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停工楼盘业主“抱团停贷”,有何影响?

作者 :茅草屋 2022-07-15 14:56:00 围观 : 评论

东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《停工楼盘业主“抱团停贷”,有何影响?》是一篇关于抱团,楼盘,业主的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!

烂尾楼业主们,为了施压楼盘复工,正在上演一场略显无奈,甚至悲壮的“反击”。

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最开始,是景德镇恒大珑庭业主,他们给当地相关银行和部门发了一份“强制停贷告知书”。

里面痛斥了银行违规发放贷款,开发商挪用监管资金,导致房子停工,还列出时间表:

“如果到10月份,楼盘仍未全面复工,将会全面停止偿还月供。”

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随后,河南、山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份近52个楼盘的业主不约而同地向各个开发商发放“强制停贷告知书”。

格式都大同小异:

“如不在XX年X月X日之前复工,所有业主将会停止偿还贷款,直至复工”。

比如,长沙新力铂园、南昌新力城、武汉恒大时代新城、郑州名门翠园,据不完全统计,已涉及总房款约347亿元,总影响户数约4.6万户。

这个数字,还在不断增长。

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用集体停贷的方式,施压楼盘复工,这可能是房地产突飞猛进20年以来,我们从未见过的现象。

业主没经历过,开发商没经历过,银行也没有经历过。

我们需要厘清三个问题。

1,哪些地方,停贷最多?

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从目前统计的集体停贷项目里,不难发现,河南、湖北、湖南占比最多,而郑州、长沙、武汉的比例最高。

克而瑞曾有一个统计,截至2021年末,24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。

其中,郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大,尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。

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例如郑州,截至2021年末,尚未交付的问题项目总建面约271万平方米,占成交面积比重高达29%。

还有长沙,尚未交付的问题项目总建面高达446万平方米,占比同样达到25%。

这个数据,还只是延期交付的问题楼盘,其实低估了问题楼盘的数量。

绝大部分躺平违约,或者资金链极度紧张的民企,目前无法支付工程款和材料款,停工数量占比绝不会只有10%。

蓝白上次跟大家聊过,每个城市,网上都有留言板。

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大家去各地的留言板上,搜“停工”这两个字,千城千面,遭遇是一样的。

2,停贷,有什么影响?

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对个人来说,烂尾楼停贷,和房贷断供,没什么区别。

房贷,是业主个人与银行之间的借贷关系,也是民事关系,开发商是担保人,抵押资产是购房者购买的房屋。

开发商资金链断裂导致停工,但业主与银行之间的借贷关系依然存在。

业主停止偿还房贷,如果纳入征信,出行、就业、高消费,乃至下一代的报考,都会受影响。

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银行催收不得起诉,期房也可以进行法拍,价值过低的话,还可能查封业主名下其他资产。

但是,对烂尾楼的业主们来说,掏着房租还要为停工的房子还贷,碰到疫情收入下降,下个月的吃喝都没着落。

已经到这种地步了,上不上征信,已经麻木了。

3,如何阻止停贷潮蔓延?

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如果停贷潮继续蔓延,对金融系统和购房者信心的冲击,是显而易见的。

上面提到的,2021年末,尚未交付的问题项目总建面约271万平方米,占成交面积比重高达29%。

这个数字,显然是低估的。

2022年以来,已有9家上市房企宣告实质性违约,3家实施债务重组,11家寻求债务展期。

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下半年,房企债券到期规模约为3102亿元,其中7月和10月有两拨到期高峰,尤其是7月到期规模高达830亿元,为历月最高。

当一个城市,规模房企加上本地房企,在售项目中,停工楼盘、或表演式复工的楼盘,数量占据相当大比例的时候,一旦业主集体停贷的风潮蔓延,作为银行核心业务的按揭贷款,坏账率必然会大幅增加。

要阻止停贷潮蔓延,只有一个办法:

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复工,保交房。

只有让业主看到实实在在的复工,才能恢复市场信心。

《中国房地产报》7月13日采访了厦大的赵燕菁,他提出了几个建议:

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1,必须采取果断措施坚决止损,时候谴责开发商“贪婪”、银行监管“失控”,毫无意义。“车祸”已经出了,第一行动应当是救人,而不是追责。

2,应当设立专门的烂尾楼项目剥离机构,在统一清算开发商违约项目的同时,发行专项债将业主停贷余款自动转变为政府投资,并与业主共有产权,业主可以赎回政府份额或与政府分享未来房产升值。

3,大幅减少土地供给,停止一切通过卖地融资的基建、旧改项目。对已经供出的超量土地,政府要通过发行专项债回购,尽快将商品房市场从供大于求恢复到供不应求。

4,全面放开对需求端限制措施,建设全覆盖的保障房体系,停止靠房地产融资的“三旧改造”模式。

事实上,为了刺激楼市需求,今年各个城市已经很努力了。

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数据显示,2022年上半年,各地出台楼市松绑政策已超460次,覆盖城市超200个,次数刷新历史记录。

降房贷利率、降首付比例、放松公积金贷款、放松/取消限售、放松/取消限购以及出台“房票”安置政策,都是熟悉的配方,熟悉的味道。

还有一招,据澎湃新闻不完全统计,6月以来,至少包括山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、四川巴中、湖北黄冈、吉林长春等地发布“购房团购”相关政策或活动。

更重要的是,单位团购商品房,甚至可能突破“限跌令”。

以湖北黄冈为例,对20人以上的团购,开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。

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浙江桐庐,在备案价打折后价格基础上,对一次性购买10套及以上商品住宅的再下浮优惠3%;对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%;对市县认定的人才首次购买商品住宅的,购买单套即可下浮优惠3%。

四川巴中,各单位的团购房,与开发企业协调达成的优惠价格,不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

阻止单位团购商品房,这可能是地方上,为了缓解保交房压力,为了给房企输血,“没有办法的办法”了。

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