下半年，楼市或将迎来“修复期”
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这段时间，暗流涌动的房地产市场，再也经不起折腾了。
任何一个城市的土地流拍，任何一家房企爆雷，任何一个小区的断供，任何社交媒体上的楼盘停工传闻，任何做地产、做施工，做建材，做家具家电，做装修五金的收入下降。。。
每一个孤立的个体行为，都会对本就脆弱的楼市情绪，形成群体式的挤兑压力。
这个时候，需要强力部门站出来，给整个市场注入强大的信心。
7月17日《中国银行保险报》报道，银保监会有关部门负责人接受了采访，标题是《千方百计推动“保交楼”，有效满足房企合理融资需求》。
很明显，这个采访，是事关楼市的专题采访，特意选择在17号周日晚上放出来，也是为了稳定下周的市场情绪。
负责人强调了4点：
1，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。
2，银行要配合地方，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。
3，做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。
4，有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，更好满足刚需和改善型客户住房需求。
请注意这一次采访，与以往回应不同的几个要点：
首先，在惯例提及“保交楼”的前面，加一个词：“千方百计”，说明事态已经引起高度重视，保证楼盘的正常施工，这是对所有银行的要求。
其次，不管楼盘停工的原因是什么，开发商跑路也好，一房多卖也罢，挪用监管资金，无法支付工程款也行，银行要参与研究解决方案，符合条件就可以给贷款，而不是像以前那样，单靠地方政府协调，银行做壁上观。
另外，让人感到振奋的是，是第三条，对业主房贷问题的宽容态度。
所谓“个性化”，按蓝白的理解，不同城市、不同项目、不同购房者的情况，是不一样的。
有的楼盘烂尾多年，业主收入已无力支撑高额房贷。
有的房企躺平摆烂，地方想救也有心无力。
有的只是合作方出问题，股权收购后就能重启复工。
如果针对部分低收入群体，在有标准化流程的前提下，比如低收入证明，街道办开具的家庭情况说明，跟银行打申请，类似疫情期间的特殊情况，允许适当延期还贷，也是一个折中的处理方案。
大家可以再对比，银保监会第一次针对业主房贷的回应。
7月14号的回应内容是：最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。下一步工作中，坚持「房子是用来住的、不是用来炒的」定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
有没有发现什么不同？
第一次回应，是解决保交楼问题的框架。
第二次回应，是针对银行更具体的要求，是决策的部署。
换句话说，这是针对烂尾楼千方百计的一次“攻坚战”，也意味着：
有了更高层面的监管和银行资金支持，下半年的楼市，或将迎来一次珍贵的“修复期”。
以前跟大家反复聊过：购房者是需求端，各个城市的土地是供给端，房企是把土地变成房子的“中间商”。
目前的房贷余额，几乎占据了金融体系的半壁江山。
房地产贷款，又跟信托、债券、贷款、基建、城投、财政、GDP有千丝万缕的关系。
目前已有十几家房企美元债违约，包括恒大、华夏幸福、花样年、泰禾、蓝光、当代置业等知名房企。
从违约规模来看，2020年以前，仅有一家房企违约，涉及金额为3亿美元。
2020年和2021年两年的违约金额高达40亿美元，违约规模为前两年的13倍。
到了2022年，已有9家上市房企宣告实质性违约，3家实施债务重组，11家寻求债务展期。
今年下半年，房企债券到期规模达到了3102亿，其中7月和10月有两拨到期高峰。
尤其是7月，到期规模高达830亿元，是今年还债压力最高的月份。
债券违约，还不上钱，就意味着失去了“信用”。
当一个城市，规模房企加上本地房企，在售项目中，停工楼盘、或表演式复工的楼盘，数量占据相当大比例的时候，作为银行核心业务的开发贷和按揭贷款，坏账率必然会大幅增加。
现在，中间商出问题了，停工、房贷偿还受影响，要修复楼市的现状和预期，还得从开发商入手。
从这个角度，大家也就能理解，银保监会的回应中，专门提到“有效满足房地产企业合理融资需求”的原因了。
一方面，是银行资金面的支持。
已经躺平的开发商，不管是卖资产，还是破产重整，这需要一个漫长的过程。
还能挺住的开发商，开发贷、信托、债券的融资放开，配合限购限售和限价的宽松，降低土拍门槛。
另一方面，把房企扶起来之后，预售资金监管是重中之重。
严格按照工程进度付款，能提取多少，就让开发商提取多少，该存多少，就得存多少，银行违规就得认罚。
预售账户不能不监管，也不能超额监管。
如果接下来各个城市忌惮房贷问题，大幅收紧资金监管，银行忌惮更多个贷出现坏账，又进一步收紧民企的开发贷，那停工楼盘的数量依然会增长，这么做于事无补。
相信经过这一次的教训之后，给房企再大的胆子，也不敢加杠杆挪用资金拿地，给购房者再大的诱惑，也不敢高利率囤房不住。
只有经历了挫折，楼市才能回归“房住不炒”的常态。
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