8月之后考虑买房的人，不妨先看看这3大建议，内行：都是干货

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当前的房地产市场，真的开始“凉凉”了，虽然你可能不相信，你的朋友圈中依然充斥着“地价上涨，开盘售罄”的消息，在朋友口口相传的话语之间，无时无刻不表达着“楼市火热”的信号。然而，手机和现实其实是两张皮的。21年的前半段，确实有个别城市一度出现了楼市热的局面，随后在多措并举之下，这种聒噪的状态瞬间被摁了下来，例如深圳经营贷屡屡进入房地产市场；合肥学区房的价格20天涨幅40%；南京、成都等地部分区域房市也有过热的苗头。

如果能搞清楚这一波楼市热究竟来源于何方，那么就能体会为什么冷却的如此迅速。20年受到y情的影响，全国各大城市的房地产市场陷入了冰冻的地步，在一段时间内，超过100个城市售楼部关闭，在成交量最少的日子里，一天内累积成交才50套，要知道这50套是所有城市加起来的成交量。根据房地产机构的一项买房意愿度调查显示，有30%的人表示取消了买房打算，还有60%的人表示将延期自己的买房打算，只有10%的人表示会立刻买房。这些沉淀和积攒了1年多的买房需求，最终都会借助于21年的阳春释放出来，在房地产中介炒作的带动下，迅速释放。

这一波住房刚性需求释放量究竟有多大？笔者认为并不多，首先截止20年底，我国的楼市新建商品房库存已经超过了5.1亿平方米，已经出现了连续26个月增长的局面。这说明即便是市场刚需隐匿，那么“真正”的刚需其实表现不足。其次根据经济学家任泽平在《城镇住房过剩还是不足》报告中给出的数据，我国城镇存量房产超过3.1亿套，城镇家庭户均房产保有量达到1.1套，这足以说明根本没有货真价实的刚需。在深圳的上一波房价上涨中，一度出现了几千人排队购房局面，然而在调控之后，第二天这数千“刚需”一夜消失了。

与此同时，房市对开发商的不利局面正在累加，让售房者感觉越来越难。首先是三条红线，这是央行提出的针对性“要求房地产企业降低负债率”的举措，不能满足三条红线标准的房企，今后的融资增幅将受到限制，数据显示我国10万家房企中，超过80%的房企不能达到三条红线标准，这也就意味着今后的融资将被大大压缩。正所谓屋漏偏风连阴雨，除了三条红线影响之外，央行和银保监会再次提出了“分档次”的房地产贷款比例限制，开始从源头抓起，减少资金注入房地产市场的可能性。所以我们才见到，不少银行开始逐渐“停止二手房贷款”操作，不是银行不想给二手房发放贷款，而是在限贷令下，月末、季度末的贷款额度被红线封锁了。

所以，2022年上半年的买房逻辑已经非常清晰了，房地产买卖其实是一个双向的，如果市场对房地产开发商是利空的，那么必然对真正刚需是利好的。从当前的势头可以预判，22年的调控举措并不会放松，甚至还有加严的迹象。同时，受到资金缩减的影响，房企们为了挽回现金流、为了应对高负债、高周转之下的偿债问题，房企们或不得不进行降价回款，越是临近年终，或许打折促销的力度就会更大，所以准备买房的人不妨再等几个月、看看再说。随着楼市行情出现的一系列新变化，买房逻辑个跟着变了。2022年上半年买房的人，建议先听听这3大建议，或能避免吃亏！

第一、买房要买商品房，小产权房等避开。小产权房是不能购买的，这一点90%以上的人都知晓，不过还有10%的人不知道什么是小产权房，特别是那些第一次购房的小白，由于经济能力不足，在中介的种种措辞和“便宜的价格”面前，经不住诱惑购买了小产权房，最终发现成为了接盘侠。小产权房吸引人的唯一地方在于“廉价”，如果同等的商品房价格为2万元/平米，那么小产权房的价格应该在3000元-5000元/平米。这样一来，小产权房的“优势”就非常凸显，同样购买一套面积100平米房子，商品房价格200万元，小产权房才30-50万元，同样是实现居住需求，小产权房就占据了上风。

都实现居住功能，为啥小产权房就不能购买呢？根本的原因在于这类房产不具备“交易资格”，自然资源部和农村农业部在2020年宅基地确权工作中就曾明确提出，小产权房不可以进行确权，更不能通过确权的方式把小产权房违规使用的土地合法化。显然，这就被贴上了一个“不认可”标签，房产权不认同的情况下，交易自然当属无效了。购买小产权房，无异于用钱打水漂。

第二、买房尽量选择现房，期房首先放弃。现房和期房有何差距？现在的市场中，非常流行购买期房，与其说是买房人喜欢，不如说是“没办法的一种选择”。自从李嘉诚把期房预售制和公摊面积引入内地以来，预售制已经兴旺发达了20多年，期房出现的问题也数见不鲜了。特别是在资金链不畅的情况下，很可能导致开发商跑路以至于房产无法交付。21年以来，因为资金链断裂出现的房地产经营破产数量越来越多，其中不乏龙头房企和大型房地产企业，例如泰禾、福晟和华夏幸福这些大型房企。

在这些企业的背后，都是大量的楼盘烂尾、建设停工，这样一来购房者已经买的房子和支付的购房款随即打了水漂。除此之外，不少房企为了提高利润，会在建房质量上动手脚，例如降低房产标准，以次充好等。估计很多人都见过：承诺绿化率45%，实际只有3棵树；承诺的小区人工湖，实际是塑料湖；承诺的人车分离，实际地面停车位到处都是，此类情况在期房销售中比比皆是。而如果你选择了现房，喜不喜欢则一目了然。

第三、对于房企的降价，要放平心情看待。开发商的降价促销，真能出现捡漏情况吗？指闻君提示：可能会，但是比买彩票中奖的概率都低，首先如果出现了真正的物美价廉的好房子，开发商和销售人员的亲戚朋友会成为第一购买者，不会流转到外部人员手中；其次开发商对外宣称的打折，可能噱头居多，实际上都是尾盘房、户型差的房子。

所以说，8月之后考虑买房的人，不妨先看看这3大建议，内行：都是干货。对此，你怎么看待？

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