提前还房贷，银行为什么想收“补偿金”？

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《提前还房贷，银行为什么想收“补偿金”？》是一篇关于补偿金,房贷,银行的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

大家好，我是蓝白。

8月1号，某银行发了一个公告，然后又给删了。

这个公告说的啥呢？

从11月份开始，个人的按揭贷款，比如房贷，还有消费贷，提前还款的话，补偿金的比例，是提前还款本金金额的1%。

什么叫补偿金？

名字不重要，可能叫补偿金，也可能叫违约金，反正是你要另外给银行的钱。

在11月份之前，还是执行老规定。

新老规定的区别在哪呢？

原来提前还贷，只还一部分的话，在1年以内，第一次还是不收补偿金的，第二次开始才会收。

如果是提前全部还完，像房贷这种，一贷几十年的，只要已经还了3年以上，也不收补偿金。

很明显，新规的提前还贷补偿金标准，大大提高了，没有豁免期限的分别。

我从银行贷的款，提前还都不行，还要额外收钱。

收就收吧，还10万就收一千，还一次就收一次。

所以，这份公告一出来，就引发了争议。

我看到，甚至惊动了央行主管报纸《金融时报》，专门发报道点评说：

金融管理部门，多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施积极为企业和个人纾困解难，银行应提高站位，提高认识，在服务实体经济、服务普罗大众等方面展现出应有作为和担当。

只过了一天，可能考虑到影响，执行起来困难重重，这份公告又没了。

具体哪家银行，我就不说了。

下面才是今天的正题。

蓝白想结合金融数据，跟大家聊聊：

为什么银行开始对提前还贷动脑筋了？

为什么今年银行揽储的现象很少了？

存款、贷款、M2这些金融数据，与消费、房地产又有什么千丝万缕的联系，对有钱人、普通人，都有什么影响？

在纷繁的数据背后，隐藏着什么真相。

首先，大家把心放肚子里，不用担心额外掏钱。

银行想较真的话，合同约定的有利率和贷款期限，不管是提前还，还是逾期还，都算违约的范畴。

但在实践中，其实很少有银行，对提前还贷收违约金。

一边是法理，另一边，还要讲道义。

借的钱能提前还掉，在我们的语境里，往往是履约守诺的表现。

这份被删掉的公告里，即便规定了严格的补偿金标准，但也加了一句：

“在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限”。

现实就是，不管哪个银行申请提前还款，几乎都不收违约金，哪怕有规定要收，也可以用各种方式申请豁免，走个形式而已。

其次，我们要明白，银行打的是什么算盘？

我们可以分“存款”和“贷款”这两部分来说。

今年，可能是中国人最爱存钱的一年。

2022上半年，人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿。

其中，住户存款增加10.33万亿元，创出历史同期新高记录。

这意味着：1-6月份，平均每天571亿存款涌入银行。

从同比增速来看，居民部门存款增速12.8%，也远远超过企业部门的9.8%。

官方的调查报告，也支撑了这些数据。

二季度央行的储户问卷调查显示：

倾向于“更多储蓄”的居民占58.3%，比一季度上升了3.6个百分点。

倾向于“更多投资”的居民占17.9%，比一季度降了3.7个百分点。

这份问卷，是基于50个城市，400个银行网点，随机2万名储户的调查，每个季度都会公布，在今年二季度，储蓄意愿达到了历史顶峰。

与存款飙升形成鲜明对比的，是贷款数据。

因为7月份的金融数据还没出，咱们还是看6月份的。

6月的新增居民贷款是8482亿，同比少增203亿元，已经是连续8个月走弱了。

这其中，还是短贷增加的功劳。

居民短贷增加了4282亿，同比多增782亿。

居民中长贷增加4167亿，同比少增989亿。

额外说一句，少增和多增，这些词原来早就有了，不是今年专门造的词。

这只能说明，像房贷这种，动不动就背上几十年，大家不愿意贷了。

一边是存款高增， 另一边是贷款意愿不够。

晚点有个报道提到：

一方面，他们要付利息给储户、但没那么多企业和个人愿意贷款。

另一方面，储蓄多了，意味着银行代销的各种理财不好卖了。

今年上半年，全国275家银行发行了15512个理财产品。去年同期是29374个。

换位思考一下，我们才能明白，现在银行的处境。

源源不断的存款流进来，银行不用担心流动性考核，也就是揽储的问题。

可银行手里握着大把的钱，贷款考核又完不成了。

要知道，年中的6月份，不管是存款还是贷款，都是银行任务考核的关键时间。

今年我们就看到了两个很奇妙的现象。

1，国有大行、股份制银行、城商行在内的几乎所有银行，很少有推出存款活动的，每年年中都要上演的“揽储大战”，并没有出现。

2，各家银行的贷款冲刺火力，一个比一个猛。

新京报6月底的调查报道说，现在消费贷、个人经营贷的利率已普遍进入了“3时代”，大部分城市的个人房贷利率，几乎都降到了4.25%的最低水平。

换做你是银行，本来贷款指标的压力已经够大了，存款又根本不缺，肯定不喜欢提前还贷了。

不如尝试着收点补偿金，蚊子腿也是肉。

接下来，我们再来聊聊居民和银行，不同的行为选择背后，有哪些深层次的原因。

我们来看两个关键数据。

6月的M2余额是258.15万亿，同比增长11.4%。

M1余额是67.44万亿元，同比增长5.8%。

M2和M1的增速剪刀差，已经逼近了6%。

原来跟大家聊过，M1是狭义货币，主要是企业的活期存款。

M2叫广义货币，是M1+企业定存+居民存款。

M1里面，因为8成以上都是企业活期存款，随存随取。

所以，M1越高，企业越愿意花钱扩张。

它反映的是“现实购买力”。

M2里面，还包含了大量的企业定存和居民存款。

M2越高，企业的“死钱”，居民的存款就越多。

它反映的是“潜在购买力”。

那现在M2的增速远远超过M1，只有两个可能：

第一个可能：企业更喜欢存定期，不喜欢存活期，不想扩张。

第二个可能：居民这边的存款增长太多，却无法转化成企业的活期存款。

企业得先收到钱，才能把活期的钱，变成定期，对不对？

这就要说到一个关键问题了：

为什么居民的存款，没办法转化成企业的活期存款？

说人话就是：为什么大家不愿意花钱了？

我们可以从房地产的角度来解读。

M1有多少，完全取决于居民的消费能力。

企业卖出去的东西多，提供的服务多，居民的存款，自然会变成企业的存款。

而居民消费最大的项目，就是买房。

M1的历史走势，跟商品房销售增速，几乎一模一样。

7月份，百强房企单月销售操盘金额共计5231.4亿元，环比6月下降28.6%，同比去年同期降了39.7%。

前7个月，百强房企累计销售金额同比去年的数据腰斩，降幅高达49.4%。

也就是说，跟往年相比，一半的房子都没卖出去，M1能涨起来才怪。

其实，不光是房地产，其他消费也是一样的表现。

上次跟大家聊过一组数据。

上半年，像化妆品、金银珠宝、通讯器材和服装鞋帽这些可选消费，降幅都超过了20%。

唯独粮油、食品、中西药品、饮料这些必选消费，增幅都接近10%。

可买可不买的东西，就不买了。

该买的东西，买便宜的。

在经济学里，需求的构成，有两个要素：

购买愿望和购买能力。

我想买+我能买。

工资涨了，收入增加了，去买个衣服，买点化妆品，花个千儿八百的无所谓。

这个时候，充当替代品的低档消费，当然会减少，比如2015-2018年，消费主义开始流行。

这个时候，既有购买愿望，又有购买能力。

收入数据变化，也印证了消费品的变化。

国君宏观的报告，引用了国家统计局收入数据。

2020年之前，居民工资性收入，基本维持在8%-9%的增长中枢。

2020年一季度，居民工资性收入是4896元，同比增速下降到1.2%；

2022年1-6月，是10576元，同比增速下降到了4.7%。

这两年，收入降低，或者说，预期未来的收入会降低，不知道明天写字楼会不会被封，不知道公司能不能撑到下个月，不知道什么时候被裁，不知道去哪找下家。。。

那就先解决一家人的吃喝，剩下的钱存起来再说。

长江宏观于博有一篇报告，逻辑很清晰：

从经济行为的角度解释，我们可以认为居民储蓄增加对于商业利润的挤出，缘于居民部门支出的降低。

而这将可能导致商业部门下一期收入减少，并影响商业部门的投资资金，进而影响全社会财富创造。

说白了就是：

存钱的人多了，花钱的地方变少了，开公司开店的收入也会减少，那企业就不愿意再投钱生产经营了。

有人花钱，就有人收到了钱，下一个人再把钱花出去，财富才能像滚雪球一样被创造出来。

大家都憋着劲存钱，甚至铆足劲提前还贷，银行又找不到人贷出去，财富自然会收缩。

注意，提前还款，并没有大家想的那么划算。

方正证券的报告里，做了一个比较。

在2018年10月买房，当时房贷利率普遍在5.5%-6.3%，假设100万商贷，贷30年，利率5.7%，这几年只还了5万的本金。

剩下的95万本金，准备今年10月份提前还完。

算下来，能节省86万的利息，平均每年节约利息3万多块钱。

如果把这95万买成3%-4%的理财，每年的收益是2.8-3.8万元。

结论就是，当理财收益率是3.5%的时候，就能跟5.7%的房贷利率提前还款节省收益打平。

这可能折射出当下的一种典型心态：

不要跟我算以后能赚多少钱，没有那么大的欲望。

我只想精打细算，看到现在4.25%的利率就来气，不想再做前些年接盘高利率的“大冤种”。

高善文去年有一篇文章《预防性储蓄流向何方》。

文章里有个总结：

在正常条件下，居民每获得100元可支配收入，会存20块、花80块。

但是面对不确定性的冲击，比如失业裁员关店之类的。

储蓄也许会从20块上升到30块，而消费开支会从80块下降到70块。

这也就使得，储蓄率从20%上升到30%。

这就是所谓的“预防性储蓄”。

预防性储蓄的上升，必然对应着消费开支的大幅下降，进而可能导致宏观的剧烈收缩。

人类在面对重大的不确定性时，一方面表现为预防性储蓄的上升，另一方面表现为强烈的风险回避行为。

当人们的风险偏好重新恢复，这些钱，才能从存款市场回流到权益市场、房地产市场和实体经济端。

这就是存款暴增、提前还贷增多、M2与M1剪刀差、票据利率走低、居民中长贷低迷、地产销售起不来，种种现象的根本原因。

对不同群体来说，预防性储蓄如果一直上升，有什么影响呢？

我们先对不同收入群体，做了简单的梳理。

还是国君宏观的报告，2021年我国前10%的富裕人群，占据了42%的收入份额，中间40%的人群，也就是所谓的中产阶层，占据44%的收入份额。

但后50%的中低收入人群，只拥有14%的收入份额。

原因出在哪呢？

前10%的富裕人群，财富结构以房产或金融资产为主，更加多元化，不是全靠工资。

在2020年一季度，还有今年上半年，这两轮疫情里，受到的冲击明显更小。

但中产，还有低收入人群，更多依靠工资性收入，抗风险能力比较弱。

正因为大家的财富、收入、预期不同，预防性储蓄走高的影响，也因人而异。

华泰张继强说：

对中高收入人群，因为消费场景减少，存款属于被动增加。

不敢买理财，不敢买房，去股市搏杀又没那个本事。

存定期，又看不上那仨瓜俩枣，钱太长时间不能动，丧失流动性又心有不甘。

这部分人，可能会有“想花钱却花不出去”的焦虑。

对低收入人群来说，因为大部分收入都是靠工资，本来抗风险能力就差。

过去两年多，碰到裁员失业降薪关店，只能更依赖以前的储蓄。

所以，他们的存款，反而是减少的。

上面说了，这批虽然只有14%的收入份额，却占到了50%的基数，因此会抑制整个社会的消费倾向。

说了半天，大家是不是才发现一个尴尬的事实？

今年，特别爱存钱的人，热衷提前还贷的人，他们可不是默默无闻的nobody。

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