确权圆满结束？明年起，农村房屋统统实行“房地一体”，望周知

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《确权圆满结束？明年起，农村房屋统统实行“房地一体”，望周知》是一篇关于周知,确权,房地的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

纵观历史，几千年时间，我们工业化时间到现在不过60多年，所以，很多停留在农业社会的认知，即农村房屋、农村土地没有城市的值钱，那句“鲤鱼跳龙门，摆脱面朝黄土背朝天”的话或许就是最好的印证，记得在20-30年前，当农村学子们考上大学后，会迫不及待的选择把户口迁移到大学的集体户上，一举变成城里人。但是，随着城乡一体化发展，这一切都在发生改变，本文从相关政策和信息方面进行释义，希望个人能根据自己的实际情况，来履行和选择做这样一件事。其目的是，我们不错过机会，也尽可能的“避坑”。

城市化不可逆，但农村居住价值越来越高已是一个趋势。

世界上没有一个依靠农业现代化成长为现代化的先例，只有工业化带来的城镇化，因为城市集约发展带来更高效率的产出和投入。从这个角度而言，不断城市化是必然。大家之所以进城，因城里就业机会多收入高，城里有好的教育资源，农村人在城里买房，很大一部分是因为子女的教育。相关数据显示，我国目前户籍城镇化率为44.38%，还不到一半，即便按照常住人口算，也才60%多点，所以，离发达经济体普遍的80%以上城市化率还有较大提升空间。

不过，虽然城市在快速发展，但农业也变得越来越好，越宜居。新农村建设从2006年全面启动以来，农村发生了翻天覆地的变化，现代化住宅、家具家电一应俱全，以前城里人才有的小汽车也走进了千家万户。而且，从现代人对居住的要求看，农村还具有城里无可比拟的新鲜空气、绿色粮食等等。所以，当城市化达到一定阶段后，就会有一种“逆城市化”现象，我们经常可以看到发达国家的一些城镇平常并不那么喧闹，因为很多人居住在乡下。那么，很多人关注的一个问题是，像我们从农村走出去的70、80，甚至90后，他们未来还有机会再回农村度假、养老吗？这首先得从农村土地确权开始说起。

确权圆满结束？

为了保护农民的利益、促进乡村振兴，自2013年起，国家就开始了农村土地确权登记发证工作，根据工作安排，2020年底完成基本完成确权任务，但这两年受到特殊事件的影响，确权工作进程有所放缓，但大规模的确权已经在这两年完成的差不多了，换言之，明年起，剩下的基本都是一些少量的特殊情况或历史遗留问题。

那么，确权到底有什么意义呢？有专家说了一句很夸张的话，大意是：如果我们不珍惜这次确权的机会，可能我们的子子孙孙与农村土地和房子再无缘分。其实，看似夸张，并不是没有道理。如果我们这一代与农村土地失去“联系”，以后子孙也会生活在城里，根据趋势，基本上未来也不可能有农村的一砖一瓦。按照官方的透露的信息看，农地确权起码有这3方面好处：

第一，土地、房屋都有了“身份证”。通过对宅基地和房屋权籍调查，登记记载，最终颁发不动产证书，持有人据此行使占有、使用和出租等权益；第二，按照尊重历史、实事求是原则，通过确权处理历史遗留问题、权属纠纷，进行具结确权登记；第三，通过高精度测绘，数字化处理，让宅基地和房屋权属信息更加清晰明确。

可见，农村房子也有像城里房一样的“房产证”了，因此，这次确权工作非常重要，无论在农村的人，还是在外务工的人员，包括户籍迁移到城市且在老家有老房子的子女，都应密切关注确权工作进展，积极配合，切勿错过。

2022年起，农村房屋全部实行“房地一体”，不用争了。

说一句不避讳的话，人都有离开这个世界的一天，无论是在城市的房子，还是在农村的房子，都是一笔很大的财富，如何将房子传承给下一代，不仅是做父母的期望，也是子女们居住生活的保障，特别是农村房屋居住价值不断增长的年代，我们更应该提前了解。根据最新规定，2022年起，农村房屋全部实行“房地一体”，也没必要再争了。

那么，到底什么是“房地一体”？通俗的讲，就是“地随房走”、“房随地走”，这是房屋和土地不可分离的天然属性决定了的。国家自然资源部在第3226号建议的最新答复中，首次明确“按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权”，这是何意呢？结合物权法、民法典以及新规等要求，具体而言，包括两条内容：

第一，这些房屋无法继承。

没经过确权的房屋不能继承，原则上予以收回。不难理解，由于建造房屋的土地本身不具合法性，根据房地一体原则，自然是无法继承。主要包括8大类：1.违规占用耕地和突破生态红线的房屋；2.简易房、棚房、农具房、圈舍等临时构筑物或建筑物；3.不符合乡村规划，未经相关审批手续的建房；4.城里人在农村购买的宅基地和小产权房；5.长期无人打理的房屋且属于危房；6.宅基地和房屋权属存在争议未解决的；7.一户多宅，多余超出部分；8.多块宅基地，分户后超出部分。

以上8大类房屋不能确权，也就不能颁证，不具备继承的法律依据。但是，各大类也有所区别以及处置方法。对于1-5类，这是“硬杠杠”，没有回旋余地，对于6-8类有相应说法：对于权属有争议的宅基地和房屋，可通过仲裁和诉讼解决，拿到相应法律文书申请确权即可；对一户多宅情况，可自行联系村集体内部成员之间转让，也可申请有偿退出多余地块，办理相关手续即可；对一个家庭多块宅基地的情况，如果家庭成员满足分户条件，可先分户，按照“多退少补”原则进行。

第二，宅基地和房屋继承逻辑。

众所周知，我国实行的是土地公有制，即城市土地所有权属于国家，农村土地所有权属于集体，因而，房子下面的土地所有权不能继承。那么，使用权能不能继承呢？在3226答复中明确，根据房地一体原则，宅基地使用权不能单独继承，但可以与继承房屋时一并继承，这也是对此前一些人说宅基地使用权不能继承说法的权威回应。

宅基地使用权继承问题弄清楚后，我们再来看看宅基地上的房屋继承。根据物权法和民法典新规显示，房屋属于私有财产，无论是我们自建的，还是买的，只要有合法手续，按照相关继承制度继承即可，这个没什么好说的，但需要注意3个问题：

一是继承的先后顺序。据民法典规定，城市子女和农村子女都有权继承父母的农村房屋。不过，需要具体分情况：1.若就一个子女，那就没什么疑问，跟户籍性质没有关系，都是由这个子女继承。2.若有一个以上的子女，且有子女户籍仍在父母户口簿上，则应由在父母户口簿上子女继承，其他城市子女不能继承。3.当父母走以后，其户口本上也没其他人了，房屋则由城市子女继承。

二是继承同样也受到一定条件限制。根据不动产登记相关规定，城市子女继承下来的房屋会在登记簿上注明合法继承人，但宅基地等规定同时也显示，无主房屋，或者荒废达到2年以上的宅基地将收回集体，这其中也包括危房（需鉴定）下面的宅基地。有人出主意说，修一下不就可以了吗？按照规定，如果大修，包括改变主体结构、扩建、改建等大动作，需要经过相关审批手续，继承下来的房屋是不可能通过这样的审批。所以，比较现实的做法是，趁父母在，可以大修、包括重新修建，再迟，起码也要赶在成为危房之前进行适当的修缮。

三是房屋拆迁补偿。按照房地一体原则，当继承的房屋遇到拆迁，土地使用权被收走了，房屋也就不存在了，虽然城市子女不能获得像农村子女一样的异地安置或者土地使用权补偿，但房屋是个人私有财产，其补偿标准跟村集体其他成员一致。给我们的启发是，即便我们城市子女继承下来的房屋未来没有可能回去住，把维护好，最后能获得一笔拆迁补偿也是不错的。

最后总结一下：随着城市房价和生活成本高企，一些在外的年轻人有回流的打算，同时，一些子女也希望退休后回农村度假养老，可以预见的是，未来的农村也不会让大家失望，只会越来越好，但前提是我们要合法维护好农村房屋，不仅为尽孝，落叶归根，也为我们城市子女多一个归属。对此，你认为呢？

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