中国拥有“2套房”的家庭，未来或将面对两个结果

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作者：纵横论市

“房价处于高位，与楼市重回高库存、低生育陷阱同时并存”

根据统计数据显示，虽然目前楼市已经趋于稳定，但全国新建商品房均价仍旧在万元/平米左右，相比2000年的1948元/平米增长了5倍。稍微上些规模的城市，其房价涨幅还远超这个倍数，大城市涨幅一二十倍比较普遍，那么，这是一个什么概念？

根据机构的最新数据显示，房价收入比排名前十的城市，不吃不喝需要20年到48年，如果算上正常开销后用余钱买房的话，工薪家庭这一辈子可能都与房子无缘。如果以国际惯例“3-6年属于房价收入比的合理区间”为标准算的话，大多数城市的房价收入比已经超出天际。经过几乎二十多年的上涨，目前房价处于高位已是一个不争的事实。

好在，国家近年已经看到了这一问题，开始对楼市进行持续的调控，并针对开发商实施了三道红线，但问题也随之而来，在挤出炒房客的同时，楼市开始分化，部分城市住房需求呈现明显下降，楼市库存呈直线上升。据机构统计信息显示，全国整体楼市库存已经连续42个月上升。房企为了回笼资金，不得不降价销售，像去年下半年以来热议的岳阳、沈阳、昆明、贵阳等地不少楼盘大幅降价就是市场“冰山一角”的折射。机构统计还显示，目前全国已有超过60座城市不同程度的松绑楼市，说白了，就是挖掘潜力购房客户，以稳住市场。

其实，从本源上看，住房需求萎缩还真不是调控所致，而是真实的刚性需求已呈现下降趋势了。一般而言，城市化率达到70%就是初级发达国家门槛了，而我们截至2021年末，城市化率已经达到了64.7%，如果再考虑到“人户分离”情况（户口在农村，但在城市有商品房），按照房子算城市化率的话，或已超过70%了。

这一点，在统计部门和央行公布的数据中也得到了印证：城镇居民的人均住房面积40平米、超过4成家庭有2套及以上房子。说到底，我们整体上不但不缺房子，而是出现明显过剩。

有人说，不用急，3孩来了，可以由他们来接盘呢，可行吗？

根据上海财大发布的报告显示，0-14岁人口占比过低，65岁以上老人占比上升趋势快于中高收入国家平均水平，中国人口结构压力凸显并将持续增大，这是什么意思？按照国际通行标准，事实上我们已经进入“低生育陷阱”，一个重要原因是住房、养育等成本过高生不起，另一个原因是观念改变，不想生。别说生3孩了，就是生1孩、2孩也要看心情。所以，从某种角度来说，不是允不允许未来年轻人生多少个孩子问题，而是愿不愿生的问题。在这样的趋势下，指望放开生育接盘楼市根本无从谈起。

事实上，面对购房需求不足，很多地方都隐蔽的开始了为房价下跌“打预防针”，约谈降价的开发商，要求他们保持市场稳定，不以价格优势吸引购房者。鉴于此，有人说，感觉李嘉诚的预言已开始应验，他曾说：

近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。

从这段预言中，可以总结出3个点：一是未来5年房价可能迎来拐点；二是开发商扩张之路被堵死，日子不好过；三是买房坚持“房住不炒”。李嘉诚的这3点基本上都得到了印证：

1.表面上看，一些大城市的房子销售业绩还不错，但诸如成都、重庆、天津、南京等地的二手房挂牌量持续上升，并处于高位，也就是说，有限的需求都在新房市场上，但很多二手房挂了一年、两年还无人问津，似乎成了真正的不动产，如果炒房的话，面对这么多二手房排队脱手情形，现在多半是“入套”了。

2.房企债务频频暴雷，近一年多来，包括泰禾、华夏、蓝光、恒大、花样年、阳光城、正荣、融创等千亿房企债务缠身，这也宣告了房企高速增长的时代正式结束。要活下去，持有的大量房源或不得不挥泪大甩卖，如果是买来自住，相比前期业主会省一笔钱，但还是不能炒，谁知道下一批折扣会不会更大呢？

有网友说，有的地方不是已经开始“限制房价下跌”了？还能跌下去吗？倒是有房产专家说了这么一句看似很有哲理的话，“限涨未必不涨，但限跌未必不会跌”。

现在越来越多的人意识到，过去买房可以赚得盆满钵满，但未来房子多大概率不是好事，那么，未来拥有“2套房”，甚至更多房子的家庭将面临什么结果？两个结果：

第一，房产S渐行渐近，持有成本增加将是无法回避的事。

目前，上海、重庆已经试点房产S多年，这都是众人皆知的事，按照此前房产S的推进原则，“立法先行，稳步推进”，在很多人看来，现在法都还没立，说明房产S离我们还很遥远，但从2021年开始，财政部、住建部、税务部、全国人大等4个部门讨论了“房地产税改革试点”，FCS已经上升到人大、税务层面，推进层面再上一级，加之试点改革正在推进，正如21世纪经济报道那样：过去房产S推进缓慢，主要是改革复杂，但如今房产S改革的破局之日，似乎正在渐行渐近，随后，新华社发文再次提及房产S试点加速，再次确认了这一预期。虽然目前因楼市趋冷，房产S的试点进程有所耽搁，但这仅是暂时的，大方向不会改变。按照业内人士的说法，只待楼市回暖。

其实，财政部财科所政策研究室主任张学诞就提出了房产S的征收建议，首先就是给出了40-60平米的免征面积，其次对超出部分按照0.2%-1.2%的标准征收。换言之，按照一般一套房子100平米面积算，2套房就是200平米，3口之家能免征的面积最多也就是120平米-180平米，说白了，差不多普通家庭的第2套房就要交税了，房子越多，所交的税自然也就越多，持有成本明显增加无疑。

第二，共同富裕下，“三次分配”来了。现在对于大多数家庭来说，最值钱的就是房子，在大城市一套房子就是几百万，上千万，当然，如果是自住的首套房，再值钱也不能变现、也不能获得收益，但如果再有一套房子，那就属于高净值家庭，相比没有房，或者只有一套房的家庭来说，仅靠初次分配、二次的税收调节分配，财富差距难填。国家在现阶段提出“三次分配”并做制度安排，朝着共同富裕目标迈进，应该是非常及时的，正如第三次分配最早提出者北大教授、经济学家厉以宁所言，只有蛋糕做大了，共同富裕才能成为事实。显然，现在是时候了。

当然，第三次分配，没有说是强制性的，主要是以道德力量实现再分配，比如把钱财捐赠出来用来帮助贫困群体、支持慈善等等。可见，对于富裕起来的有2套房，甚至更多房的家庭来说，同样也面对这样的环境或者趋势。对此，你有什么看法吗？

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