现房受追捧，二手房复苏，房东们“熬出头”了吗？
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在期房处处停工，以至于购房者对新房抱有极大担忧的时候，持有二手房的房东们，似乎“熬出头”了。
克而瑞的数据，2022年前26周，全国重点城市新房、二手房成交走势基本保持同步。
而第27周（6.27-7.3）开始，全国一二手房市场走势出现明显分化，新房成交同比由正转负，且跌幅迅速扩大至40%以上。
与此同时，二手房成交不仅没有随之步入负增长区间，同比增速还在逐周回升。
啥意思呢？
大家看时间，6月份以前，新房和二手房成交的降幅，是差不多的。
原因很简单，3-5月份，人口流动受限，新房到访，和二手房带看量都受到影响。
而年初和节后，也就是1-3月份的时间，适逢假期和淡季，不管新房和二手房，降幅都非常大。
可为什么，从6月下旬到现在，新房销售急剧下滑，二手房反而逆势回升？
文章开头已经跟大家说了：房企爆雷，楼盘停工，情绪传染，导致市场对期房的不信任感达到顶峰。
天风证券的报告指出，在本轮地产金融供给侧改革执行过程中，监管机构、金融机构、房企、购房者、上下游参与者之间旧平衡被快速打破，新机制尚未建立之前，预期快速反转，导致行业基本面、信用面出现负反馈式调整。
何为“负反馈”？
长期供需结构变化，去杠杆暴露信用风险，债权人、监管资金、供应商加剧流动性挤兑。
信用、交付风险和疫情冲击加剧需求观望情绪，销售下行进一步冲击行业现金流，并围绕产业链，外溢至拿地、开工、施工等环节，逐渐偏离温和出清和健康调整的目标。
总之就是，新房市场的风险偏好，大幅降低，换句话说：都不敢买期房了，谁也不知道明天哪个房企突然倒下。
新房不吃香，在有限的选择里，受追捧的只能是现房了。
这也是二手房复苏的关键逻辑：
想追捧现房，但在售新房里，九成以上都是期房，即便有准现房，或封顶后的期房，在开发商动不动就躺平的环境里，在没交房之前，依旧无法取得购房者的信任。
我们再来看一组数据，观察二手房复苏的成色怎么样。
克而瑞的报告，广州、苏州、杭州二手房市场已经逐步走出底部，6月二手房成交面积同比回正，7月复苏进程未见明显放缓。
2022年第29周，苏州、杭州二手房成交面积分别保持在15.1万平方米和10.5万平方米的高位，苏州甚至同比大涨61%。
反观新房，6月年中冲量后渐显疲态，第29周，苏杭商品住宅成交面积同比跌幅都走阔至4成以上。
深圳、佛山二手房市场逐渐筑底企稳，并在不断积蓄向上修复动能。6月二手房成交面积同比降幅，均收窄至10%以内。
2022年第29周，也就是7月上旬，二手房成交面积分别达到5.2万平方米和13.8万平方米，同比仅微跌7%。
一边是核心城市放松限购、限售、限贷的旺盛购买力，除了二手房几乎无处可去，这当然会推高成交量。
另一边，这些一二线城市的二手房市场回暖，还跟一个因素密切相关：
二手房参考价。
自去年2月深圳出台二手房参考价以来，宁波、成都等14个城市相继跟进，截至2021年底，全国共有15个城市建立二手房指导价发布机制。
比如上海，价格未通过核验的房源禁止挂牌，银行放贷额度实行“三价就低”。
还有广州、成都、宁波、东莞。
以广州为例，首批96个位于成交活跃的热点区域的住宅小区，54个小区位于天河，剩余42个小区分布在黄埔、海珠、越秀和番禺。
最高价差超过8万元/平方米，最低也达到了2351元/平方米，均比目前的业主挂牌价和实际成交价低出一大截，部分小区甚至腰斩。
还有成都，发布了三批次745个小区二手房成交参考价，宁波则聚焦9个热点学区范围内的112个小区。
之后跟进的合肥、温州等城市，一直没有出台执行细则。
银行在二手房放贷时以指导价为准，相当于直接打掉了二手房的金融属性。
想达到真实成交价，买卖双方用阴阳合同也好，用装修款抵扣也罢，总之买家一定要多付出巨额现金首付，这必然会打压不少的购房需求。
在各大城市的二手房指导价发布后，楼市在二手房的带动下，加速降温。
以上海为例，2021年7月开始挂牌价格核验，当月二手房成交规模还接近200万平方米，8月环比骤降24%，9月环比再降35%，绝对量下滑至100万平方米以下，不及“三价就低”执行前单月成交规模的一半。
还有东莞，二手房参考价执行次月，成交规模断崖式下滑，环比降幅达到七成以上。
深圳二手房参考价卡的最严，成交直接跌破10年新低。
而根据克而瑞报告的调研情况来看，这15个已经发布二手房参考价的城市里，除了沪深这样的少数城市之外，其他13个城市的二手房指导价，基本都已实质性取消。
比如成都和宁波，一些原本被隐匿的高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格遵照指导价。
还有广州、东莞，尽管还是只有低于指导价的房源才能挂牌显示，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。
无锡的不少项目指导价，甚至高出业主挂牌价1万元/平方米，定价过高，难以起到抑制成交的作用。
而温州、合肥这些没出台过实施细则的城市，二手房指导价有跟没有是一样的。
没有参考价的约束，在真正购房需求旺盛的城市，房东们再把房源挂出去，就不用担心买家首付不够，银行不给多批贷款额度，从而造成买家减少了。
这么看来，在新房“不能打”、开发商摆烂、宽松调控招数越来越多、这么多城市的二手房参考价取消的环境下，2022下半年，楼市能否走出阴霾的关键，就看二手房的表现了。
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