已经过剩，之所以还有不少人没有房子，根本原因是房子金融属性太强，很多投资客投资了大量房产。大量房产被囤积在少数人手中，并且这些房产很多都空置着，没有流入到市场之中，这才导致了这种情况。可以说，过去10年大量资金流入房地产行业，让房地产行业金融化太严重。虽然大量资金流入房地产行业可以推动房地产行业的快速发展，但是也在很大程度上透支了房地产行业的发展。
根据统计数据显示，在过去5年里我国的平均房价从7476元/㎡上涨至9700元/平方米。也就是说，在2016年9月份楼市调控政策出台之后，我国平均房价依旧上涨了30%多。而在房价上涨的同时，过去几年人们的收入并没有增加，甚至不少人的收入还降低了。根据上海易居研究院公布的数据显示，全国50城的平均房价为13.3，全国100城的平均房价为9.2，远超国际上3-5的合理平均房价收入比。
虽然目前房价很高，但是由于房子是人们生活中的必需品，导致很多人就算买不起房子依旧要买房子。确实，现在人们离不开房子，特别是生活中城市中的人们，房子不仅和人们的爱情婚姻挂钩，同时还和孩子的教育以及社会福利待遇挂钩。因此，就算房价非常高，很多人依旧要想办法去买房子。为了买一套房子，很多人都要掏空“6个钱包”才能凑够首付，最后还要背负二三十年的巨额房贷。
在这种情况下，随着人们买房，房地产行业的负债率越来越高。根据统计数据显示，过去5年全国住户贷款占总贷款余额从29%升至57%，居民杠杆率从40%增长至62%，有20座城市居民杠杆率超过了200%。另外，房企的负债也非常多，由于最近几年房子卖不掉，房企大量资金都被库存套牢，导致越来越多的房企资金链开始紧张起来。根据易居研究院的调查数据显示，全国70城的新建商品房的广义库存已经高达10亿平方米。
面对这种情况，国家最近两年也开始出台政策来解决了，一方面通过限购限贷政策来遏制楼市炒作，另一方面通过“三条红线”和“限贷令”等政策来限制流入房企的资金，这样就限制了房企盲目扩张的情况。进入2022年以来，虽然不少城市和地区都开始放松楼市调控政策，但是房企的销售业绩依旧持续下跌，房企们也都忙着卖房子回笼资金，大部分房企近期都不再考虑拍地了。根据统计数据显示，在2022年上半年全国纳入统计的310余座城市中，162座城市房价出现了下跌，下跌数量相较年初增加了60个。另外，在这些下跌的城市中，北方城市更是占了大部分，其中北京、天津、郑州、武汉、石家庄、青岛和唐山等城市的房价都出现了不同幅度下跌，青岛房价环比下跌高达6.77%。
其实，房价下跌并不是从2022年开始，一些城市从2017年房价就开始阴跌了。而从2020年之后，各地房价下跌更是习以为常，人们对房价下跌也已经见怪不怪了。根据统计数据显示，目前天津的房价相比于2017年的高低下跌了21.8%，青岛的房价更是相比于2017年高点下跌了22.8%。面对这种房价走势，2021年下半年以来天津、沈阳、昆明、青岛和唐山等22个城市都出台了“限跌令”，很明显，在这些城市中，依旧是以北方城市为主。
那么，为什么北方城市的房价会全面失守呢？在笔者看来，主要有3个原因：一是北方城市的楼市调控政策比较严，在持续不断地楼市调控政策下，北方大部分城市的楼市泡沫正在慢慢被挤压出去，房价也因此出现了持续下跌的行情；二是没有足够的人口支撑，不同于南方城市，北方大部分城市对人口的吸引力都不足，很多中小型城市的人口更是在持续流失。房子是给人居住的，没有足够的人口支撑，房价下跌才是正常现象；三是北方城市的产业和经济都不如南方城市，有足够的产业才能提供足够多的就业岗位，才能吸引人口流入。而经济不如南方城市，也导致北方城市的居民购买力不如南方城市的居民。
从本质上来说，房子是一种商品，既然是商品就符合商品的价值规律，所以供需关系决定房价最终的优势。而目前楼市面临的最大问题就是需求在减少，一方面是人们对住房的拥有率越来越高，一方面是刚需购房者确实在不断减少。根据国家统计局公布的数据显示，仅00后、10后就比80后和90后少了1.03亿，这意味着未来的购房群体少了1.03亿。更重要的是大部分00后和10后都是独生子女，他们的父母、爷爷奶奶和姥姥姥爷可能都有房子，因此很多00后和10后压根就不缺房子，他们根本就没有买房的必要。
目前的高房价和一些人对房价持续上涨的预期都建立在有人买房的前提下，但是目前总体住房资源已经过剩，未来购房群主又在不断减少，这意味着这个前提已经没有了。这意味着随着时间的推移，住房供应将进一步过剩，未来多余的住房可能会面临“无人接盘”的情况。克而瑞研究院发布的《2021年中国房地产总结与展望》数据显示，截止到2021年底，CRIC监测的100个重点城市库存量达到了6.1亿平方米，已经十分接近2014年“去库存”之前的库存规模。另外，二手房挂牌量也在持续激增，房子供大于求的现象将越来越严重。对此，央行原副行长吴晓灵在清华大学演讲时明确强调：
泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。
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