保交楼，迈出重要一步

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《保交楼，迈出重要一步》是一篇关于重要,保交楼的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

大家好，我是蓝白。

随着高层发声，各地行动，保交楼，已经迈出重要的一步。

今天跟大家做个深入梳理，从房贷风波到现在，各方的回应和行动有哪些，介入的力度有多大，交房的资金缺口有多大，钱从哪里出，有哪些模式。

在一个正常的市场里，购房者是需求端，各个城市的土地是供给端，房企是把土地变成房子的“中间商”。

中间商出问题了，土地就卖不出去，房子就建不成。

就会随处可见灰突突的、像伤疤一样附在城市躯体上的烂尾楼。

之前跟大家聊过，不到一周时间，银保监会连续两次回应了保交楼，说明了对保交楼问题的高度重视。

最近，我们也看到，各地都把解决烂尾楼这件事，提上了日程。

澎湃7月19日报道，河南多个地方，正在加快处置问题楼盘。

洛阳7月18号开了问题楼盘化解处置推进会，驻马店正阳县是17号开了推进会。

平顶山是15号开会，新华区9月底前化解完毕，巩义更是直接说，所有问题楼盘都已经化解。

会议内容都差不多，类似“一楼一策一专班”，划出解决的时间表，我就不挨个念了。

大家都知道，这一次的房贷风波，河南数量不少，尤其是郑州。

郑州跟省内其他地市处置的方法，有很大区别，如果行之有效，很有可能成为很多城市效仿的模式，值得重点说说。

根据河南资产管理有限公司官网的消息，7月19号，郑州地产集团有限公司，要跟河南资管有限公司，共同成立一个“郑州地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

郑地集团的背后，实控人是郑州国资委，跟郑州市土地储备中心，实行“一套班子，两块牌子”，是郑州“三大投融资集团之一”、“四大投融资平台之一”、“三大做地主体之一”。

作为一个城市举足轻重的城投融资平台，手中握有大量一级开发的土地，还有最近两年大量接盘招拍挂二级市场的土地。

而河南资产管理有限公司，大股东是河南投资集团，背后是河南财政厅，是管理规模近700亿的不良资产处置公司。

这两家联手，创立纾困基金，效果值得期待。

还有四川绵阳盐亭县、广东茂名电白区、广东河源、重庆高新区、陕西咸阳，都在7月份有行动，也都是专班处置，科室帮扶，划定时间表。

最近楼市的销售数据再次回落，不得不说，跟购房者对楼盘施工的忧虑，有莫大关系。

中信证券陈聪的数据，7月上旬，跟踪样本城市新房销售5.9万套，同比下降45.2%。

一样是同比，6月份只下降了11.2%，45%的降幅，降到了和5月一样的水平。

新房不行，二手房是妥妥的现房总可以吧？

也不行。

7月上旬，样本城市二手房销售是2万套，同比下降14.4%，而6月的降幅只有2%。

如果停工楼盘问题不处理好，任凭利率和首付降得再低，限购门槛多低，补贴有多猛，都无济于事。

所以，咱们需要算一个实际的账：

拯救烂尾楼，盘活停工项目，到底需要多少钱？钱从哪来？

华创宏观张瑜有一份报告，算得很清楚，可以作为参考。

先算哪些开发商现在缺钱。

4月份的时候，针对12家房企纾困，金融管理部门已分别对6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司开会指导，12家房企包括恒大、世茂、融创、富力、中梁、中南建设、绿地、阳光城等。

这些开发商的体量有多大呢？

2021年，12家房企的销售，占全国出险房企，也就是爆雷房企销售额的75%。

占百强房企的22%，占全国商品房销售额15%。

顺便说一句，去年全国商品房的销售额超过了18万亿。

这些开发商想复工，有些钱是必须要花的。

按欠款对象，可以分为“四座大山”：

1、欠业主的钱，也就是交楼的建安施工成本。

对应在财报里，就是已售商品房未支出的建安成本。

假设建安成本占房价的比例是30%，那就是已经卖出去了多少房子，也就是合同负债，即预售资金的30%。

这笔钱，粗略估算，需要5400亿。

2、欠金融机构的钱，本金和利息，一个都跑不了。

这笔钱，比保交楼成本高得多，因为债主太多。

银行的开发贷，信托入股的本息，境内债，美元债。

本金方面，是短期借款+1年内到期非流动性负债。

利息方面，用这些开发商的负债总额，乘以加权平均债务成本。

这个数字，高达7500亿。

3、欠供应商的钱。

这笔钱，对应的是应付票据，也就是开发商打给供应商的“白条”，余额达到了3400亿。

显然，3400亿的数字，是低估的。

还有大量施工方、材料商的垫资，除了供应商，还有员工工资，甚至不少公司搞得有跟投和自融，大量占用上下游合作伙伴甚至自家员工的钱。

平时称兄道弟，有事了谁都不是兄弟。

姑且只算3400亿的商票吧。

4、其他欠款，包含增值税还有企业所得税，加起来也有3700亿。

所以，张瑜团队的测算结果是：纾困房企的短期刚性支出，达到了2万亿。

这个数字，我觉得还是很靠谱的，基本把开发商资金缺口的各个方面，都兼顾到了。

可以再参考一份数据。

天风证券的中期展望里，也测算过类似的数据，只不过没这么细。

15家违约房企，2021年全口径销售金额是2.74万亿。

总资产7.80万亿元，占房地产开发企业资产总计的7.3%；

总负债6.56万亿元，占房地产开发企业负债总计的7.7%。

这些已经躺下的开发商，存货达到了4.2万亿，账上的货币资金只有0.7万亿，二者合计，相比总负债的资金缺口，达到了达1.7万亿，跟华创证券的数字，差不了多少。

其实，这些基于公开财报的数字计算，只能算出个大概，而且很容易低估一些没有公开的负债。

比如这些违约开发商，账上趴着的货币资金表面有0.7万亿，可他们能动用的钱，可能连一半度没有。

比如一开始信托违约的世茂，销售签约金额是2578.9亿元，账面资金余额是690亿。

将近700亿的现金里，项目预售监管资金529亿都动不了。

还有花样年和当代，中报账面上百亿的货币资金，付不起几个亿的美元债。

除了项目预售监管资金受限，还有各类担保资金，因涉诉被冻结的资金，都不能用。

阿创更厉害，去年中报的货币资金是1231亿，还放话，“除了我们以外都有可能暴雷。”

去年7月到今年4月，3600多亿的销售额，还有各种处置资产、配股、大股东无息借款，也将近400亿了。

这加起来都5000多亿了，最后愣是0.3亿美元债利息都付不起。

神奇不神奇？

开发商账上的钱，都是虚的。

别说这些开发商，几乎所有，只要融不到钱，银行信托这些债主又上赶着抽贷，财报里的货币资金，除了壮胆，没什么大用。

好了，我们说回保交楼这件事。

姑且就算两万亿吧，怎么堵这么大的窟窿？谁来补？

首先考虑的，肯定是市场化手段。

第一，预售资金。

按理说，这笔钱是全额进入监管账户的，封顶提取一部分，竣工才能全部提取。

但是众所周知的原因，这笔钱大量被挪用，大部分城市，从去年下半年开始，才收紧了预售资金的监管。

按合同负债的10%保守测算，如果这些纾困房企，足额完成未来一年的保交楼任务，能释放重点监管资金，只有1700亿。

第二，假如还有人买这些开发商的房子，用权益销售额*销售回款率，再乘以非重点监管比例的60%，能释放1000-3000亿。

这一条，我觉得，想多了。

第三，收并购，也是最被寄予厚望的措施。

银行给其他房企并购贷的额度，上半年并购贷+并购债发行规模约2500亿，按60%顶格使用推算未来一年，叠加40%房企自有资金，可撬动并购资金，就是8300亿。

还有五大全国AMC，比如中国信达、中国华融，满打满算，能筹集1300~1500亿。

还有59家地方AMC，比如浙商资产和浙江房协共同设立的100亿“并购重组专项资金”，其他省份效仿的话，能筹来300~500亿。

加一块，AMC能筹集2000亿。

但问题是，其他开发商为啥不去参加招拍挂呢？现在土拍都是城投在托底，地价越来越低，能不流拍就不错了，还是净地，盖成房子利润还高，还不用参与停工项目各种股权、挪用预售资金的破事，其他房企没动力这么做。

这样来看，还有两个办法。

一是地方设立纾困基金，上面提到郑州的行动，就是典型案例。

这跟刚才提到浙江AMC的“并购资金”，是不一样的。

张瑜团队估算，现在全国纾困基金已经超过5000亿，将近一半都在广东。

而广东，恰恰是不少爆雷房企的总部大本营。

这么算来，把预售资金、未来的销售额、银行和AMC的并购，地方的纾困基金，都加一块，还是不够怎么办？

那就只能更高层级出面了。

比如，金融稳定保障基金。

现在，咱们有存款保险基金，和保险保障基金，以后还要多一个金融稳定保障基金。

前几个月，蓝白的文章里，还专门聊过这个事。

这笔钱的来源，有可能是财政输血，或者金融稳定保障基金发债融资，也有可能来自央行的再贷款。

说白了，还是用货币，或者财政手段顶上去。

今年5月，首批的646亿已经到位，按华创宏观的计算，参考安邦、包商的动用保险保障基金、存款保险基金规模，这些需要纾困的开发商，规模4倍于安邦、16倍于包商，猜想金融稳定保障基金最终动用3000~10000亿。

到这个份上的时候，钱，是肯定够的。

但世事难料，正如2015年，谁都想不到，是棚改这一招，把大量城市停工楼盘给救了。

这一次，也不一定，会按既定的剧本演绎。

过好每一天，走好每一步吧。

希望接下来的几个月，我们能听到城市里的建筑工地，都响起叮叮咣咣的声音。

以前听起来莫名烦躁，现在再听起来，甚至会感到悦耳。

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